7月上海二手房突破2萬套，新房環比減少32.23%

“滬九條”新政落地已經2個月了，上海樓市在經歷了6月的“瘋狂”後，7月有所“退燒”。

與此同時，七月是傳統的淡季，再加上天氣影響，使客戶看房的慾望偏低，所以整個7月份，上海二手房成交量環比下滑22.75%，新房成交面積環比減少32.23%。

01二手房：成交量環比下滑22.75%

根據上海網上房地產的權威數據，7月份上海二手房市場累計完成交易量爲20375套（統計口徑包括住宅、商業、寫字樓、車位等），較上月減少22.75%。

雖然達不到6月的成交量，不過已經超越3月成爲年內成交量第二高的月份，此外，與去年同期相比，也增長了43.66%。同時，從近三年來的數據對比來看，7月的成交表現依然處於相對較好的位置，日均成交657套。

從日成交數據觀察，當月的成交高峰具體爲7月13日（星期六），當日二手房成交量達到918套，而成交的低谷則出現在7月2日（星期二），成交量僅爲492套。

二手房成交量的下滑，一方面是由於七月是傳統意義上的樓市淡季，再加上“三伏天”高溫，導致客戶看房意願降低，在一定程度上影響了交易節奏。

另一方面是由於“527滬九條新政”出臺後，樓市熱度迅速上升，高性價比的房源，在這波熱度中均被賣掉，剩餘房源和新增房源的掛牌價相對較高，市場逐漸進入新一輪價格博弈狀態，導致成交量下滑。據諸葛找房數據研究中心監測，截至目前，上海二手房掛牌均價爲57909元/平方米，環比上漲0.27%。

在掛牌量方面，市場持續呈現高位穩定態勢。根據諸葛找房的數據統計，2024年7月1日全市二手房源的總掛牌數量爲23.02萬套；而到了2024年8月1日，全市二手房源的總掛牌數量已達到23.05萬套。

其中，浦東區的掛牌房源量以60176套居首，持續領跑市場；閔行區緊隨其後，掛牌房源量爲25501套，再者是寶山區，掛牌房源量爲16451套。

02新房：成交54.5萬方，環比減少32.23%

7月，上海新房的成交量也大幅降低。

據佑威房地產研究中心監控的數據顯示，7月上海新房共成交4814套房源，成交面積爲54.5萬方，環比減少32.23%，同比減少1.45%。

均價方面，受結構性因素影響，7月成交均價爲64464元/平方米，環比下跌15.8%，同比下跌0.47%。

在成交區域分佈上，大浦東依舊遙遙領先，當月共網籤10.33萬方，位居全市首位；排名第二的爲閔行區，網籤面積爲7.91萬方；嘉定區緊隨其後，以7.71萬方的網籤面積位列第三。

在市區範圍內，受供應量影響，表現較爲出色的僅有楊浦區，當月網籤3.96萬方，徐彙區、靜安區、黃浦區、虹口區成交均未超過1萬方，其中長寧區掛零。

從成交前十榜單來看，以剛改和改善產品爲主，4萬—7萬/平方米的項目有6個，10萬+樓盤僅有1個項目上榜。

成交排名第一的項目是招商時代潮派，成交235套，2.37萬平方米，網籤均價10.5萬元/平方米，該項目於7月24日開盤，123套房源開盤當日全部售罄。

排名第二的項目是保利琅譽，成交179套，1.83萬平方米，網籤均價12.05萬元/平方米，該項目於7月9日開盤，281套房源開盤當日去化約8成。

供應方面，7月，23個住宅項目入市，共4457套房源，推售面積52.53萬平方米。產品結構上，以首改和改善項目爲主，均價超10萬的豪宅項目僅有3盤，供應套數僅有448套，僅是當月供應的10%。當月供應最大的樓盤是松江區新城板塊的中企譽品銀湖灣，供應3.96萬方，共326套房源。

在開盤去化方面，整體表現不盡如人意，無樓盤觸發積分。23盤中於開盤當日售罄的僅有中環置地中心·潤府和招商時代潮派兩項目，保利琅譽雖然認購率也超過了100%，但是開盤當日去化率在85%左右，此外，表現比較不錯的還有象嶼遠香湖岸去化約90%。

與此同時，還有14個項目認購率未達50%，其中嘉定新城御花園、中企譽品銀湖灣、恆都雲璟等8個項目取消搖號環節直接開盤選房，一個項目在認購期間僅收到8組認購，認購率僅爲2.3%，爲金融街崇明金悅府。

值得注意的是，儘管受到整體市場環境的影響，市場熱度有所下降，但這些銷售困難的項目更多地還是受到了自身因素的影響。

以中企譽品銀湖灣爲例，該項目位於松江新城板塊，雖然板塊配套比較齊全，但是中企譽品銀湖灣項目位於大學城片區的外圍，周邊多空地，距離各項配套比較遠，生活便捷性一般。

另外此次開盤，項目均價高達61128元/平方米，與周邊未存在一二手房價差；還有就是近年來，中華企業在滬開發的樓盤多次爆發質量門，外界對其信任度下降。