北京樓市：堪憂，能賣就賣吧...

該說不說，這些房子真是很堪憂！

剛剛過去的11月份，萬柳光大花園一套房子182平米的4居室，成交價1650萬，單價9萬，一個粉絲當時諮詢到我能不能買的時候，我從市場這幾年在逐步的變化中，給了她一些建議，供大家參考。

我追蹤了一下過往的數據，這個價格基本是17-18年的價格，以此爲案例我又備調了幾個類似的小區，發現都有幾點共性。

第一，樓齡基本都是21年～25年之間，是當年房改之後的第一批商品房。

第二，結構主要以塔樓和塔板戶型結合，一梯8戶以上，戶型都有缺陷，容積率大，天井，斜角，遮擋都是很常見的。

第三，園區人車不分流，或者半分流。

第四，物業都很一般，物業費普遍在1.5塊-3塊之間，這些年房價翻了十幾二十倍，物業費卻20多年沒變，廉價的勞動力成本顯然撐不起高房價社區業主們對品質的需求。

以上這幾個方面是這一類型房子普遍存在的問題，目前在市場當中流通的小戶型貌似感覺還行，但是大戶型，比如3居和4居明顯拖後腿了，因爲3居和4居都是屬於改善戶型，改善羣體對房子環境的居住條件必然是有要求的，假設我一兩千萬都花了，還會在乎多掏點錢買個好的板樓戶型嗎？

當下市場變化的速度超出你的想象，一兩年一輪週期，每一輪週期後，市場的邏輯就會發生變化，這一輪降價週期調整後，受歡迎的房子是品質好+配套好+弱學區的板樓房子遙遙領先，嗅覺靈敏，首先領先市場，而類似於光大花園這種老樓齡的次新商品房大戶型拖沓的很。

所以大家在做選擇的時候，除非價格便宜，否則儘量避開這種房子，你可以假設一下，再過10年，這種房子還怎麼樣，一定還不如現在，如果預算和條件受限，那就另當別論了。

北京每個版塊都有這種小區，如果你持有這樣的房子，一定要小心了，建議儘快整合。

再說說上週的成交情況，週六507，週日590，成交趨勢比上週又略低了一些，這個問題上週我就說了，便宜的房子賣完了，價格高的沒那麼多人追漲，所以必然會出現下降趨勢，這很正常，如果跟10月份的成交量一樣的話，反而纔不正常呢。

所以大家都關心的問題，買還是不買，你先實地去看房子，對當下市場有一個基本的瞭解和判斷，結合你自身情況再決定要不要買，換房的可以先賣，不建議冒險，已經賣了房子的找機會點買，你別慌就行，有人被中介刺激幾句就慌了神了，房價短期內不會大反彈，平穩是趨勢。

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