1200億中交地產，也遇到坎了
題圖來源：中交地產
記者丨李惠琳 編輯丨譚璐
中交地產董事長李永前，眼前的形勢頗具挑戰性。
4月7日，中交地產公佈，2023年淨虧16.7億元，千億資產的國資房企，市值僅70億左右。
上兩個月，他主持召開了兩次臨時股東大會。所涉議案，大多是籌資和資金調用。
中交地產，是中國交建集團地產板塊的上市主體，總資產超過1200億元。
“中交房地產爬坡過坎、蓄力發展十分緊要的一年。”
管理層如此定義2024年，核心動作就是要調結構、優增量、防風險。
基調已變
1月15日，李永前等高管，與中交集團高層一道，開了年度工作會。
“維持好現有規模，搭建好管理體系，嚴謹審慎謀求增量、下大力氣去化存量、狠下決心做實資產、做強投資。”
中交的全年定調，任務不輕鬆。
2月底，李永強等決策層，打響組織變革第一槍，推出兩大調整動作：
首先，從三級管控調整到兩級管控，撤銷原7個區域公司，公司總部直管城市公司。
其次，推動資源聚焦，將原有16個城市公司，按項目區位就近重組爲9個，分別爲北京、武漢、成渝、蘇杭、廣州、上海、雄安、廈門、長沙。
新的基調以及組織措施，意味着中交已改變了節奏。
一把手李永前，早年在綠城任職，負責投資管理，2019年接管後，喊出“複製綠城中國、創新中交地產”，效仿此前的規模打法，定下2023年千億規模的目標。
彼時，中交的銷售規模，尚不足300億元。
李永前從世茂、陽光城等招賢納士，開啓擴張步伐，2020年至2022年，買地花費超過千億元。
來源：中交地產
據披露，中交90%的土儲集中在二線城市，尤其是蘇州、南京、天津、武漢、鄭州等地，截至2023年末，117個項目中，一線城市僅佈局北京。
無奈，遭遇地產下行週期，整體去化週期長，量價齊跌明顯。
李永前面臨巨大存貨壓力。2023年，中交的銷售額爲373億元，同比減少18.5%，毛利率降到10.4%。
損失的大頭，就在存貨跌價計提。
截至2023年末，中交地產的存貨賬面價值932億元，佔資產總額的76%，管理層不得不計提25.8億元。
2020-2022年，李永前帶領這家千億房企，只爲股東掙到6個億的利潤。2023年更是由盈轉虧。
債務膨脹
李永前等人調整步伐，早有端倪。
2023年，中交的擴儲節奏放慢，不再全面出擊，重心轉向大本營浙江，全年在省內投資63億元。
在項目上，更爲謹慎。
去年12月，他主動放棄了一個位於三亞的開發項目，轉至控股股東中交房地產集團（中交集團全資所有），其考慮在於，項目現金迴流週期長，收益水平不能滿足要求。
只是，規模競速之後，無法快週轉，中交現在面臨負債高、擔保多的問題。
截至2023年末，其資產負債率爲85.59%，負債總額達1049億元。
尤其短債和一年內到期的非流動負債，合計176.4億元，現金餘額僅爲120億元。
若非股東強大的背景，單是中交地產本身，很難支撐。
早先，爲擴張規模， 其團隊大量採用合聯營形式，對外擔保金額激增。
中交·澄園 來源：中交地產
據記者統計，其持有的117個項目中，有90個爲合作項目。
截至2024年2月末，中交地產爲控股子公司體系提供的擔保餘額，高達102.9億元，爲2023年末淨資產的6.3倍左右。
“擔保頻率密集，一般說明公司資金壓力較大，項目回款有壓力。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進解釋。
截至2024年1月底，其累計對外提供的財務資助，餘額爲82.93億元，部分項目合作方，爲富力等出險房企。
要對項目輸血，加重財務負擔。更糟的是，約有6.74億元本金，合作方未按約定返還，昔日夥伴時有對簿公堂。
2023年11月，爲討要借款，中交起訴世茂集團旗下子公司。
李永前等人，正想方設法從合作項目中獲取資金。
4月2日，董事會即通過一項議案，擬與合作方一起，調用五家項目公司的富餘資金，其中，中交調用的上限爲16億左右。
股東力挺
就中交和李永前而言，最大遺憾，可能是錯判了週期。
他接手前，管理層頻繁變動，五年換了四位總裁，有三位的任職均不超過兩年，最短只有7個月。
現在，公司一線業務管理架構趨向穩定，現任總裁汪劍平，從2021年6月接任至今，將近三年。
論中交地產真正發展的時間，不過6年，總資產最高時超1500億元。只是差點運氣，剛發力，就趕上行業調整。
“頂住了市場壓力，解決了一些困擾公司高質量發展的老大難問題。”
中交集團高層，這樣評價團隊過去一年的表現，認爲其在銷售去化、項目管理等方面取得一定成效。
在集團，中交地產的定位和任務是“打造國內領先的城市開發與運營商”。
從基調來看，其上規模的壓力大爲減輕，可是，防風險的任務依然很重。
度過這輪週期，李永前需要大股東的加持。
背靠央企，中交地產有多元融資渠道，2023年上半年，成功發行公司債、中票、供應鏈ABS，合計超170億元。
2023年9月，中交地產披露，將向不超過35名特定對象發行股票，募集資金總額不超過35億元；10月，又宣告擬將發行不超過43億元的公司債券。
這些融資，均有賴股東方的背書，甚至得到直接“輸血”。
1月，中交地產提出，擬向中交房地產集團借款不超過100億元，借款年利率不超過7.5%。
樓市前景依然不清，有中交集團的支持，李永前等人就有機會拿到資金，爭取時間去庫存，扛過週期低谷。
只要全身而退，未來依然可爲。