最高檢詳解房屋租賃注意事項，三個普遍性問題應重點關注

近年來，房屋租賃糾紛案件數量和涉案標的額呈上升趨勢。最高檢介紹，檢察機關依法加大監督力度，2023年共辦理房屋租賃類監督案件1000餘件，有力維護了當事人合法權益，促進房屋租賃市場規範穩定健康發展。

最高檢表示，通過檢察辦案發現，房屋租賃市場一些普遍性問題應重點關注。

一是租金約定不明易引發爭議。部分出租人與承租人對租金的條款約定不明，極易引起糾紛。如在經營性租賃中，部分租金的支付標準與承租人的生產能力或者經營情況掛鉤，如約定按照營業額的一定比例收取租金，合同雙方均需承擔一定的商業風險，在於己不利時，部分出租人主張撤銷或變更約定的租金支付方式，有違誠實信用原則。

二是出租人未有效承擔瑕疵擔保責任，導致房屋租賃合同被解除。根據民法典相關規定，在租賃期限內，出租人應當保持租賃物符合約定的用途。此爲出租人的瑕疵擔保責任，包括權利瑕疵擔保責任和物的瑕疵擔保責任。從權利瑕疵擔保責任來看，部分出租人隱瞞房屋權屬缺陷，出租房屋存在權屬爭議，第三人主張房屋權屬，導致租賃物不能正常使用的，承租人可以通過行使合同解除權維護自身合法權益，出租人則面臨賠償承租人損失的風險。

此外，從物的瑕疵擔保責任來看，司法實踐中，因出租人未有效承擔物的瑕疵擔保責任引發的糾紛也不在少數。如經營性房屋租賃中，租賃房屋存在行政管理限制無法辦理營業證照，租賃房屋主體結構未經消防驗收合格被查封導致承租人無法經營等；居住性房屋租賃中，租賃物質量不合格，危及承租人的安全或健康等，此種情形極易引發糾紛。對此，承租人均有權解除租賃合同。

三是承租人未盡合理注意義務投入大額裝修導致損失。部分經營主體在簽訂及履行房屋租賃合同過程中，未合理預估經營風險、審查房屋是否具備經營條件，盲目投入高額裝修費，在因不具備經營條件等事項導致無法正常經營時，會面臨損失部分裝修費用的風險。

最高檢表示，結合監督辦案，檢察官提示，各類出租人、承租人、市場主體在租賃房屋過程中要增強法治意識，積極採取措施防範潛在交易風險，切實維護自身合法權益。

一是出租人、承租人在締約時，應預判風險，明確租金支付標準，並根據實際情況選擇租金支付方式，誠信履約。

二是雙方應明確租賃房屋的目的，出租人切實承擔瑕疵擔保責任，確保房屋能夠安全正常使用，權屬無爭議，能夠實現合同目的，避免因此造成違約而承擔賠償責任。

三是締約前出租人應與承租人充分溝通協商，明確約定是否可以裝修以及合同解除後裝修殘值損失、經營損失等的計算標準、分擔方式等。承租人還應實地考察租賃房屋，避免盲目投入裝修成本造成損失，同時增加維權成本。