週期裡的“韌性”：龍湖半年經營性收入創新高

時間進入7月，上市房企陸續披露了上半年的業績簡報，除去略顯蒼白的解釋外，一些房企也展現出積極的一面。

7月12日晚，龍湖集團發佈業績公告，在今年1—6月實現銷售額511.2億元，合同銷售面積爲365.5萬平方米，穩居行業TOP10。

事實上，作爲一家老牌房企，龍湖集團如今的一舉一動正得到更多關注。背後的原因，不單單因爲其銷售規模常年穩居行業前十，而是隨着激盪的潮水退去，行業愈發期待一位新發展模式的開渠人，打開原本房地產企業單一收入構成的桎梏。

一直以來，龍湖在開發業務之外的經營性業務均被寄予厚望。在上半年，龍湖實現經營性收入約139.4億元（含稅），同比增長7.6%，創下歷史新高。其中，運營業務營收達70.7億元（含稅），服務業務營收爲68.7億元（含稅），雙雙實現增長。

可以看到，龍湖集團在此期間的經營業務收入相較地產銷售收入的比例已高達25.6%。曾經以開發業務之“源”，生長而來的經營、服務賽道之“流”，如今已經實現獨立成長，在龍湖的營收、利潤以及現金流的貢獻中佔據更爲重要的位置。

如果說現金流是企業流動的血脈，如今的龍湖集團已然引入了一股“活水”。在提質換擋的特殊時期，龍湖正以豐富業務組成的生態圈，積攢抵禦週期波動的力量。

波動週期內的“定盤星”

在2024年，隨着城鎮化率超過65%、房地產增速放緩、運營成本上升，房地產全行業告別過去的“三高”模式，承受着前所未有的陣痛。

房地產行業正在曲折中，邁向高質量發展的新模式。在這樣一個變化的過程中，龍湖向更高階的發展模式靠近，尤其在經營性業務領域，已成功步入收穫期。

其中，厚實的商業盤面是龍湖集團重要的標籤之一，在行業整體由增量轉向存量的大背景下，實現穩健的發展節奏。

在2023年度業績發佈會上，龍湖集團管理層曾提到，2024年將新開14座商場，其中8座重資產、6座輕資產。這也意味着2024年龍湖開業的商業項目將超過100個，屆時龍湖將正式步入“百MALL時代”。

如今，半年“交卷”：成都東安湖天街、南京雨山天街、重慶雲領天街相繼開業，成都三千集煥新亮相，龍湖在高能級城市核心板塊業績亮眼。

當前，行業要轉型至新發展模式，房企將在地產開發業務之餘，尋求獲取長期穩定的重複性經營收入。在依靠重資產獲取租金收入之餘，爲資產引入權益投資人，獲取資產、資本管理收入，最後是受委託管理第三方業主的資產，實現經營管理、品牌收入。

2024年，爲迎接大資管時代，龍湖整合資源用運營思維全面推動產品升級。 4月16日，龍湖集團發佈全新資產管理品牌“逍遙洲資管”，與此相應，原長租公寓航道升級更名爲資產管理航道。

逍遙洲資管定位爲“全週期全業態資產管理運營商”，涵蓋長租公寓“冠寓”、活力街區“歡肆”、服務式公寓“霞菲公館”、產業辦公“藍海引擎”、婦兒醫院“佑佑寶貝”及頤年公寓“椿山萬樹”六大業務，實現存量提質和增量投資的良性循環。

商業的持續推進，加上逍遙洲資管拓展的豐富空間，推動龍湖集團在上半年實現的運營業務營收達70.7億元（含稅）。

事實上，這份運營業務被廣泛認爲是龍湖集團在波動週期下的定盤星。據中金髮布的最新報告，持續看好龍湖集團作爲稀缺的“開發+持有”標的，龍湖有望通過高度自律、積極作爲在下行週期保存優質資產、打磨能力，待行業基本面修復後解鎖優越模式帶來的估值重塑。

新質增長重構競爭優勢

優勝劣汰，活下來的都是強者。

新週期意味着傳統生產力的升級躍遷。龍湖經營性業績穩定增長，原因在於通過商業模式創新，培育新質生產力，重塑增長路徑，打造新型增長曲線——強化運營、服務業務纔是發展的永續動力。

從龍湖的業務佈局，我們可以看到，“一個龍湖”、“三大板塊”、“多元生態”展現出了極強的生命力。

而這自然離不開長年的業務積澱。例如，商業投資就是龍湖在2000年就開始佈局的業務，以時間的沉澱纔有了今天“天街”和“星悅薈”兩大商業品牌落地全國高能級城市。

經過20餘年的經驗積累與實踐探索，龍湖不僅保持開發賽道在行業前列，更重視以用戶爲中心布建“輕重並舉”的多元化體系，將行業最高品質、最好服務提供給合作伙伴，實現價值共享。

2021年，龍湖商業啓動輕資產業務，提速全國網格化佈局，僅三年時間便在輕資產賽道風生水起。截至目前，龍湖商業已累計獲取30多個輕資產項目，在今年6月，龍湖與杭州錢江製冷集團達成合作，聯袂打造杭州首座星悅薈項目，這是龍湖在杭州佈局的第14座商業項目，也是杭州第5座輕資產項目。

在運營業務之外，龍湖集團的服務業務板塊同樣搶眼。

其中，龍湖智創生活涉及住宅服務與商企城市服務，及社區增值、新零售、房屋租售、工程服務四大增值業務。2023年全年，龍湖智創生活實現收入總額102.8億元，毛利率爲30.6%，物業在管面積達到3.6億平方米，客戶滿意度連續15年超過90%。

2024年上半年，龍湖智創生活榮獲“2024中國園區物業服務力TOP20企業”、2024中國物業服務智慧服務樣本標杆企業、2024中國物業服務辦公物業服務樣本標杆企業等獎項，深受行業認可。

在今年1—6月，龍湖集團服務業務營收爲68.7億元（含稅），其中不只是龍湖智創生活的持續增長，龍湖龍智造這一新業務崛起，也意味着龍湖的業務邊界被重塑，創新增長有了新機遇。2024年上半年，龍湖新增代建類項目26個，總建築面積432萬平方米，已累計獲取代建類項目超110個，總建築面積超2100萬平方米。

數字化賽道，龍湖亦積極佈局。2024年5月13日，龍湖旗下千丁數科“4+N”智慧空間科技產品矩陣正式發佈，聚焦城市空間建造和運營，推動數字技術與空間場景的融合創新。

獨行則疾，衆行則遠

在動盪起伏的環境中，韌性就是組織穿越週期的定力。對於一家企業而言，所謂“韌性”，即“適應性”。

面對經濟下行週期的疾風驟雨，企業應對得當，韌性得以加強，即有可能穿越風雨見得彩虹。

首先，龍湖對外部環境及趨勢保持清醒認知。“唯一確定的就是不確定”既是新經濟時代的主要特徵，更是企業穿越週期的核心關鍵。

其次，龍湖做好了應對之策。龍湖仍在積極主動求變，行業拐點無非是市場萎縮、利潤下滑等，但市場需求依然存在，用戶也依然存在。

其三，龍湖有着清晰的戰略，與戰略執行力，精準調試變革的節奏。龍湖管理層曾多次強調，未來企業的發展是靠內生動力和業務產生正向的現金流去推動。相較於開發業務，龍湖的經營性收入以及利潤正在穩步、可持續增長，建立更加健康的盈利模式。

經營性業務貢獻穩定的現金流之外，龍湖的融資亦保持通暢。據龍湖管理層透露，上半年龍湖經營性物業貸款的增額超過200億。因此，龍湖有資金實力在上半年獲取7宗土地，覆蓋北京、上海、杭州、成都、蘇州、西安、佛山等城市，總建面是51萬方，權益地價60億元。

安全的債務結構，更是龍湖穩健前行的基石。6月28日，龍湖提前兌付26.5億元的CMBS債券，並在同一天提前贖回6.2億美元的美金債。截止目前，龍湖累計還債達72億元， 2024年內剩餘到期的公開債僅剩 45 億人民幣，且到期時間分散、無集中兌付壓力。截至2026年底前，龍湖亦無境外無到期的公開債券。

匯豐認爲，龍湖是爲數不多的仍能按時足額償還債務的民營房企之一。

獨行則疾，衆行則遠。沒有人能精準預測經濟的走勢，也沒有人知道未來還有多遠，但龍湖始終聚焦用戶需求、提升現金創造能力、力圖多方共贏、構建新發展模式、嚴控財務安全等，或許正是企業穿越週期、鍛造韌性的借鑑經驗。

編輯：林森