千億拿地難去化，2024年中交地產如何“破冰”？
2021年至2023年，中交地產銷售業績逐年走低，分別爲560億元、458億元和373.61億元，歸母淨利潤分別爲2.36億元、0.34億元和-16.73億元
標點財經研究員 董琳
從“增收不增利”，到淨利潤虧損，中交集團旗下唯一A股地產上市公司——中交地產股份有限公司（下稱中交地產，000736.SZ）的處境越來越難。
財報數據顯示，中交地產2023年實現營業收入324.68億元，較上年下降15.59%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤（下稱歸母淨利潤）虧損16.73億元，同比下降5029.65%；扣非後歸屬股東的淨利潤虧損17.19億元，同比下降822.83%。同期，該公司的毛利率爲10.46%，同比減少2.97個百分點；淨利率爲-4.53%，較上年同期減少7.19個百分點。
標點財經研究員注意到，近幾年，因爲拿地成本不斷提高以及銷售端限價等因素影響，中交地產的銷售規模和盈利水平均出現了一定程度的下滑。Wind數據顯示，2021年至2023年，該公司的銷售業績逐年走低，分別爲560億元、458億元和373.61億元；歸母淨利潤分別爲2.36億元、0.34億元和-16.73億元。
早在2019年，中交地產便提出了“2020年銷售額衝刺500億元、2023年在千億元之上、進入央企前三”的目標。如今來看，面對行業週期帶來的巨大沖擊，中交地產距離這個目標已漸行漸遠。
2023年中交地產主要會計數據
數據來源：公司財報
歸母淨利潤由盈轉虧
從收入結構上看，2023年中交地產主營業務利潤主要來源於房地產業務，主營業務構成未發生重大變化。其中房地產銷售收入爲322.31億元，同比下降15.83%，佔營業收入的99.27%；房產租賃收入爲0.89億元，同比增長80.90%，佔營業收入的0.28%；物業管理收入爲0.11億元，同比增長40.52%，佔營業收入的0.03%；其他收入爲1.37億元，同比增長15.83%，收入佔比爲0.42%。
房地產銷售方面，年報顯示，中交地產在2023年1—12月（全口徑）實現簽約銷售面積179.66萬平方米，較上年同期下降8.23%；實現簽約銷售金額373.61億元，較上年同期下降18.57%，銷售回款爲449.79億元，較上年同期下降0.23%。
投資拿地方面，2023年中交地產僅在成都、合肥獲取了2宗土地，對應地價爲27.7億元，計容建築面積爲21.53萬平方米。截至去年年末，該公司持有房地產項目共117個，土地總面積爲1071.40萬平方米，在建及待建面積爲1200.98萬平方米，這些土儲約有90%集中在二線城市，包括蘇州、南京、天津、武漢、鄭州等地。
標點財經研究員注意到，2020年到2022年，中交地產的土地購置款分別爲535.80億元、388.02億元、234.37億元，三年合計超千億元。逆勢拿地帶來的結果是公司的存貨一路攀升。截至2020年末、2021年末、2022年末，中交地產存貨賬面價值分別爲720.35億元、1088.94億元、1069.43億元，佔資產總額的比例分別爲72.39%、76.71%、77.89%。
在行業下行週期下，2023年該公司多項目銷售情況不及預期，中交地產對項目開發產品及在建開發項目的可變現淨值進行測試並計提了相應存貨跌價準備，此項減少公司歸母淨利潤達12.38億元。
此外，中交地產的期間費用也有所上升。財報數據顯示，該公司2023年的銷售費用、管理費用、財務費用三項總計22.53億元，佔總營收的6.94%，較上年增加2.19個百分點。其中，由於年內費用化借款利息增加，該公司的財務費用從2022年的3.01億元，同比增長131.71%至6.98億元。
計提相應存貨跌價準備以及融資帶來的利息支出，讓中交地產的利潤空間大幅收窄，歸母淨利潤亦由盈轉虧。
事實上，這已是該公司連續第五年出現盈利下滑。2019年至2023年，中交地產在營業收入從140.63億元波動上漲至324.68億元的情況下，歸母淨利潤卻從5.43億元逐年下滑至虧損16.73億元。而面對此前高溢價獲得的地塊、以及疲軟的二線城市銷售市場，中交地產接下來的盈利表現或將繼續承壓。
一年內170億元債務到期
財報顯示，截至2023年末，中交地產的存貨爲932.56億元，較上年減少了136.87億元；佔總資產的比重下降1.85個百分點至76.04%，但若加上該公司已售未交付部分住宅產生的215.73億元合同負債，這一比例將上升至93.63%。
中交地產坦言，“公司存貨的變現能力直接影響到公司的資產流動性及償債能力，如果公司因在售項目銷售遲滯導致存貨週轉不暢，將對償債能力和資金調配帶來較大壓力。”
數據顯示，截至2023年末，中交地產的貨幣資金爲120.10億元，其中現金以及現金等價物餘額爲98.69億元。而在同期，該公司的短期借款爲14.68億元，應付票據爲3.18億元，一年內到期的非流動負債爲161.77億元。三項合計，中交地產的短期債務規模約爲180億元，資金缺口較爲明顯。
融資方面，該公司的融資途徑主要包括銀行貸款、債券、信託融資、控股股東借方借款、以及其他融資渠道，平均融資成本介於1.8%—8.4%之間。截至2023年末，中交地產合計融資餘額爲610.28億元，對應的各渠道期末融資餘額分別爲271.55億元、77.40億元、26.42億元、162.44億元和72.46億元。其中該公司一年內到期的債務規模爲170.37億元，1—2年到期的債務規模爲337.13億元，2年內到期債務佔比達83.15%，償債壓力依然不小。
組織架構調整
標點財經研究員注意到，在中交房地產2024年工作會議上，中交集團董事長王彤宙表示，“2024年，中交房地產要深刻領會房地產行業供求關係發生的深刻變化，加快新發展模式的建立。”
隨後，中交地產進行了組織架構調整。一方面，該公司撤銷了區域公司，由此前的“總部—區域—城市”三級管控調整爲“總部—城市”兩級管控，層級更加扁平化；另一方面，按項目地理區位、採用就近原則，該公司將此前的16個城市公司整合爲9個。整合之後，中交地產將形成北京、武漢、成渝、蘇杭、廣州、上海、雄安、廈門、長沙9個核心城市單元。
從財報披露的區域銷售數據來看，該公司華南區域在2023年表現較爲亮眼，銷售收入同比增加332.92%至61.39億元，華中區域銷售收入同比增加44.73%至56.18億元。而貢獻最多收入的華東區域，同比則減少14.11%至96.86億元。此外，華北區域較去年同期大幅下滑60.11%，實現收入48.90億元；西北、西南兩個區域的收入下滑幅度分別爲50.77%、21.86%，對應的收入分別爲23.70億元、37.62億元。
同時，該公司的高層管理人員近期也有所調整。4月2日，中交地產收到公司財務總監劉兵的書面辭職報告，因已到法定退休年齡，劉兵申請辭去公司財務總監職務。爲完善公司治理結構，董事會同意聘任執行總裁徐愛國兼任公司總法律顧問，聘任梅瑰擔任公司財務總監。
對於後續盈利的改善，中交地產在財報中表示，“投資進一步向核心城市和區域聚焦，突出效益優先，實現高質量投資拓展，探索新的增長點，做好項目全生命週期管理和全成本管控，向管理和品質要效益；持續優化融資結構，採取多元化融資方式，控制有息負債規模的增長速度；加強協同，落實成本管控，有效提升項目整體開發運營能力；強化財務管理，做好風險防控，增強公司抗風險能力。”