北京產品力的絞肉機模式又升級，從璞逸豐宜開始，停不下來 ｜市場
題記：
北京產品力的血風腥雨，金茂打頭陣，從璞逸豐宜開始，停不下來。
新一輪絞肉機模式，又開始了，很多房企和人會陸續離場……
1.
一直要寫璞逸豐宜的公示文件，因爲連續出差，還有視頻拍攝急活，一直沒有座下來寫，但是一直記着這件事。
因爲這件事太重要了。
週五偶感風寒，脖子動彈不動，但是能坐下來碼字。這一幕像極了當下心事重重的北京樓市，欲罷不能還要趕路。
重要要脖子動彈不得，還要寫稿？
嗯，沒錯，過去我們說，北京的產品力過去是「三個月一迭代」。這一次迭代，可能要比過去更爲慘烈，更爲血腥。
慘烈到什麼程度？
我只能說，從今年的12月開始，會到明年底，慘烈到血腥，是房企的生死淘汰賽。
這也意味着，北京樓市，特別是豪宅產品力你追我趕背景下，一邊賣房一邊退房的情況可能會加劇。
2.
表哥是怎麼知道的？先來看璞逸豐宜公示圖。
重要是這6個字——
首層局部架空
在璞逸豐宜之前，北京只有昌平的龍湖觀萃有「首層架空」，還是參加「好房子大賽」奉旨架空。
你千萬不要以爲昌平給首層架空開了先例。據說，龍湖觀萃到了取證環節，傻眼慌了神，和昌平區相關部門反覆拉磨，花了大量時間和精力，錯過了很多營銷節點。
所以，在璞逸豐宜出來之前，「首層架空」只有龍湖觀萃，北京別無分店。
這也傳遞一個信號：「首層架空」這件事，在北京層面得到認可，金茂是首家，雖然是首層局部架空。
這裡要補充一個知識點。
原來一直說北京產品力不如南方，「首層架空」就是一個差距。
原因是，在南方市場，「首層架空」不計入容積率。但在北京，此前「首層架空」要計入容積率，損失貨值。
這一次，得到北京官方認可——「首層架空」肯定要大行其道。
3.
可能有小夥伴覺得，金茂是託底拿地，所以規劃條件纔會放開。
規劃條件放開，也要有規矩。條件放開的依據在哪裡？
就在下面這張圖裡，
文件名叫《好住房技術導則》，由中國工程建設標準化協會標準出品，是官方主導和推動。
ps，粉絲小福利，在評論區留下你的郵箱，我們會統一安排發送文件。
從出品方的身份推測，這是妥妥的頂層設計。不要問我們怎麼知道的，問了也不能說。
小夥伴熟悉的北京城建、萬科、綠城都是參編單位，可以問他們。估計北京城建的璽院這下可以奉旨吹牛。
所以，豐臺規劃放水也是有依可據，有據可查，合法合規。
4.
也許有人問，這不是強制規範，各區在審批規劃時按需放水。
這也沒有錯。當前的樓市，各區拿到了尚方寶劍，且有金茂開了先例，各區會在賣地核心競爭力甘心落下風嗎？
而且，《好住房技術導則》預留出很多狠活，比如底層庭院、屋頂花園、生活陽臺、服務陽臺、垂直綠化、入戶花園等。
總之，南方有的肥肉，北京也可以根據需要挑選放行。
華潤、中海、保利、招商們，會放棄這些肥肉，還是放手一搏，你猜！
而且，我們先到文件裡也寫了，試行日期是從今年的10月18日開始。
金茂只是趕巧開個先例，華潤、中海、保利、招商在拿地時談條件，會置若罔聞，然後在賣房時甘心束手就擒嗎？
肯定不會。
特別是單價10w+的豪宅，如果達不到好房子標準，就太尷尬了。
5.
這不是虛話。
順手舉例好房子幾個標準：
1.當衛生間門向內開啓時，應預留向外開啓或推拉開啓的空間條件。
爲什麼要這麼規定？原因很簡單，
衛生間地面容易溼滑，衛生器具多容易磕碰，老年人極易摔倒，且衛生間空間小，摔倒後很容易堵住內開門，導致難以救援。
而且，好房子還說，當衛生間門向外開啓，門要充分開啓，滿足通行淨寬要求。
淨寬的具體要求絕對不能低於90公分。
因爲這是救援輪椅的最窄通過尺寸。
市場上在售的10w+豪宅，居然很多是向外開啓。當你在吹噓昂貴石材時，是否想到生命的最基本保障？
6.
再舉一個最常見的小例子玄關。
2.玄關能夠實現防偷窺效果，並應爲視頻監控、消毒設備、照明一鍵控制開關等預留電源點位。在此基礎上具備換鞋存放、收納外套揹包和雨具、拆收包裹、垃圾暫存、基本消殺功能。
表哥去過很過在售的10w+豪宅，玄關處設計拆收包裹、垃圾暫存、基本消殺功能的，很少見。
還有一件事情，表哥特別想說，重點關注電梯轎廂的尺寸。
好房子要求，電梯轎廂長邊不應小於1.6米，短邊不應小於1.5米，電梯轎廂門淨寬不應小於0.9米。
爲什麼規定這麼細，而非荷載人數和重量要求？
因爲這是病人突發急病時，緊急運送病人時的擔架最小尺寸。
要知道，這不是醫用擔架車的尺寸，而是救護車配置的鏟式擔架，尺寸不能再小了。
查了《住宅設計規範》中北京的規範要求，候梯廳深度≥1.5米，表哥也是嚇了一跳。
因爲這意味着，電梯的尺寸配置要憑開發商良心了。有良心的開發商，才能滿足緊急救援時的擔架要求。
要提醒買房人，特別小心天天摳利潤的開發商，這類公司能省則省，只可能做滿足強制規範的配置。
其實，不用再舉例子了。就憑上面三條，就會淘汰目前在售在大部分產品。
也就是說，在市場競爭極其慘烈的北京樓市，開發商肯定會手持尚方寶劍，玩命卷產品。
特別是單價10w+的豪宅開發商，更會把好房子當成基礎線，再升級一步。
只是時間巧合，打頭炮的是金茂。
7.
這是金茂的優勢，也是金茂的劣勢。
爲什麼這麼說？
從總圖報規分析，金茂太貪求速度了。
比如說下面這張圖，只標註了面寬，沒有標註進深。
再比如下面這張圖，地下建築面積沒有標註戶車配比。
有很多款解釋，但這樣報規也失去了報規的意義。
8.
還有一種可能，金茂太追求速度了。
對於指導單價10w+的豪宅，過於追求速度是好事嗎？
下面這張圖就暴露出追求速度的後遺症。
小夥伴仔細看養老配套的標黃色塊，出入口緊鄰道路交叉口。
這裡有個強制規範，養老配套必須配有綠地。
出圖快後期補，可以理解。但是後期怎麼彌補呢？
將養老配套的出入口開在北側？
肯定不成。這樣的話，社區的安全就會出問題。
出入口難道開向拐角的市政口袋公園嗎？
再比如人行主入口，開到距離南北兩個道路交叉十字路口很近的位置，居然還不是人行車行一體化設計。
要知道，業主如果在主大門下車，只能停在馬路邊。如果是雨天，還要淋上一陣雨步入社區大堂。
而且，因爲車輛不能駛向主大門前的廣場，安全隱患概率就會增加很多。
從總圖上看，入戶大門和下沉庭院有種萬科東廬的高配感，當然很好。
我們也只是簡單地看報規總圖，就發現這些問題。再比如，某間位置間距不能滿足消防等等。
當然，公示要求的確不強制要求細化合規，只是徵求紅線外業主意見，金茂接下來也會深化總圖。我們也會陸續給小夥伴們彙報最新的產品信息。
這些表象背後傳遞一個信號，璞逸豐宜如果不沉下心來，花時間琢磨細節，伴隨競品帶着更大優勢撲面而來，又怎麼會扛得住產品力持續迭代帶來的毒打呢？
一款指導單價10w+的產品，難道要跑在下一個競品面市前賣完？買房羣體會不會再現「等等黨」？銷冠100
PS:產品力內卷，開發商肉搏戰也是買房人的幸福時光，關注項目的親們，瞭解樓盤一手信息，聯繫助理：XGDBJ2022進羣。
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