中信建投：一線城市限購放鬆落地 推動市場止跌回穩

智通財經APP獲悉，中信建投證券發佈研報稱，9月26日政治局會議提出促進房地產市場止跌回穩以來，四大一線城市積極響應，放鬆限購政策，並在首付比例、稅收政策方面做出優化。參考歷史經驗，一線城市政策出臺後，新房和二手房銷售都會出現明顯改善，本次政策出臺，一線城市市場活躍度有望提高。中期看，中央要求促進勞動報酬合理增長，提高勞動報酬在初次分配中的比重，居民收入的持續增長有利於購房需求持續釋放，支持房地產市場平穩健康發展。

中信建投主要觀點如下：

事件

9月29日至30日，上海、廣州、深圳、北京相繼發佈樓市新政，在限購政策、首付比例、稅收政策方面做出優化。

簡評

政治局會議提出促進樓市止跌回穩，一線城市積極響應。9月26日政治局會議首提促進房地產市場止跌回穩，並指出要調整限購政策，完善土地、財稅、金融等政策。9月29日至30日，上海、廣州、深圳、北京積極響應政治局會議要求，在限購政策、首付比例、稅收政策等方面做出調整。政策優化疊加“金九銀十”，一線城市市場有望率先回穩。廣州在一線城市中率先全面取消限購。2024年以來，廣州市場表現相對低迷，前9月新房成交4.4萬套，同比下降25.0%，二手房成交7.7萬套，同比下降2.7%，截至8月末的新房去化週期26.7個月。此前廣州已取消120平以上住房限購，9月27日南沙區取消限購，本次全面取消限購，響應住建部對於一線城市用好房地產調控自主權，因城施策調整住房限購政策的指導，具有較強的信號意義，有望進一步釋放多元化購房需求，使置換鏈條更爲順暢，加快去庫存進度，促進市場企穩。深圳取消外圍區域限購，政策力度相對較大。2024年以來，深圳新房和二手房市場走勢分化，前9月新房成交2.5萬套，同比下降6.3%，二手房成交4.0萬套，同比上升40.6%，二手房表現優於新房，截至8月末，深圳新房去化週期28.4個月，尤其龍崗、鹽田、坪山等外圍區域面臨較大的去庫存壓力。本次深圳對於非戶籍居民取消外圍區域限購，在覈心區購房繳納社保或個稅年限由3年改爲1年，戶籍居民在原有限購基礎上，可在外圍區域增購一套房，同時疊加降低首付比例、增值稅免徵政策優化，可有效降低購房成本，釋放購房需求，並加快外圍區域去庫存。上海持續優化購房政策，助力市場企穩。2024年前9月，上海新房成交3.9萬套，同比下降38.7%，二手房成交16.1萬套，同比上升3.4%，截至8月末上海新房去化週期13.8個月，儘管去庫存壓力較小，但新房銷售表現不佳，且二手房銷售已連續三個月環比下滑，增長動能不足。本次上海依然分類優化限購政策，非戶籍人羣購買外環外住房所需繳納社保或個稅年限由3年改爲1年，釋放剛性購房需求，對持有居住證且積分達到標準的外地家庭購房視同上海家庭，釋放改善性購房需求，針對庫存較大的臨港新片區允許職住分離羣體增購一套住房，可促進定向去庫存，同時疊加降低首付比例和優化稅收政策，購房門檻下降，市場有望企穩。北京優化限購併下調首付比例，未來政策仍有優化空間。2024年前9月，北京新房成交2.4萬套，同比下降39.6%，二手房成交13.1萬套，同比下降2.3%，截至8月末的新房去化週期爲30.5個月，北京市場面臨較大的壓力。本次北京對於非戶籍家庭購買五環外住房所需繳納社保或個稅年限由5年調整爲2年，五環內則由5年調整爲3年，京籍單身成年人士和未成年子女共同生活的購房可視爲家庭，同時取消通州區的差異化限購政策，疊加首付比例下調，可有效釋放購房需求，有助於庫存去化。當前北京對於非戶籍家庭所需繳納社保或個稅年限的要求仍然相對較高，同時本次新政未涉及稅收政策，未來政策仍有優化空間。

政策出臺後，一線城市市場有望率先回穩。5.17新政後，一線城市新房和二手房銷售都有較爲明顯的改善，6月北京、上海、廣州、深圳新房成交分別環比上升18.7%、67.3%、36.8%、53.4%，二手房成交分別環比上升9.9%，39.4%、33.4%、6.5%。參考歷史經驗，一線城市政策出臺後，市場活躍度有望提高，市場有望率先回穩。中期看，中央要求促進勞動報酬合理增長，提高勞動報酬在初次分配中的比重，居民收入的持續增長有利於購房需求持續釋放，支持房地產市場平穩健康發展。