北京房價回到2016年
經濟觀察報 記者 田國寶 雖然促成了一筆二手房交易，但是做了8年房地產中介的王鵬還是有些忐忑。
房子位於北京市東城區，是二環內一套105平方米的中層三居室。小區周邊有多所知名的小學和中學。貝殼找房網顯示，截至2024年4月24日，該小區二手房平均掛牌單價爲10.3萬元/平方米。
王鵬說，這套房子的成交總價是710萬元，單價約6.7萬元/平方米，創下了2016年以來該小區的價格新低。不到一個月的時間，同一個小區的房子成交單價就從8.6萬元/平方米降至約6.7萬元/平方米，讓他覺得有點不可思議。
在北京二手房市場，大幅折價成交的情況並非個例。某中介公司北京大區一位負責人介紹，經歷3月的成交高峰後，4月，北京市場的二手房成交量出現下降，價格跌勢加快了，部分老舊小區的成交價比3月下跌10%—20%。
這位負責人稱，這一輪價格下行從2023年10月持續至今，開始只出現在個別小區，然後逐漸擴散，郊區是無差別地普遍下跌，城區則主要集中在老舊小區，與價格最高位相比，跌幅普遍在40%—50%。
低價成交
王鵬經手成交的這套房子是三居室，客廳小，且所在小區的物業管理不太完善，但屬於北京二環內爲數不多的電梯房。該小區建於20世紀80年代末，原本是機關單位的公房。1998年房改後，多數房子的產權已出售。
房主在2023年高價買下了這套房子，原本打算留給兒子結婚用，後因遭遇特殊情況，需要將房子儘快變現。今年4月上旬，房子在王鵬的中介公司掛網，由於性價比較高，吸引了不少買家諮詢。
第一位買家談得很順利，最終敲定的總價是760萬元，不過買家拿不出全款，需要貸款。王鵬說，在當前的房地產形勢下，找全款買家需要時間。就在房主猶豫的時候，第二個買家出現了。
第二位買家在2024年年初賣掉了通州區的房子，計劃置換到城區。他覺得這套房子的樓層、面積和價格都符合預期，但全款最多隻能拿出710萬元。雖然房子的總價減少了50萬元，但全款7天內可以到賬，房主最終同意了。
這一筆看似特殊的交易，創下了該小區2016年以來的二手房成交價新低。王鵬說，2021年至2023年，該小區多數房源的平均成交單價約10萬元/平方米；今年春節後成交價跌破10萬元/平方米，但低於8萬元/平方米的成交單價還是首次。
類似的低價成交也出現在北京的其他區域。4月上旬，西二環一個建於2001年的小區，一套57平方米的小兩居室房子以340萬元的總價成交，單價6萬元/平方米，創下了該小區2017年以來的最低成交單價。
這個小區由於有學區加持，在過去兩年，價格一直保持在10萬元/平方米左右。附近中介門店一位負責人告訴經濟觀察報，3月，該小區平均成交單價在8萬元/平方米左右，比2023年跌了兩成。
該中介門店的負責人稱：“這套房子成交後，很多業主把價格下調到7萬元/平方米左右，一些着急賣房的直接下調到6萬元/平方米左右。”
朝陽區一家中介門店的置業顧問告訴經濟觀察報，4月中旬，北三環和北四環間的一個老舊小區成交了一套67平方米的房子，總價373萬元，單價5.6萬元/平方米。
上述置業顧問說，這套房子首次掛牌於2023年11月，單價爲9萬元/平方米。經過多次調價，成交前的掛牌單價已降到7.5萬元/平方米。5.6萬元/平方米的成交價讓該小區的房價回到了2016年下半年。
西北五環外的區域，因有大量程序員居住，一向被視爲北京房價的“天花板”。4月，馬連窪區域的一個小區成交了一套房子，單價爲4.9萬元/平方米，此前該區域的單價很少低於7萬元/平方米；同在4月，上地一套學區房的成交單價也回到2016年的水平。
業主的妥協
2024年春節過後，家住北京市亦莊的程薇將換房提上日程，但在見了幾位買家後，就打消了換房的念頭。
目前程薇自住的兩居室於2016年購買，由於孩子馬上升初中，已經不需要學區，她打算在同區域換一套大面積非學區房，以改善居住環境。近一個月，程薇見了幾個買家，但對方的出價普遍低於她在2016年的買入價。
程薇說，3月底，同小區同戶型房子的成交價在450萬元左右，不到半個月，買家的出價普遍低於400萬元，“中介也勸我降價，但我想好了，不打算賣了”。
在北京的二手房市場，並非所有房主都有程薇的底氣，很多房主由於各種各樣的原因，最終不得不向市場妥協。
“這套房子是第一次掛出來”，北京崇文門區域的一名中介人員指着電腦屏幕上的一套房源介紹：“房子是業主購買的公房，住了快30年。老兩口退休了，打算賣了房子，到國外和女兒一起生活。”
2024年1月，這套房子的首次掛牌總價是550萬元，單價9萬元/平方米。春節後，爲了儘快賣出房子，房主將總價下調到500萬元，並告訴中介人員還有商量的餘地。自掛牌以來，很多人前來看過房子，但一直沒有成交。
進入3月，北京二手房成交活躍起來，房主將總價下調至430萬元。中介人員認爲這個價格比較容易成交，房主也信心滿滿，但最終還是失望了。“唯一的缺點是房子在頂層，其他都不錯。”該中介人員說。
4月中旬，眼看着北京的二手房市場又恢復到常態，房主開始着急了，於是一次性將掛牌總價降到380萬元，摺合單價6.2萬元/平方米。
上述中介人員說，最近有幾個買家比較感興趣，和房主進行了幾輪談判，成交的可能性比較大，成交價預計還會下調，“即便按掛牌價成交，也是整個片區的最低價了”。
上述朝陽區中介門店的置業顧問告訴經濟觀察報，健翔橋附近的一個小區，同樓層、同戶型的房子，2023年4月的掛牌價是10.1萬元/平方米，到了今年4月，部分房源下調至7萬元/平方米左右。
該置業顧問稱，當前二手房的成交價普遍較掛牌價下浮10%左右，部分區域、部分房源的折扣更大。4月，該小區成交的一套房子單價已經低於6萬元/平方米。
上述中介公司北京大區負責人告訴經濟觀察報，每個業主的實際情況不同，賣房的態度也不同，“着急用錢的，再低的價格都得賣；可賣可不賣的業主，價格不及預期就不賣了。”
他介紹，當前，低價成交主要集中在兩類業主身上。
第一類是置換羣體，買房和賣房同步進行，很多人不得不低價出售房子，“所以，換房最好是先從容地賣，再從容地買，不能太急，要選對節點。”
第二類是急需變現的羣體，有的房主因爲自己或孩子出國需要錢，有的因爲生意失敗需要賣房償債。“最近幾年，因爲這兩個原因賣房的人越來越多，自己不主動賣房，很可能就被債主申請法拍了。”他說。
樓市探底
王鵬進入房地產中介行業時，正值房地產最大一輪上行期的起點。這一輪上行期始於2015年末，一直持續至2023年9月。這一過程中，市場成交雖然出現多次短暫的調整，但整體上呈現出上行趨勢。
今年4月，王鵬在翻看近期的成交記錄時，偶然看到西城區某小區3月末的一筆成交記錄，兩居室的成交總價是345萬元。他入行的首筆成交也是在這個小區。
王鵬回看了自己的第一筆成交，兩所房子的戶型和樓層相差不大，2016年初的成交總價是360萬元。他說，幹了8年中介，房價創造一個又一個新高後，又回到了他從業時的行情。“當年兩三個月漲一萬元，自己想着再怎麼努力賺錢，也不可能趕得上房價。”王鵬說，“房價漲起來快，沒想到跌起來更快，現在一個月降了兩萬元。”
房價還會繼續降嗎？對這個問題，王鵬心裡沒底。
上述中介公司北京大區負責人告訴經濟觀察報，2024年年初，他所在的公司曾對市場做了一次預判，當時的看法是，如果沒有太大的利好出現，房價可能會回到2016年“9·30新政”前後的水平，當時這個判斷是偏悲觀的。
4月以來的房價走勢意味着這一判斷還是保守了。上述中介公司北京大區負責人說，從單個小區來看，低價成交的情況還是個例，但從整個市場來看又較爲普遍，每個區域都出現了超預期的低價成交案例，“這些個案的成交價回到2016年年初了”。
在這位北京大區負責人看來，目前的市場情況很複雜，在新房市場，郊區新房同比跌幅在兩成左右，而且成交較爲緩慢；城區新盤的價格相對堅挺，但銷售普遍不及預期。
相比新房，二手房市場變化更加明顯。郊區的二手房價格普遍出現較大折扣，城區的二手房市場漲跌不一。具體表現爲：老舊小區跌幅更大，新小區跌幅較小；之前價格漲幅較大的小區，這一輪跌幅也大，原來漲幅緩慢的小區，這一輪跌幅較小；部分小區的價格甚至出現小幅上漲。“過去幾年房價漲得太快了，目前正在迴歸到一個合理區間。”上述中介公司北京大區負責人說，“什麼是合理區間沒有明確標準，房價也不太可能回到2014年，但願能儘快穩下來。”
在他看來，部分小區出現大幅折價拋售的情況，一方面是因爲供過於求，賣方議價能力變弱，迫於換房或變現壓力，最終向市場妥協。貝殼找房網的數據顯示，截至4月25日，該網站北京二手房掛牌量達到14.6萬套，爲歷史新高。
另一方面，不同時期的買房人對價格的接受程度不同。二手房單價從10萬元/平方米降至6萬元/平方米，對10萬元/平方米買入的人而言是降了，但對1萬元/平方米買入的人來說依然有5倍漲幅。
王鵬說，北京公房的業主，當年買入的總價普遍不高於20萬元；早年買房的業主，單價也不到2萬元/平方米，現在掛牌價格6萬元/平方米也不虧，但高價入手的業主會吃不消。
房價降了，賣房的人卻多了。王鵬說，賣家各有各的難處，沒有特殊情況，多數業主不會折價賣房，“一下子虧一兩百萬元，多少年才能賺回來”。
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田國寶經濟觀察報部門主任
不動產開發報道部主任兼高級記者主要關注房地產、產業園區、雙創及物業等領域。擅長深度報道和調查報道。