總量管制 土建融排擠房貸

央行要求九月六日前，國銀鬚交不動產總量管制改善方案，銀行業者私下表示，將優先保留額度給建商土建融業務，但一般民衆房貸額度恐被總量管制犧牲。記者林澔一／攝影

央行要求九月六日之前，全體國銀必須提交不動產總量管制的改善方案，據瞭解，由於土地建築融資利率比房貸高得多，且借款年限僅三至五年，遠低於房貸的廿、卅年長期貸款，許多銀行會優先保留額度給建商的土建融，屆時恐使民衆的房貸額度受到總量管制犧牲。

內政部發太多建照給建商，總量排擠之下反而讓民衆借不出錢買房？先前住商機構根據內政部數據統計，全臺二○二○年到二○二二年間純住宅用覈准建照戶數共達五一萬一一七八戶。

根據銀行法第七十二條之二，不動產貸款上限百分之卅，房貸和土建融都放在同一個水庫里加總計算，先前這些建商的額度已獲銀行放款審查會通過，銀行需要保留一定額度讓建商在有需要時動支，所以當銀行滿水位時，就優先把額度空出來給已放行授信案的建商使用，如此，自然會排擠房貸戶的資金需求。

若依照國銀目前的不動產放款額度來看，土建融和房貸的比率，大約從一比二到一比四不等。對此銀行主管指出，房貸不只是買新成屋，還包括二手屋，因此，比土建融高數倍的情況爲正常。

銀行主管也坦言，儘管近幾年來因爲央行降低建商土建融成數等信用管制措施，土建融年增率從一一○年一月起，由高峰百分之十六點七七一路下跌，但土建融案量仍不斷，尤其現在的土建案量，有不少是四、五年前取得建照的建案，近來將大量完工交屋，才造成房貸需求增加，使得幾乎每家國銀的土建融加房貸餘額都逼近銀行法第七十二條之二的滿水位。

目前普遍認爲，因爲新青安才讓銀行不動產放款滿水位，但若真是如此，民營銀行不能作新青安，爲何也跟着一起快要「破錶」？根本原因仍和土建融業務量有一定關聯。

歸根究柢，建商土建融的融資需求，仍源於內政部先前發出太多使用執照，鼓勵建商不斷買地、蓋房子，現在卻變成大多數銀行在有限額度之下，都選擇保留更多額度給建商，反而讓民衆更借不到錢買房，加上房仲業也預期，最快今年起交屋潮將陸續浮現，恐怕造成未來成屋「供給過剩」更加劇的風險。

「限貸令」實況已驚動行政院，院長卓榮泰表示要找央行開會，但國銀認爲，必須要找對方向，若政府在總量管制政策上，沒有把房貸和土建融管理作區隔，先前「限貸令」造成的民怨恐會更高。