中指研究院常務副院長黃瑜：樓市政策應繼續發力，促進更大範圍的止跌回穩｜2024年終特刊
21世紀經濟報道記者張敏 北京報道2024年，房地產市場呈現出“低開高走”的局面。雖有“5·17新政”加持，但上半年的市場走勢相對平淡。
9月26日召開的中央政治局會議提出，促進房地產市場止跌回穩。此後，一系列穩樓市政策“組合拳”陸續打出。房地產市場也在迎來久違的“銀十”後，進一步出現“暖冬”行情。自2021年下半年進入調整期以來，市場終於出現持續回暖的曙光。
從更長的週期來看，隨着紅利退潮，供需關係逆轉，房地產正在經歷新舊發展動能的轉換。從某種程度上說，本輪政策能否持續發力，市場能否止跌回穩，可能是樓市穿越週期的關鍵因素。
近日，21世紀經濟報道記者專訪中指研究院常務副院長黃瑜，她表示，判斷樓市“止跌回穩”，既要看短期指標，也要從市場進入新循環的角度進行評判。從市場趨勢來看，不同城市市場必然存在差異，政策應繼續發力，讓大城市發揮示範帶動效應，促進市場更大範圍的“止跌回穩”。
今年10月8日，中共中央政治局常委、國務院總理李強主持召開經濟形勢專家和企業家座談會，聽取對當前經濟形勢和下一步經濟工作的意見建議。黃瑜作爲地產領域的代表進行了發言。
“止跌回穩”的短期和長期指標
《21世紀》：近年來，穩樓市政策保持着穩定的出臺節奏，但效果相對有限。9月末以來的這輪穩樓市政策出臺後，市場表現較爲積極，原因何在？與以往相比，這輪政策有哪些不同？
黃瑜：本輪政策的不同主要體現在三個方面：
第一，9月26日中央政治局會議首次定調要“促進房地產市場止跌回穩”，樹立了明確的“止跌回穩”目標，標誌着中央政策轉向，明顯提振了市場信心，購房者置業預期也有所改善。
第二，9月底以來多部門集中出手，加速落地了穩定房地產市場的政策“組合拳”，政策力度大、涉及範圍廣。
第三，地方一致行動，積極落實相關舉措，一線和核心二線城市接連優化限制性政策。
當前政策環境已處於歷史最寬鬆階段，特別是需求端政策，涉及居民購房成本、購房門檻的房貸利率、交易稅費、首付比例等均已降至歷史最低水平。同時，政策對預期的改善明顯。這也是近期市場有積極表現的主要原因。
《21世紀》：9月26日的中央政治局會議提出，要“促進房地產市場止跌回穩”。“止跌回穩”的標準有哪些？
黃瑜：我認爲“止跌回穩”可能是一個系統性的政策目標，短期最應關注的兩個指標是二手房價格和新房銷售量的止跌回穩，而市場持續止跌回穩的關鍵標準是投資開工要逐步恢復。
房價作爲房地產市場核心要素之一，是市場供求關係的直接體現，也反映和影響着市場預期的演變。考慮到新房價格會受到政府調控以及新開盤項目結構性影響，二手房價格的變化更能反映市場的真實情況。因此，二手房價格逐步趨穩或溫和上漲是市場“止跌回穩”的關鍵標誌，尤其是核心大城市的房價，標誌性意義更強。
“止跌回穩”的另一個重要指標是市場銷售量的持續、穩定回升，而不是短期脈衝式波動。其中新房銷售量的變化對判斷市場止跌回穩更爲重要。一方面，過去兩年受居民擔憂期房交付，以及部分二手房小區價格逐漸調整到位，性價比凸顯等因素影響，主要城市二手房成交量表現並不差，並不能簡單以此判斷市場企穩；另一方面，新房市場涉及產業鏈條更長、關聯範圍更廣、與地方賣地收入也密切相關，對經濟影響更爲突出。因此我認爲，判斷房地產市場止跌回穩至少要觀察兩個季度左右的新房銷售量是否持續回升。
同時，判斷房地產持續止跌回穩的關鍵是投資開工要逐步恢復，只有投資開工恢復，才能增加市場有效供應，推動市場進入新的循環。
“虹吸效應”是城市發展的普遍規律
《21世紀》：今年四季度以來的市場表現，呈現出哪些特徵？從現在的市場表現看，距離“止跌回穩”還有多遠？
黃瑜：一是百城二手房價格在本輪新政後跌幅收窄，核心城市價格趨穩。根據中指百城價格指數，10月份百城二手住宅價格環比下跌0.60%，較9月收窄0.10個百分點，11月環比跌幅進一步收窄至0.57%。
二是新房及二手房銷售量均出現明顯恢復，一線城市市場修復最快。
三是年末核心城市加快賣地，北上杭等城市優質地塊土拍競爭激烈，但供給端整體恢復不及銷售端，土地市場仍承壓。
從市場趨勢來看，不同城市市場表現必然存在差異，止跌回穩的節奏和程度也會不同，核心城市近期市場量價均出現了明顯改善。政策應繼續發力，讓大城市發揮示範帶動效應，促進市場更大範圍的止跌回穩，同時宏觀經濟運行企穩、居民就業和收入改善也是房地產止跌回穩的必要條件。
《21世紀》：本輪市場復甦過程中，三四線樓市的表現相對不佳。住建部在今年10月曾表示，“虹吸效應”是世界城市發展過程中的普遍現象。這是否意味着從中長期來看，三四線城市將面臨樓市需求不足的情況？未來這些城市的樓市發展形態是怎樣的？
黃瑜：從中長期來看，我國房地產市場供求關係發生了重大變化，居民基本住房需求已得到滿足，除了部分大城市仍存在結構性供求矛盾外，對於大部分三四線城市而言，房地產高速增長的時期已基本結束，未來這些城市的住房將回歸消費屬性，城鎮化及購買力將主導市場走勢。
當然，三四線城市之間的房地產市場也會存在差異，部分位於發達城市羣或都市圈，以及具有獨特產業優勢、良好生態環境的三四線城市，樓市需求仍有一定支撐。
“虹吸效應”是城市發展存在的普遍性規律。發達國家的城市化一般都會經歷“城市→都市圈→城市羣”的過程。長期看，隨着部分大城市承載力趨於飽和，同時軌道交通設施不斷完善，核心城市也會對周邊城市的產業發展等產生輻射帶動作用。
2025年樓市政策將保持連續性《21世紀》：中央經濟工作會議指出，持續用力推動房地產市場止跌回穩，加力實施城中村和危舊房改造，推動構建房地產發展新模式。這種表態釋放了什麼信號？明年樓市政策導向如何？
黃瑜：12月中央政治局會議和中央經濟工作會議爲2025年樓市政策定調，“穩住樓市”目標明確，“持續用力”“加力”意味着“市場不穩，政策不止”，2025年政策仍將持續發力促進房地產市場止跌回穩。
從政策方向上看，2025年有望進一步加強落實已出臺政策，保持政策連續性，具體來看：
促進需求方面，第一，加力推進貨幣化安置城中村和危舊房改造；第二，核心城市限制性政策有望繼續優化，降低房貸利率、降低交易稅費等仍具備空間；第三，更多城市有望加大購房補貼力度，帶動市場活躍度提升。
優化供給方面，第一，落實專項債收購存量閒置土地政策，繼續完善相關配套政策，加速推動土地“去庫存”，改善市場供求關係及企業資金狀況；第二，完善保障性住房再貸款收儲政策，在收購主體、收購價格和住房用途方面給予城市政府更大自主權；第三，多措並舉盤活商辦用房。
除了以上政策之外，預計“好房子”建設、項目融資“白名單”等也將是2025年供給端政策持續落位的聚焦點，進一步修復企業和購房者預期。
《21世紀》：作爲明年的重要政策手段之一，如何看待城中村和危舊房改造在促進樓市回穩方面的作用？
黃瑜：貨幣化安置城中村和危舊房改造是2025年推動新房銷售“止跌回穩”的關鍵政策之一，當前城中村改造政策支持範圍已經擴大至地級及以上城市，“加力實施城中村和危舊房改造”或意味着城中村和和危舊房改造規模有望進一步增加。
根據我們測算，貨幣化安置新增的100萬套城中村和危舊房改造，按100平方米/套計算，可帶來約1億平方米住宅銷售，對市場總量貢獻約10%左右。若2025年加快轉化爲實際銷售，將對房地產市場“止跌回穩”起到關鍵作用。
房企提前籌謀應對明年償債壓力
《21世紀》：2025年，房地產企業的到期債務規模有多大？對於房企來說，明年如何應對償債壓力？
黃瑜：根據2024年11月末的統計，2025年房企到期債券總額約7675億元，其中信用債佔比71.9%，海外債佔比約28.1%，整體到期債券規模有所下降。但由於房企銷售、融資兩端仍處於下行通道，短期現金流壓力較大，因此企業仍將面臨一定的償債壓力。
爲應對明年的償債壓力，房企應提前籌劃，從銷售、資產盤活、融資等方面入手，穩定現金流，以平穩度過償債小高峰。
其中，近期政策加力支持地方政府使用專項債券和專項資金回收閒置存量土地、收購存量商品房。房企需積極與政府部門對接，進行土地調規、退地換地，出售存量商品房，盤活項目，回籠資金。
《21世紀》：在當前的房地產市場，民營房企的投資熱情不足。從房地產市場長遠健康發展的角度來看，怎麼看待這一現象？
黃瑜：拿地企業方面，央國企是拿地絕對主力，民營房企拿地較爲審慎。根據中指數據，從拿地金額TOP100企業來看，2021年民營房企數量佔比接近一半爲47%，2022-2024年民營房企數量佔比不到兩成。
民營房企退潮不利於行業長遠健康發展。一是，一直以來房地產行業的市場化程度都比較高，對企業運營效率有較高要求，相較而言，民營企業運營效率通常較高，民營房企退潮不利於行業運營效率的提升。
二是，當前行業形勢需要房企提供好房子和有較強的產品的能力，部分民企經過多年打磨，積累了較強的產品能力，而相當多的地方國企近兩年主要發揮託底作用，產品能力仍待提高，因此民營房企退潮不利於行業產品能力的提升。
三是，房地產行業高質量發展，需要良性的競爭格局，民營房企退潮，不利於企業良性競爭。未來，國企與民營房企各自發揮所長，優劣勢互補，才能促進行業健康發展。
《21世紀》：隨着“房住不炒”時代的到來，市場對於房屋品質的要求越來越高，監管部門也多次提出建設“好房子”的要求。“好房子”的標準有哪些？要建設“好房子”，房企需要在哪些方面強化能力？
黃瑜：建設“好房子”的出發點是要“滿足人民對美好生活的嚮往”、“推進住宅建設向高質量發展方向轉型升級”。對於“好房子”的標準，行業內以及社會上也形成了一定共識。同時我們也要認識到，“好房子”建設需要“因地制宜”，不同城市的特徵與發展階段各有差異，好房子的標準也是不一樣的。
今年8月，住建部再次強調，“好房子”要具備綠色、低碳、智能、安全等特徵。
我認爲建設“好房子”、提供“好服務”是企業可持續發展能力的根本，企業需要不斷強化自身能力，主動適應新的市場發展環境。一是，“好房子”需要在精心設計、精工建造和品質交付等方面着手，滿足居民對品質住宅的新期待。二是，“好房子”需要“好服務”來維護，房企要強化物業管理、提升服務效能，定期對房屋及社區環境進行養護和煥新，提升業主居住品質。