資管新篇：2024年觀點商業年會之逆行與破壁
（2024年10月31日上午·上海）“過去的關鍵是經驗，未來的關鍵是創新。”
2024年的REITs市場發力比去年強很多，發行REITs數量和規模正在持續增長，可以看到，REITs市場是加速往前滾動的。在這樣的情況下，圍繞REITs將形成一個全新的生態系統，是替代房地產開發的一個全新的生態系統。
10月31日，以“繁榮週期：消費與變革”爲主題的2024觀點商業年會在上海開幕。這是觀點商業年會自2013年以來的十二屆商業地產盛會。本屆年會下設“主題峰會”“全體大會”“表現力指數”及“企業課堂”四大板塊，期間以演講、對話、交流的形式，深入探討消費與變革的新繁榮週期。
在新的時期，商業地產有了新的改變。10月31日上午的主題峰會圍繞“資管新篇”這一主題，與會嘉賓們進行了深入而廣泛的討論。
商辦逆行
商辦作爲宏觀經濟的晴雨表，辦公市場的壓力和感受還是很直接的。
大會第一環節中，率先登場發表主題演講的是高格辦公空間合夥人&副總裁周興強，他帶來的演講題目爲“新時代辦公資產健康持續經營之道”。
高格辦公空間作爲辦公資產的運營商，直接感受到了這兩年辦公市場發生的動態變化。據周興強介紹，第一個新變化就是地段在存量時代重要性的改變，從靜態轉變爲動態。
高格辦公空間合夥人&副總裁 周興強
第二是招商團隊作用變化，招商團隊強大不再是提升資產回報效率的關鍵。第三是服務與客戶留存關係變化。
在辦公資產運營中，運營方與業主方是一種協同關係。同時，他指出，現在這種環境下還想獲得客戶的青睞，一定要走個性化線路，而不是標品線路。
ESG是推動企業踐行長期主義的硬準則，ESG轉型下商辦資產未來會是一個更多元的、政策支持的、市場導向相結合的過程。
緊隨其後發表演講的是中海商業副總經理、COOC中海商務&OFFICEZIP全球負責人唐安琪，她帶來的是關於“從‘新綠’到‘長青’——COOC中海商務長期主義下的ESG革新”的演講。
中海商業副總經理、COOC中海商務&OFFICEZIP全球負責人 唐安琪
她表示，今年是ESG概念誕生的第20週年，也是中國宣佈碳達峰碳中和的第4年，今年就變成了中國非常重要的推動ESG和可持續發展政策關鍵的一年。
在政策的引導下，國內ESG管理應該會迎來一個飛躍式發展。她繼續補充道，而且很重要的一點，就是ESG會和國家的高質量發展、共同富裕、雙碳目標等戰略完全聯動起來。
同時，她分享了中海堅持做ESG主要是源於三個方面：第一是滿足客戶的需求，第二是迴應市場的期待，第三是作爲央企的擔當。
資管新途
隨着REITs進入常態化，商業地產存量資管領域被再次注入新的活力。
大會第二環節主題爲“資管新途”。該主題下，F.O.G.富尚資產集團董事長、香港越秀REITs獨立董事陳曉歐率先帶來“REITs上市後的擴募與市值管理”的主題分享。
F.O.G.富尚資產集團董事長、香港越秀REITs獨立董事 陳曉歐
他的演講內容包括兩個主題，一個是擴募，一個是市值管理。
目前擴募在中國是一個循序漸進的遊戲規則和市場。他指出，Pre-REITs是最強的以退爲始的擴募資產，它可以爲REITs提供資產。以公募REITs上市倒退到私募REITs投資，對REITs的資產運營表現、底層的設備設施管理，Pre-REITs都是有目的的進行收購，然後提升，到達一定指標之後從REITs退出。
從以退爲始到目標導向，到REITs形式的退出，他認爲是未來整個不動產市場重要的驅動力。
市值管理上，他指出目前REITs的市值管理還是一片空白。
陳曉歐最後總結道：“我們要尊重並且加入到REITs的生態體系中去。生態體系將是未來取代現在的房地產開發市場的重要概念。”
中金基金管理有限公司創新投資部負責人劉立宇就境內公募REITs對商業不動產發展的機遇和挑戰分享了他一些更加細微的觀察。
中金基金管理有限公司創新投資部負責人 劉立宇
“境內的公募REITs相對國外來說，它的資產品類是比較豐富的”，已經上市的REITs有7大資產品類，可分爲產權類和特許經營權類。他發現，不同的資產類別目前在二級市場的表現也是有所分化的。
與此同時，他覺得，在公募REITs現在的發展階段，政策的利好如果可以真實地提振宏觀經濟，特別是增強居民消費的能力，這樣一個趨勢對於整個消費基礎設施REITs，對於商業不動產也是一個更加重要的基石。
高和資本資產管理平臺高級副總裁、高和暢CEO鄭萍分享的內容主要圍繞在消費基礎設施的底層資產層面，在實踐當中運用得比較多的評估方法。
高和資本資產管理平臺高級副總裁、高和暢CEO 鄭萍
她表示，消費的特徵和經濟發展的階段是息息相關的。
“因爲中國很大，在經濟發展率先到一定程度的一線和1.5線城市，服務性、個性化、多樣性，以及針對本地消費者的‘在附近’‘便利性’，和針對遊客的‘在別處’，這些將會成爲消費的主要趨勢。”
對於未來的發展態勢，她指出，除了城市級和副城市中心級這樣更加稀缺的項目資源以外，只有兩類商業是有價值的。第一類就是區域中的絕對頭部和潛在頭部項目，第二類是在區域當中能夠形成絕對差異化的主題性的小體量集中式商業。
存量破壁
在隨後首場主題討論中，嘉賓們繼續就“存量破壁”進行探討。對此，BOMA中國研究委員會主席、國際金融地產聯盟(IFFRE)常務理事張平表示：“存量資產特別像一座座蘊含着寶藏的礦山，外面有堅強的硬殼，就需要我們用智慧去敲打，用創新去激發出寶藏最真實的價值。”
金地集團開發管理公司商辦總監兼商辦事業部總經理田賀維從寫字樓跟商業兩種資產類別剖析了當前市場的變化。
其中商業類資產方面，變化會更多一些，第一是經營模式的變化；第二是空間、場景和內容三者是缺一不可的；第三是商業定位上會越來越清晰，目標客羣也更加細分。第四是分化越來越明顯，頂部傳統的重奢利用頭部的優勢，越來越強。
主題討論會：存量破壁
主持嘉賓：BOMA中國研究委員會主席、國際金融地產聯盟(IFFRE)常務理事張平
對話嘉賓：金地集團開發管理公司商辦總監兼商辦事業部總經理田賀維、瑞銀香港投資銀行部地產團隊執行董事葛瀟白、樂晟商業集團董事長、總裁雷易羣、蜜蜂科技BEEPLUS合夥人、集團常務副總裁劉雪萌、香港元豐資本管理合夥人古迎輝
瑞銀香港投資銀行部地產團隊執行董事葛瀟白則從投資人的視角分享了對於近期商業資本市場重點交易的觀察。他指出，針對優質的、穩定出租的物業，尤其是在一線城市，大型的險資還是非常活躍。
隨着不動產私募投資基金試點和REITs進入常態化發行，與過去相比，資管賽道也終將面臨前所未有的挑戰和機遇。
樂晟商業集團董事長、總裁雷易羣指出現在存量資產的總量很大，而且產品類別也千姿百態。很多資產沒有條件去做設計，去做以運營爲核心的建設，所以產品的類別確實存在很多的問題。
提及輕資產模式的運營和挑戰時，蜜蜂科技BEEPLUS合夥人、集團常務副總裁劉雪萌表示：“輕資產模式，我們和業主的利益是深度綁定的，可以通過我們的專業化運營能力，爲業主創造超額收益，共同去做收益的分成。從利益上大家是共贏的狀態，避免了雙方利益不一致的問題。”
香港元豐資本管理合夥人古迎輝表示，元豐資本主要是做商業產業地產的投資，以及最近也開展了科技項目方面的投資。
“我們的投資一方面關注週期和產業宏觀的發展，另一方面金融手段也是非常重要的。”從投資的角度，他認爲目前中國資產處於低潮期，這是一個很正常的週期。
張平頷首示意，現在正是在挖掘資產價值被嚴重低估機會的好時機。而元豐資本的業務重點包括地產+金融+產業，這也是現在的一個趨勢。
資管與REITs
第二場主題討論會主題爲“資管與REITs”，由喆安(上海)投資管理有限公司總經理車陽作爲對話主持嘉賓，登場參與對話的有招商局置地資管有限公司執行董事郭瑾、華夏基金基礎設施和不動產業務部聯席行政負責人莫一帆、元聯基金高級副總裁張超及悅容匯資管合夥人/營銷總經理周宇桁。
主題討論會：資管與REITs
主持嘉賓：喆安（上海）投資管理有限公司總經理車陽
對話嘉賓：招商局置地資管有限公司執行董事郭瑾、華夏基金基礎設施和不動產業務部聯席行政負責人莫一帆、元聯基金高級副總裁張超、悅容匯資管合夥人/營銷總經理周宇桁
本場對話圍繞“金融賦能大時代下的商業資管體系構建”、“消費REITs元年，商業想象與底層資產”以及“資產價值釋放與“投融建管退”新通道”三個議題進行。
招商局置地資管有限公司執行董事郭瑾表示，在好和不好的時期，資產管理都是最重要的環節。他認爲，在管的方面，商業物業要非常有耐心、非常敏感。
華夏基金基礎設施和不動產業務部聯席行政負責人莫一帆表示，相對於可以發行REITs的7大業態來說，商業是這麼多業態裡面競爭性最強的一個業態。
“從目前的市場環境下，資產價值的釋放可以遵循一個循序漸進、分階段實現的過程。”從資產價值釋放角度，元聯基金高級副總裁張超這樣認爲。
“我們看到這兩年消費的變化非常快，也許3年前我們建得非常好的物業，現在對於一些快速出來的消費者需要的生活方式，已經完全不適合了。”悅容滙資管合夥人/營銷總經理周宇桁認爲，過去的關鍵是經驗，未來的關鍵是創新，如果能把這兩個東西結合在一起，未來運營管理和資本的結合，能讓國內剛剛興起的REITs發展得更好，產生更好的內容。
主持嘉賓車陽如是總結：“非標資產越來越多了，不是一個標準化的打法，管理人的能力越來越凸顯，這也是我們做另類資產管理一個很重要的能力，到了各顯神通、大展身手的很好的時間。”