龍湖上半年經營性業務貢獻超80%利潤 將繼續提前還債

本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

8月23日，龍湖集團（0960.HK）發佈2024年中期業績報告。上半年，集團實現營業收入468.6億元，股東應占淨利潤58.7億元，剔除公平值變動影響後的股東應占核心淨利潤達47.5億元。

《中國經營報》記者瞭解到，上半年樓市整體承壓，龍湖集團地產業務板塊亦出現下滑，不過運營及服務業務合計實現收入131億元，同比增長7.6%，報告期內在覈心權益淨利中的貢獻佔比達到80%以上，成爲保障集團流動性安全的重要引擎。

龍湖集團董事會主席兼首席執行官陳序平在中期業績發佈會上表示：“預計在2028年年底，集團的經營性收入佔比可以過半，屆時龍湖整個業務將切換至新的發展模式。”

以銷定支、加快去化

業績報告顯示，上半年，龍湖集團地產開發業務實現營收337.6億元，合同銷售額爲511.2億元，銷售總建築面積爲365.5萬平方米。

交付方面，2024年上半年，龍湖集團在全國43座城市共計交付121個項目，共計交付約5萬套房源，20%實現提前一個月以上交付。

今年上半年，樓市調控政策頻出，“5·17”樓市新政後，6月份一線及核心二線城市樓市銷售端有所回暖，不過進入7月又有轉淡趨勢。

對此，龍湖集團執行董事兼高級副總裁張旭忠表示，上半年全國商品房銷售金額4.7萬億元，同比下降25%，二手房市場整體表現略好於新房市場，規模同比微降，但這是市場“以價換量”的結果。所以，目前房地產市場仍然處於“量價調整”的階段，市場信心也有待恢復。

在市場整體處於調整之際，龍湖集團持續聚焦核心一二線城市，同時提高銷售回款率。上半年，其銷售回款率超100%。分區域看，西部、長三角、環渤海、華南及華中區域銷售金額在全集團佔比分別爲28.1%、27.0%、20.1%、14.3%及10.5%，一二線城市銷售佔比達94%，銷售額最高的前三個城市爲成都、西安和蘇州。

在供銷節奏上，張旭忠表示，集團將堅定戰略執行，在保障財務安全及品質交付前提下，一方面聚焦存貨去化，有序壓降負債，優化資產質量，同時確保新項目入市有良好表現。今年的7個新項目已有2個入市，還有5個會在接下來的9月份全部入市。

據瞭解，上半年龍湖集團以銷定支、謹慎佈局，在北京、上海、杭州、成都、蘇州、西安、佛山7座高能級城市獲得7幅土地，新增土儲總建築面積爲60萬平方米，權益面積爲35萬平方米，平均權益收購成本爲14946元/平方米。

截至2024年6月30日，龍湖集團的土地儲備合計達4141萬平方米，權益面積爲2959萬平方米，對應未售未竣貨值3500億元以上，其中一二線城市的貨值佔比超過80%。

運營服務利潤貢獻超八成

今年上半年，龍湖集團運營、服務業務保持健康發展，貢獻穩定的收入和利潤，成爲集團保障流動性安全、實現高質量增長的重要引擎。

報告期內，龍湖集團運營及服務業務合計實現收入131億元，同比增長7.6%。期內，運營及服務業務在覈心權益淨利中的貢獻佔比達到80%以上，兩大業務板塊的健康發展，持續優化公司利潤結構。

其中，運營業務板塊持續深化全國一二線核心城市佈局，2024年上半年不含稅租金收入爲66.1億元，同比增長4.3%。

具體來看，商業投資業務2024年上半年租金收入同比增長6%至53.2億元，期末出租率96%。

據陳序平介紹：“龍湖商業基本上沒有下沉三四線，也沒有做重奢，整個消費是面向品質用戶，再通過一系列調整，上半年實現了營業額包括租金收入的穩步增長。”

上半年，龍湖集團新增運營3座商場，截至6月底，龍湖集團商業累計開業運營商場達91座，覆蓋全國20座城市，運營總建面爲829萬平方米（含車位總建築面積爲1076萬平方米），合作品牌超6800家，戰略合作品牌超400家。陳序平表示，目前已獲取未開業的商業項目還有超過50座。其中，今年下半年會開業10座，5座爲輕資產。明後年會保持每年10座左右的開業節奏。

另據陳序平介紹，上半年，龍湖集團全新資管旗艦品牌“逍遙洲資管”正式發佈，定位爲全週期全業態資產管理運營商，涵蓋長租公寓“冠寓”、活力街區“歡肆”、服務式公寓“霞菲公館”、產業辦公“藍海引擎”、婦兒醫院“佑佑寶貝”及頤年公寓“椿山萬樹”六大資管業務。

其中，截至6月底，長租公寓品牌冠寓累計已開業12.3萬間房源，整體出租率提升至95.6%，租金收入同比增長6%至13.1億元。

以物業管理、智慧營造爲主的服務業務板塊不含稅收入爲64.9億元，同比增長11.1%。毛利率爲32.3%，較上年同期提升0.4個百分點。

其中，龍湖智創生活的物業管理業務穩步增長，期內總收入達57.8億元，物管在管面積達3.7億平方米。上半年收穫了華爲、螞蟻、本站、上海虹橋機場等新合作伙伴。

基於龍湖集團的全業態開發經驗和數字科技能力，“智慧營造”品牌龍湖龍智造包括龍智研策、龍智設計、龍智建管、龍智精工、千丁數科五大業務飛輪，在上半年新籤代建建築面積432萬平方米，累計代建銷售40億元。

債務結構優化

在談及房地產發展新模式時，陳序平表示，踐行新舊模式轉換之際，最關鍵的是處理好債務問題，第一是要把債務規模降下來，第二是要拉長債務週期。

基於此，龍湖集團將用所有業務全航道的正向經營性現金流去壓降負債總額，同時用長週期的經營性物業貸款，去替換3—5年的信用債融資，從而完成債務結構轉化。

上半年，龍湖集團進一步壓降有息負債，持續優化債務結構。截至2024年6月30日，龍湖集團的綜合借貸總額爲1874.2億元，較年初下降52億元；在手現金500.6億元，淨負債率爲56.7%，現金短債倍數爲1.7倍，剔除預收款的資產負債率58.6%，相關指標持續保持在“三道紅線”綠檔。

基於戰略合作銀行的持續信任與支持，截至2024年6月30日，龍湖集團有息負債中，銀行融資佔比達82%，外幣債務佔比降至16.5%，且已做了掉期對衝，規避匯率波動風險。

記者瞭解到，今年3月8日，龍湖集團提前兌付了總規模爲46.1億元的商業資產支持專項計劃（CMBS）。6月28日，龍湖集團又提前兌付PR恆祥A2、20恆祥次資產支持專項計劃（CMBS），規模爲26.5億元，同日，龍湖集團還公告宣佈已提前購回6.2億美元的境外債。

龍湖在今年7月還按期完成“19龍湖04”債券的回售，金額爲14.93億元。8月如期完成了約20億元“21龍湖05”債券的回售。

據龍湖集團執行董事、首席財務官趙軼介紹，在政策支持下，上半年集團經營性物業貸淨增219億元，其中存量項目通過抵押率提升帶來的增額超過140億元，平均融資成本約4.16%，保持行業低位，平均借貸期限拉長至9.19年。

截至8月23日，龍湖在2024年內已歸還了107億元境內公開債。“集團會穩步鋪排債務歸還，截至目前，2025年到期的境內債券剩餘10億元，錢已經準備好；2027年前沒有到期的境外債券。下半年集團將繼續有序推進，提前償還明年到期的債務。”趙軼表示。

（編輯：盧志坤 審覈：童海華 校對：顏京寧）