中報觀察 | 中海宏洋深挖三四線

觀點網 下行的市場中，三四線城市去化一直是各大房企的“難題”。

而恰恰隨着其他頭部房企更集中資源投放於一二線城市，中海宏洋布局的40城市中的優勢則相對明顯，市場佔有率進一步擴大。

8月23日，中國海外宏洋集團在港交所發佈公告披露2024上半年業績情況，期內實現收入218.52億元，同比下跌19.6%；公司擁有人應占溢利爲8.85億元，同比下降48.5%。

收入主要由銷售物業、物業租金收入和酒店及其他服務收入貢獻，其中銷售物業貢獻216.76億元、物業租金收入貢獻1.31億元、酒店及其他服務收入貢獻4538.5萬元。

利潤下降主要受內地整體房地產市況持續整固的影響，期內中海宏洋毛利較去年同期下降52.5%至21.08億元；整體毛利率則收窄至約9.6%，2023年同期毛利率爲16.3%。

三四線銷售

中海宏洋於公告中並未諱言市場面臨的一系列挑戰，進而指出，期內中海宏洋的合約銷售額達190.17億元，同比下降26.7%，對應的合約面積合共165.62萬平米，同比下降22.8%；應占權益合約銷售額爲156.3億元，較去年同期下降23.1%；住宅平均銷售價格約每平米人民幣12,500元，同比下跌3.8%。

中海宏洋表示，自身銷售表現優於市場大部分競爭對手。

於回顧期末，中海宏洋累積認購未簽約額爲6.89億元，總合約面積爲5.21萬平米。

觀點新媒體獲悉，在中海宏洋上半年銷售當中，合肥銷售金額爲19.1億元；金華錄得11.94億元；贛州錄得10億元；汕頭錄得9.72億元；呼和浩特錄得9.62億元；銷售貢獻排名靠前的均爲較低能級城市。

這也是中海宏洋長期分散投資深耕的效果。

據披露，中海宏洋於21個城市的銷售金額位列當地前三名，較去年末增加三個城市；其中汕頭、呼和浩特、贛州、揚州、唐山、南通等十一個城市排名第一，較去年末增加四個城市。

投資方面，中海宏洋表示，會堅持“三個主流”的投資原則，佈局主流城市，投資主流地段，發展主流產品；密切關注潛在投資機會，精準投資，積極補充優質土地。

在比較具有挑戰的市場環境下，中海宏洋也在持續補充土地儲備。根據公告，上半年，中海宏洋系列公司通過公開市場招拍掛，合共獲得銀川、徐州及合肥三幅土地，新增權益樓面面積24.69萬平米，新增權益土地價格爲13.85億元。

併購方面，收購了江蘇省常購州市兩個合作項目剩餘股權，總代價爲約5.01億元，

截至上半年末，中海宏洋系列公司擁有土地儲備總樓面面積爲1583.42萬平方米，權益樓面面積爲1305.07萬平方米。

該公司也提及到，居民多樣化的住房需求仍普遍存在，市場上稀缺產品價值依舊，熱度不減；更具性價比的改善類產品更受市場青睞。中海宏洋將堅持按“做精存量，做優增量”的思路部署具體工作。

其表示，下半年，存量方面，將精益平衡，精挖細探，把握好量價關係；增量方面，將堅定聚焦，以敬畏之心作好投資審慎研判，充分發掘結構性機會，確保實現項目回報。

財務安全性

財務方面，中海宏洋期內銷售回款爲172.16億元，現金儲備爲252.09億元，比去年末減少8.12億元，主要用於償還部分債項。

融資方面，期內通過北京、合肥投資物業首次落地經營性物業貸款，融資金額爲20.75億元，其中北京項目經營性物業貸款融資20億元，年期15年，利率3.5%。

於香港，中海宏洋上半年新增三筆可持續發展表現掛鉤人民幣貸款，金額合計爲22.93億元。

根據公告，於6月30日，中海宏洋總貸款(包括擔保票據及公司債券)爲421.26億元，減少14.38億元，於2024年上半年的加權平均融資成本爲4.3%。

上半年，在計算提取新增貸款72.78億元、償還貸款89.58億元及因兌匯其中港幣貸款所增加的1.83億元后，中海宏洋銀行及其他貸款(不計擔保票據及公司債券)總額較去年末減少14.97億元至334.12億元。

當中的銀行及其他貸款(不計擔保票據及公司債券)包含人民幣貸款人民幣269.97億元，而港幣貸款爲港幣69.55億元(摺合人民幣64.15億元)。

具體來看，於2024年6月30日，中海宏洋有關銀行及其他貸款中人民幣128.13億元爲定息借款，年利率爲由2.8%至4.9%，其餘銀行及其他貸款人民幣205.99億元以浮動利率計息，年利率介乎由2.6%至6.5%。銀行及其他貸款的38%將於一年內到期償還。

擔保票據何公司債券合計87.14億元。其中擔保票據的金額爲人民幣37.14億元，公司債券的金額爲人民幣50億元。

於2024年6月30日，中海宏洋可運用資金(包括現金及銀行結餘)達357.86億元。