北京樓市轉向
本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道
國慶節前夕，繼上海、廣州、深圳之後，北京於9月30日晚落地樓市新政，政策內容包括降低存量房貸利率、下調個人住房貸款最低首付款比例、加大住房公積金貸款支持力度、調減非京籍家庭購房社保或個稅繳納年限、調整通州區住房限購政策、取消普通住房和非普通住房標準、加快構建房地產發展新模式等方面。
在“9·30”政策刺激下，購房羣體觀望情緒減退，加速買房決策，國慶節期間，北京新房成交接近2000套，約爲2023年長假成交量的3倍。二手房市場帶看量相較去年同期增長五成，實際成交約5500套，同比增長近2倍。
《中國經營報》記者瞭解到，在成交放量的同時，價格方面，不少新房項目宣佈收回此前部分折扣；二手房市場整體價格穩定，國慶節期間沒有明顯漲價成交的案例。
多個新盤宣佈收回折扣
記者瞭解到，今年國慶節期間，北京多個區域新房線上諮詢量、案場來訪量、認購量均出現明顯上漲，根據中指研究院統計，熱點區域項目轉化率在10%以上。
從假期7天表現來看，新房來訪認購呈現假期“首末高，中間略低”的市場走勢。假期前幾日，新政發佈後，市場反應迅速，前期意向客戶迅速下定，北京多個房企發佈熱銷海報。
據龍湖北京相關營銷負責人介紹，新政發佈後，其在北京五環外的龍湖·觀萃項目僅10月1日當天就有10組客戶成交。10月1日至6日，項目日均到訪客戶接近100組，環比提升超50%；日均成交5套以上，週期內成交32套、銷售額1.9億元，銷售流速環比提升超120%。
據悉，成交的客戶中，大部分爲年輕的首套置業客戶，此前出於社保年限限制及首付不足無法出手，此次降首付和社保年限調整政策徹底解決了購買資質和支付能力問題，“我們賣得最好的戶型是95平方米、550萬元左右的三居室。”
龍湖在北京順義的另一改善型項目御湖境也在國慶節期間迎來看房高峰。據上述負責人介紹，國慶節7天，御湖境項目客戶到訪量達470組，成交達2億元，到訪環比提升200%，成交超230%。上述負責人表示：“主要是‘9·30’政策激活了內城‘老破小’客戶，也使得改善型住房需求得以釋放。”
中原地產研究院數據顯示，國慶節期間，北京新建住宅市場成交量出現了明顯的政策影響，累計7天認購接近2000套，約爲2023年長假成交量的3倍。
從區域表現來看，市場依然延續分化態勢，朝陽、海淀、通州、昌平等區域市場更爲活躍，客戶更爲青睞性價比高的項目，尾盤項目市場表現一般。
值得注意的是，新房到訪量和成交量提升的同時，部分項目國慶節期間宣佈收回此前的折扣。
記者從新房渠道經紀人處瞭解到，新盤成交活躍的昌平區域，多個項目在國慶節期間宣佈收回折扣。比如梧桐山語全線產品優惠收回2%；此前熱銷的中海寰宇未來雖未明確官宣，但此前折扣已有所收回。
一位大興區域新房渠道經紀人告訴記者，國慶節期間區域內幾個熱銷新盤幾乎全部收回此前折扣。比如中建壹品宣佈自10月8日起，旗下的頤和公館、御璟星城、御璟星城·元啓、大興星光城折扣回收2%。
據瞭解，在“9·30”政策之前，北京新房市場今年以來持續承壓，在二手房不斷降價的帶動下，多數新房項目紛紛“以價換量”。尤其是今年6月，開發商爲了衝刺年中業績，部分新盤價格變動明顯，其中，南城四環以外區域出現了不少特價房，降價幅度能達到15%至20%，每平方米降價將近1萬元。不過，除了北五環少數項目去化顯效外，其餘多數項目“以價換量”的成效有限。
“實際上，除了大興之外，豐臺、昌平等區域的部分新房均收回此前折扣，也算變相漲價了。”上述渠道人士表示。
不過，業內人士認爲，收回折扣的說法僅爲開發商的一種營銷手段。一位新房渠道經紀人告訴記者：“很多項目此前就有多重摺扣，現在宣佈收回的只是其中一兩個點的折扣，影響極小，且實際執行時也會與客戶具體再商議。”
事實上，多數開發商在國慶節期間漲價動力不足，比如央企保利在節前就宣佈旗下多個城市項目開啓“保價計劃”，如果未來同類房屋的銷售折扣高於當前折扣，買方可以無理由退房。
中指研究院企業研究總監劉水指出，進入“金九銀十”傳統營銷旺季，房企藉助政策寬鬆風口創新營銷策略，“保價”是促銷的一種手段，有助於消除購房者觀望情緒。
二手房成交增量明顯
記者瞭解到，“9·30”政策落地後，對於剛需羣體而言，購房資質要求發生較大變化，對於在京工作的非京籍購房家庭，當前僅需最低1年左右社保記錄即可達到北京市購房資質要求底線，相較原有5年社保要求大幅度降低，無需等待。
同時從購房成本來看，15%首付比例爲有記錄以來最低購房首付要求，以剛需羣體主力購買的350萬元左右住宅爲例，首付僅需52.5萬元，同時疊加前期信貸週期延長與利率減點政策要求，以典型80萬元公積金貸款疊加217.5萬元商業貸款計算，家庭月供低於13000元，以北京市社平工資計算，如夫妻雙方公積金正常繳納，其實際月供負擔已低於同等級住房租金。
在此影響下，不少二手房看房羣體縮短決策週期，加快入場。根據北京鏈家數據，國慶節期間，北京二手房帶看量相較去年同期增長五成，成交量則增長近2倍。
據北京鏈家研究院院長高原介紹，這主要是在政策激發下，更多買家由觀望心態轉爲實際購置行爲。賣家方面，隨着預期回暖，業主預期也更爲樂觀。受買賣雙方行爲影響，客源房源比由10：1提升至17：1以上，由買方市場向平衡市場遷移。
就在新政消息發佈的當晚，記者從多位中介人士處瞭解到，有部分業主當晚即開始溝通漲價訴求。
據瞭解，從去年3月“小陽春”之後，北京二手房價便開啓了漫長的“以價換量”，年內不少小區價格下跌幅度在20%至30%。
但從今年5月，尤其是“5·17”樓市新政以來，二手房可議價空間逐漸縮小，不少業主不再接受較大幅度的“砍價”。從“6·26”政策以來，6至9月成交持續放量，價格小幅下滑至逐漸穩定。
潘家園片區一位經紀人告訴記者，國慶節期間，有少部分業主調整價格預期，漲價幅度在10萬至30萬元之間。有的業主雖然沒有漲價，但也不再接受降價。
不過，多數業主則希望藉此時機儘快出手房源。一位經紀人表示：“實際上，雖然有少部分業主漲價，但國慶節期間成交的都是誠意賣，且前期已與多個看房客戶溝通過的，在價格方面仍能作小幅讓步。那些提出漲價的業主中，並沒有什麼成交案例。”
中原地產研究院統計數據顯示，國慶假期7天，北京二手房實際市場成交分別約爲650套、450套、400套、600套、700套、1000套、1700套，實際成交達到了5500套左右。
據中原地產研究院首席分析師張大偉介紹，2022年國慶節7天北京二手房實際成交大約3500套，2023年國慶節期間實際二手房成交只有不到2000套，而今年的國慶節長假，在“9·30”政策影響下，二手房成交上漲幅度超過175%。
一位鏈家經紀人告訴記者，北京鏈家在10月7日成交量達944套。“這個單日成交紀錄已經是近幾年最高的了。其次是2017年市場火熱時，以及2023年北京‘認房不認貸’政策落地前兩日，曾創下單日700多套的成交紀錄。”
國慶假期結束後的兩個工作日，北京鏈家成交量回落至400多套，保持在“9·30”政策前週末的成交水平。
其中，通州區域由於放開了“雙限購”，國慶節期間帶看和成交量增長較爲明顯。通州梨園片區某門店經紀人告訴記者：“10月1至6日，我們店諮詢量335組，帶看量84組，門店成交6單，新增的客戶明顯購房心態更積極，其中有一個客戶前一天委託看房，第二天便籤約。”
據上述經紀人介紹，這是由於從2017年以來，通州區域二手房價格就呈緩慢下滑態勢。去年至今，整個北京市場中，東城、西城、海淀、朝陽等區域二手房價格下跌20%至30%情況下，通州跌幅僅在10%左右，近幾個月價格變化已經非常微小。“之前投資客較多的時候，一居室賣得非常火，價格也虛高。但現在我們接觸的客戶中，大部分都是自住需求，兩居、三居的房源更受青睞，且價格已趨於穩定。”