中國大陸房地產政策巨額債務形成原因

長期以來，大陸百姓普遍堅信「買房」是最安全的投資，這種信念自然成爲推動房產投資的動力因素。二○○八年美國次貸風暴危機，造就全球金融產業鉅額損失，各國經貿交流也因此衰退。大陸央行爲防止次貸風暴帶來的衝擊影響，首先制定相關政策並引導民間資金投入基礎建設，同步放寬金融管制以及地方政府融資限制，同樣造就大量的資金涌入房地產業。

文．李振麟

在不斷的民間投資擴張熱絡下，順勢帶動大陸房地產市場蓬勃發展，也引導了金融機構的融資放款與買房風潮，然而在不斷地舉債行爲擴張下，銀行的貸款債務量也幾乎到達滿水位。

當債務（分子）比GDP（分母）的增長速度還要快時，民間債務的負擔也就越來越重。直到房屋貸款總債務超越國家GDP比重的七五％，其中許多債務又來自於民間的「影子銀行」，然而這些「影子銀行」平日就未受到主管機關監管。這些民營單位的工作性質，主要是提供一些與傳統商業銀行的類似服務項目，後續再交由一些民營「信託公司」或「證券公司」等單位，營利於借貸或金融商品方面的投資理財，如此不僅規避了上層主管機關的監督機制，以及正規銀行成立所應具備的基本條件與義務責任，勢必將所有借貸人的資金，曝露在一個完全沒有保障的商業風險中。

信託公司成爲金融監管的最大漏洞

當大量的房屋信貸來自於「影子銀行」，將失去管理規範，以及資金審覈監控，其中也有部分資金，事後又被挪用於土地競價炒作或期貨商品買賣。「影子銀行」本就不在於正規的金融管理機制中，一般放款後再委託信託公司進行投資理財，繞開了政府金融監管，理財資金的虧盈真實情況，將不爲人知。

地方政府的融資項目，如果過度依賴房地產的漲跌趨勢來判斷，在大環境不佳情況下，勢必加大了貸款人的壓力負擔，進而擴大了每次的借貸還款風險。當房地產市場不如預期，而且房價跌幅超過抵押貸款餘額，房屋的抵押價值性即刻喪失，公司企業行號也同樣面臨被要求增資擔保壓力，若貸款人無力還款，銀行將採取強制收回擔保品，不僅購屋者損失房產或任何有價物品、銀行的財務壞帳也持續增加中，房價如持續下跌不止、生活經濟條件更加惡化，民間消費支出也將減少，造成金融市場的惡性循環不解，其衝擊影響將難以預估。

疫情限制解除後，本各方認爲經濟應該會從被壓抑的消費需求中逐漸恢復，然而高度佔據經濟產值GDP的房地產業，卻一夕之間變成拖累國家經濟的源頭。買房自備款二十％、銀行擔保八十％，大環境景氣不佳，房屋本身價值低於貸款價值，房產自然變生活重擔，最終喪失還款能力，金融單位唯有強制收回，也就是終止信用合約並抵扣贖回，如此一來，不僅貸款人失去房子，銀行壞帳持續累積中。傳統上抵押貸款債務越多的區域，那裡的民間消費支出也大幅打折扣，直到拖垮這一切。

建商在承接購屋者償還貸款時，面臨呆帳而事業體營運受到影響，更加充分暴露出中國房地產業的資金不足。主管單位必須要有一套綿密的監管機制，適時遏制房地產開發商的浮濫借貸行爲，尤其是每一件放款作業，都需要嚴格的審覈過程，不能輕易地釋出放款。爲避免傷害房地產業，更要隨時關注其監管制度是否合宜時代潮流，以爲適度地修正調整，才能健全與穩定不動產產業的未來發展。

預售爛尾樓 讓許多家庭陷入生活困境

長期以來，大家認爲「房屋」本是財富象徵之一，然而隨着房地產開發商的鉅額債務拖累而崩盤，新屋市場的銷售力道驟跌，甚至於大量尚未完工的預售屋停擺。尤其是開發商缺乏足夠資金去支付「承包商」與「建築商」，導致預售工程全面停擺，造成許多已經核貸通過並每月定期支付的購房者，造成許多建築基地，在未完成工程下而停滯，也就形成許多被棄置的「爛尾樓」事件。購屋者除了還是要每月定期繳款給銀行，再加上工程停擺後的鉅額損失索討無門，許多家庭因此陷入困境。唯有一期等級的建商購屋尚還有些保障，因爲此類型建商都必須通過監管機構的審理，然而多數的小康家庭，並沒有過多的支付能力去承購這類較爲昂貴的房產。

「房地產業」本是國家重要的財政收入來源之一，如今消費者信心喪失，「房子」轉爲賠錢的投資壓力，更成爲拖累國家經濟的重擔。如同債務已經高達兩萬億元的「中國恆大」，不僅破產後面臨停盤清算，對於國家經濟發展面也造成嚴重傷害，這家公司的經營模式，充分暴露出中國大陸房地產業的問題關鍵處。

爲能挽救衰退的房地產業，雖然相關部門竭盡全力推出許多興利方案，金融監管單位也敦促銀行給予房地產開發商，更多的貸款融資機會，如今對於房產市場的補救效果仍是有限。這次的房地產衰退事件，可爲中國房地產產業有史以來最嚴重的事件之一，其所造成的傷害影響面，不僅是廣泛也遙遙無期，自今許多新的建案項目已放緩，市場持續處於低迷中，在破滅的房地產市場未觸底以前，還有很長的路要走。

房地產危機帶給大陸經濟衝擊性影響

第一、 本以房地產爲主要的國家經濟支柱，今日市場衰退，嚴重衝擊

各項產業。在信心沒有恢復之前，再多的利多政策，都很難引導投資方關注，低迷的房地產行業使得國家經濟，面臨衰退風險。

第二、 中國十大房地產開發商，市值蒸發高達80%以上，如今一系列的政策推動，似乎都無法有效重振房市，伴隨更多的民營相關企業，在未來的日子裡，將面臨更大的事業體營運挑戰。

第三、 民間的房地產業投資持續降溫惡化，關係到許多不同的產業鏈，無論是建材、運輸、家電、租賃等上、中、下游產業，都感受到這股不景氣的強烈溢出效應。

第四、 自房地產銷售下跌以來，導致如「碧桂園」等大型建商違約，也同步牽涉其他相關企業營運支出，地方政府的稅收大幅減少，促使債務支付負荷加重，苦不堪言。雖然中央設法推出更多的財政刺激方案，包括「預算調整」或「國債增發」等，然而在佔有重大GDP比率的房地產業，持續低迷困境未解之前，即使再多政策，也都很難脫離目前險境。

第五、 民間消費支出受到房地產衝擊影響，在樓市泡沫破滅之際，部分龍頭民營企業，其裁員幅度皆高達80%，百姓深深感受到資產縮水，一般家庭的消費支出保守而大幅減少，意味着樓市危機對於民生生活的影響層面更大。

第六、 不僅企業間裁員情況不間斷，民間抗議活動也持續增加，自2022年起，已經發生高達1,800多件民間銀行與房地產建商違約抗議事件。多數涉及到施工無限期拖延、建屋質量縮水變差以及建築工人薪資拖欠未償還等影響。

中國房地產業持續低迷面臨挑戰

如今美國聯準會降息啓動，卻也不見中國房地產有具體的回春跡象，持續陷於疲軟的消費市場，即使地方政府自行從開發商購買一些尚未出售的房子或降低銀行貸款利率。然而百姓消費意願仍謹慎保守，促使中國房地產持續低迷而面臨更嚴峻挑戰。

中國房地產市場泡沫化，嚴重衝擊到「債券市場」、「大型開發商」以及「購屋者」，如今監管機構也稽查到，長年從事於房產審覈的會計師事務所「普華永道PricewaterhouseCoopers」，其專注於許多大型房產公司的審計業務，如今發現許多承辦業務都有執行上的缺失，其中包含已經倒閉的「中國恆大China Evergrande Group」。在「普華永道」面臨監管機構調查後，將無法逃避相關責任，甚至於可能被吊銷營業執照，並追回房產債權人資金。

全球知名的資源礦產集團「必和必拓BHP」表示，有鑑於中國經濟低迷不振以及歐洲製造業面臨衰退趨勢，全球大宗商品在2024年未來幾個月內將持續動盪。中國房產放緩，以及歐洲製造業陷入困境因素下，也同步打擊大宗商品市場的消費需求，尤其是鐵礦砂方面，更面臨嚴峻的訂單衰退，「必和必拓BHP」在未來幾個月內，將持續舉步艱難而危。中國房產連續出現幾個月以來的消費衰退，房地產價位也持續下滑中，如今唯有先將庫存量消化並提升等級，以及做好金融監控制度，重新建構出一套安全的發展模式，纔有可能將房地產市場拉回正軌。

房市危機地方稅收雪上加霜

房市危機，地方政府收入銳減，唯有新的財政改革方案，纔有機會見到緩解跡象，今日相關於房地產市場的各行各業或購屋者，皆處於資金缺口或負債累累，房市危機的影響層面太大，並不是短時間內就可以解決的。在資金短缺下，地方政府面臨財政壓力，企圖以推動各項「非稅課收入」管道，以嘗試彌補資金缺口。

政府單位藉由「交通違規罰緩」、「閒置建築物租賃」、「公共停車場」與「儲備設施費用」等提高，或者加大力道來出售與出租國有資產等方式。尤其是輕微的交通違規行爲，卻採以「重度罰緩」方式，儘管「非稅課收入」的增加，能夠適度解決地方政府的財政壓力，卻在百姓心中種下無法抹去的擾民陰影，以及負面觀感、造成民怨。

多位經濟學者表示，這種做法是不能持續永久的，因爲「非稅課收入」不僅收入來源不明確，又缺乏透明度，留下許多負面想像空間，最終淪爲巧立名目的變相加稅，進一步也削弱消費者與企業對政府的信任度。近期便出現許多輕微違規行爲，卻處以大額度的重罰緩抗議事件。根據大陸官方數據顯示，今年上半年，江蘇省的稅收增長約30%，其中「非稅課收入」的比率貢獻就佔據大部分。

地方政府爲解決債務問題，不斷地想辦法來增加現有收入，甚至於不惜變賣國有資產來還債等極端措施，目的就是要彌補「房地產收入短缺」部分。因爲傳統收入面臨難以爲繼的困境，新的資金來源又無法穩定明確，如何將沉重的債務解決，成爲一項挑戰。雖然中央在高層會議上承諾要幫地方分擔，甚至於下放更多的消費稅項目給地方，以及更多的徵稅項目，然而這些計劃卻又缺乏明確的細節內容而窒礙難行，最終淪爲空談。

儘管房地產業界是積極去解決財政問題，然而「中美貿易戰」所衍生出來的「去中化」政策，以及「區域性」衝突不斷，黯淡的製造業經營環境以及房市不景氣，讓整體經濟發展走向低迷，地方政府的財政收入也面臨嚴峻挑戰。中央單位可能會同意地方政府以發行「地方特別債劵」來集資，再借以其所得資金去解決房地產庫存問題，然而地方債劵的推動，也面臨一些現實問題。

第一、 目前地方政府的負債比率以高，金融機構承接債劵貸款的意願相當低。

第二、 即使債劵的發行量有限制，但是在目前的產業經商大環境不佳下，誰會是買家？

如此一來，最終可能還是要回到中央政府的職權能力上，採以再融資計劃，將這些商品房屋收購後，再行出售或其他用途，或者給予這些庫存房，特別的房貸利率以吸引市場買氣，纔有機會來化解目前所面對的高庫存房地產問題。

卓越雜誌2024.11號463期