抓住存量機會 旭輝建管AMC紓困代建天津落地

觀點網 從鞍山到天津，旭輝建管近期接二連三獲取一些新的代建項目。

公司官微透露，近期與四大AMC機構之一的中國信達達成合作，承接天津武清項目的全過程建設管理服務。

該項目總佔地面積約24.79萬平米，規劃品質住宅、養老公寓、幼兒園等多元業態，位於天津市武清區“龍鳳新城”板塊。

據悉，天津武清項目合作達成，是旭輝建管2023年與信達戰略攜手後，首度落地的項目。

資料顯示，中國信達資產管理股份有限公司是四大AMC機構之一，上半年落地房地產風險化解及保交房項目16個，保障1.7萬套商品房按期交付。

AMC一直是各大代建公司跑馬圈地的業務重點，中銀證券曾在一份研報中對代建幾大類需求進行了測算，其中預計AMC紓困項目2023-2025年新籤代建規模平均2779萬平方米/年，佔比17%；代建收入平均62億元/年，佔比18%。

總體而言，根據委託人性質進行劃分，代建一般可以分爲商業代建、政府代建、資方代建三大類別。2021下半年開始，部分房企資金鍊壓力較大，旗下一些不良資產項目交由AMC接手，但AMC公司往往缺乏相應的開發能力，這就需要代建公司提供物業開發等方面的諮詢和管理服務。

這爲資本代建模式帶來增量的市場空間。

旭輝建管總裁劉冰洋在近期參加2024博鰲房地產論壇時曾提到，行業調整期很多機會在涌現，比如說破產重組項目，需要重新啓動項目；也包括商辦類資產如何提升使用效能，從而實現資產的退出。

旭輝建管更多關注到了一些不良資產的破局，跟全國性AMC、地方AMC以及銀行、信託等等機構，共同探討解題模式。

值得關注到的是，近兩年，在各地土地公開拍賣中，城投類公司拿下了不少土地，也是類似情況。這類公司往往不具備開發建設能力，因此，往往也會傾向於找品牌力強的代建方，希望做出產品溢價，放大項目總貨值。

觀點新媒體獲悉，城投類國資企業和AMC類金融機構的項目，佔據建管旭輝合同金額約50%，其餘是一些小型開發主體。

正如劉冰洋所表示，從金融端到銷售端，端到端的綜合能力，對於代建團隊要求是非常高的。今年旭輝建管簽了很多大型項目，利用屬地化的資源，幫助金融機構解決化債、確權、增量資金的問題，保證項目的正常開發和資產安全。

旭輝建管是旭輝於2021年7月成立的新業務板塊，通過這一平臺，旭輝將過去積累下來的體系、人才、資源和能力進行延展。

但代建和地產開發是不一樣的賽道，有更強的服務屬性。

數據顯示，旭輝建管2024年上半年簽約面積爲729萬平方米，新增合同額超過22億元，超過去年全年的簽約合同額。截至上半年，旭輝建管累計簽約項目超150個，累計簽約面積近2800萬平方米，並發展外部合夥人200餘人，聯合落下16個項目。

對此，劉冰洋稱，核心突破來自幾個方面：第一，提出“定製化服務專家”定位之後，從全維度服務理念出發升級了服務體系；第二，整個體系的投入、調動的資源力量更大；第三，市場確實有新增機會，包括城投類項目、紓困類項目和AMC存量項目的機會。

旭輝建管通過深耕上述市場，抓到了機會點。

劉冰洋還稱，公司客戶差異性很大，每個項目又很不同，因此，旭輝建管會推行定製化方案，通過一對一的服務去發現利益點、風險點以及達到預定的經營目標。

對於業務選擇，旭輝建管是全業態，規模決定主要業務仍是住宅開發，但商業、辦公，到長租公寓、保障房，甚至體育場館建設等，都有項目在管理。

劉冰洋告訴我們，旭輝建管業務佈局是全國化的，但會側重過去地產深耕的城市：“會天然有團隊的優勢，以及市場、品牌影響力，屬地化團隊也會在成本上有更大優勢。”

不過，旭輝建管在項目篩選上也有一些“底線”，有虧損風險、爛尾風險、與委託方之間存在預期不符或者旭輝建管能提供的服務與委託方的預期存在較大差異的項目，都不會開展合作。

“我們很在乎承諾的兌現。”劉冰洋強調。