聚焦政策“組合拳”下的中國房地產市場，CMF專題報告發布

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11月6日，CMF宏觀經濟熱點問題研討會（第92期）於線上舉行。

本期論壇由中國人民大學一級教授、經濟研究所聯席所長、中國宏觀經濟論壇（CMF）聯合創始人、聯席主席楊瑞龍主持，聚焦“政策‘組合拳’下的中國房地產市場”，來自學界、企業界的知名經濟學家毛振華、王小魯、馮俊、伍戈、潘穎豪聯合解析。

論壇第一單元，中國人民大學國家發展與戰略研究院副教授潘穎豪代表論壇發佈CMF中國宏觀經濟專題報告。

報告圍繞以下三個方面展開：

一、熱點背景：供求關係重大變化下我國房地產深度調整

二、熱點聚焦：近期房地產政策“組合拳”及效果

三、熱點對策：如何更好促進房地產市場止跌回穩

一、熱點背景：供求關係重大變化下我國房地產深度調整

1、長期：支撐房價高位運行的宏觀指標發生轉變

當前房價出現深度調整的一大原因是支撐房價高位運行的宏觀指標發生較大變動。從城鎮化率來看，改革開放後我國城鎮化率逐年增長，2023年常住人口城鎮化率爲66.16%。根據國際經驗，當一個國家的城鎮化率達到30%至70%時，通常意味着城鎮化進程進入加速階段，但之後會進入平臺階段。

從人口來看，人口總量一定程度上代表了住房需求的總量。我國總人口數近幾年達到了頂峰水平，人口增長模式已經從傳統型過渡至現代型，即低出生率、低死亡率、低自然增長率，人口規模已經越過峰值。

從人口年齡結構變化來看，我國人口結構發生了深刻變化，少兒撫養比總體下降，老年撫養比持續上升，勞動力年齡結構不斷老化，老齡化程度加深。根據以往統計數據，購房主體年齡段主要在25歲至44歲之間，大約佔購房羣體的75%左右，但這一年齡段的人口數量在總人口中的佔比呈現逐年下降趨勢。

從人口區域分佈結構來看，收縮城市指標用於衡量城市人口淨流出的數量。2010-2020年，人口淨流出城市的數量不斷增加，各個城市應根據自身實際情況來實施房地產政策。

2、中期：房地產市場的週期性波動規律

第一，新建商品房銷售價格指數呈現週期性波動。2023年以來，一、二、三線城市新建商品房價格指數一直處在下降週期。

第二，房地產庫存去化壓力迎來新一輪上揚。庫存可以分爲住宅、辦公樓、商業營業用房，辦公樓和商業營業用房庫存量基本平穩，主要庫存壓力來自於商品住宅，這一輪庫存量已經接近上一輪最高點。

第三，基於以上新形勢，房地產供給端迎來新一輪收縮。房地產開發投資和房地產新開工面積自2021年以來呈現顯著的下降趨勢。

3、短期：當前經濟運行中的新情況新問題

從外部環境來看，全球經濟環境複雜多變。一是國際貿易摩擦，主要經濟體之間的貿易壁壘逐漸增多，導致全球貿易增速放緩，跨國企業面臨更復雜的經營環境。二是地緣政治風險，俄烏衝突、巴以衝突以及近來的黎以衝突等，將給全球經濟帶來持續的不確定性。三是全球供應鏈的重構，從全球單一產業鏈供應鏈到全球產業鏈供應鏈的多元化與碎片化。

從內部環境來看，國內經濟正處在結構調整轉型的關鍵階段，同時面臨週期性矛盾和結構性矛盾。在需求結構轉型方面，要從投資需求、淨出口爲主，低利潤、低工資的貿易以及債務驅動型的消費轉向消費需求爲主，高附加值、高工資的貿易和收入增長—積累增長型的消費。在產業結構轉型方面，在二產佔比下降背景下，提高製造業的全要素生產率，並且在三產佔比上升背景下，克服服務業的“鮑莫爾成本病”。

二、熱點聚焦：近期房地產政策“組合拳”及效果

在房地產發生深刻調整的大背景下，黨中央、國務院實行了一攬子增量政策，其中針對促進房地產市場止跌回穩提出了一系列“組合拳”政策。

近期房地產“組合拳”政策的核心關鍵詞是放權，提出要推動地方政府因城施策，賦予城市政府調控自主權，調整或取消購房限制性措施，其中包括取消限購、取消限售、取消限價和取消普通住宅和非普通住宅標準，部分已經落實。

近期房地產“組合拳”政策有助於三個“充分調動”。一是充分調動地方政府的積極性，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造，重點支持地級城市，給予專項借款、允許專項債、給予稅費優惠。財政部發佈會上也明確指出賦予地方一定的自主權，保持政策的穩定性和公平性，這有助於地方政府化解存量隱性債務，調動地方政府在房地產調整方面的積極性。

二是充分調動房地產企業的積極性。國家統計局對70個大中城市在9月下旬開展的月度房價問卷調查顯示，預期未來半年新建商品住宅和二手住宅銷售價格保持穩定或上漲的受訪從業人員佔比分別爲58.3%和45.4%，對比上月調查結果，分別提高10.0個和6.5個百分點，但從絕對水平來看，還有待於政策效應的進一步釋放。住建部部長倪虹在發佈會上表示，年底前，將“白名單”項目的信貸規模增加到4萬億，並提出“應進盡進”、“應貸盡貸”、 “能早儘早”原則。據統計，截至到10月16日，“白名單”房地產項目已審批通過貸款達到2.23萬億元。預計到年底“白名單”項目貸款審批通過金額將超4萬億元。

三是充分調動購房者的積極性。這一系列政策在需求端有利於降低居民購房成本，減輕還貸壓力，支持居民剛性和改善性住房需求。具體包括降低住房公積金貸款利率、降低住房貸款的首付比例、降低存量貸款利率和降低“賣舊買新”換購住房的稅費負擔。

根據目前已有的最新數據，我們認爲9月份是本輪樓市降溫週期的最大底部，即2021年5月至2024年9月，以9月26日中央政治局會議爲分水嶺。10月份交易數據提振，充分說明交易量已經開始築底。但“以價換量”特徵仍然存在，即價格處在下跌週期，市場交易量明顯拉昇，未來成交量的“止跌回穩”可能會進一步帶來成交價的“止跌回穩”，這一過程持續時間仍有待觀察。

這一輪房地產政策對交易量的刺激效果顯著。從時間上看，對比10月份和9月份的成交量，全國新建商品房和二手房環比增長5.8%，新建商品房環比增長6.7%，二手房環比增長4.5%。北京新建商品房環比增長41.7%，二手房環比增長20.4%。分區域看，一線城市新建商品房交易量同比增長14.1%，其中廣州、深圳、南京、寧波、大連、東莞等城市同比增長超30%；二手房交易量同比增長47.3%，其中北京、上海、深圳、杭州等城市同比增長超50%。

三、熱點對策：如何更好促進房地產市場止跌回穩

第一，堅持一個核心觀念——系統觀念。首先，房地產工作千頭萬緒，需“同向”發力，不能拋開宏觀經濟運行的其它指標談房地產。其次，部門間存在政策時滯，政策“組合拳”不僅需要“同向”發力，還需要“同時”發力。例如，不能有“等一等”的心態，避免擠牙膏式政策影響居民期望；儘快推出擴張性財政政策，如允許專項債券用於土地儲備、收購商品房作爲各地保障性住房；儘快取消普通住宅與非普通住宅標準的稅收政策；存量公積金利率同步下調等。最後，因城施策，地方與中央需要“同心”。地方政府應同步調整購房補貼、二手房交易政策等，與中央的土地供應、稅收政策保持一致，以確保政策的一致性和執行力。除部分超一線城市外，全面取消限購政策。

第二，明確一個基本原則——適度指導不等於過度干預。既要管得住，又要放得活。一個積極的例子是各地取消新房指導銷售價，有助於各個市場主體發揮主觀能動性。政府的重要目標是引導房地產行業滿足人民對美好生活的嚮往，例如發揮保障性住房收儲兜底作用、持續增加“好房子”供應（如第四代住宅）、加強物業指導、提供老舊小區改造質量等工作的指導。

第三，強化一箇中心工作——發揮市場主體主觀能動性。在需求端方面，不斷增加居民收入，讓老百姓“敢買房、買得起房”。激發剛需、改善等不同需求羣體積極性，降低居民購房門檻和成本，如進一步放寬戶籍制度限制，讓流動人口真正留下來，解決改善性置換羣體的交易難點。在供給端方面，化解房地產企業債務，建立合理的融資協調機制疏通房企融資“堵點”，加大項目“白名單”信貸投放力度，加快推動完成保交房任務。

論壇第二單元，結合CMF中國宏觀經濟專題報告，各位專家圍繞“政策‘組合拳’下的中國房地產市場”展開討論。

國民經濟研究所副所長王小魯指出，房地產業的連續下跌並非週期性或臨時性因素所致，而是由於過去長期過度擴張，最後泡沫破滅的結果。2021-2023年，全國商品房銷售面積從17億平米減少到11億平米，下降了35%，2024年1-9月,新建商品房銷售面積爲7.0億平方米,同比下降17.1%，顯示出房地產業趨勢見底。這一過度擴張主要是由於土地財政導致地價和房價不斷上漲，刺激房地產行業快速擴張，疊加貨幣持續寬鬆這一助推因素，房地產業過度透支未來市場空間，形成巨大泡沫。

預計到2035年我國有約100億平米的住房市場空間，每年平均可銷售8.3億平米的住房，相當於2021年商品住宅銷售面積的56%，房地產業進入了深度調整時期。政策上，需要通過延緩房地產企業債務鏈實現軟着陸，同時逐步市場出清，清理壞債，促使房價迴歸合理水平。政府通過收購商品房轉化爲保障房，完善住房保障制度，是應對當前形勢的必要措施。此外，土地財政制度亟需改革，開放土地市場，允許農村集體建設用地和閒置宅基地入市，以提高土地利用效率和農村財產性收入。

中國人民大學經濟研究所聯席所長、教授、中國宏觀經濟論壇（CMF）聯合創始人、聯席主席，中誠信國際首席經濟學家毛振華提到，中國房地產問題的外溢效應顯著，房地產價格的下行不僅僅影響行業本身，還波及金融體系並進一步拖累宏觀經濟表現，因此穩定房地產價格成爲宏觀經濟政策的關鍵。

當前房地產市場已進入新階段，大規模開發模式不再適用。未來政策應聚焦於控制供給和擴大全國保障房需求，以實現價格穩定和市場信心恢復，並通過徵收房地產稅以增加地方財政收入，緩解財政壓力。政策制定應以穩價格爲中心，通過財政投入支持房地產市場，防止市場自然下行帶來的經濟風險。同時，要堅持長期的市場化改革和開放政策，確保經濟穩定與可持續發展。

中國房地產業協會第八屆理事會會長馮俊認爲，穩房價、穩房市的關鍵是穩預期。“9.26”政治局會議後，中國房地產政策的主要方向是促進市場止跌回穩，取消了大多數限制措施以刺激消費，但政策效果在供給端落實較爲緩慢或效果不佳，市場信心依然不足。10月份數據顯示，一線城市新房和二手房銷售有所增長，但整體市場基礎仍不穩固，房價下跌壓力和需求疲軟持續影響着企業和市場的信心，導致房地產企業流動性風險尚未化解。住房需求的不確定性與收入預期緊密相關，而貨幣政策刺激效果逐漸減弱，住房需求動力依賴於人口增長和舊有住宅改造。

解決房地產問題需要改善預期。一是儘快明確住房限售制度，逐步完善限售交易規則，解決房地產開發企業前期開發的資金供應問題和後期個人住房抵押貸款的規則問題。二是着力完善住房交易規則，住房質量缺陷和麪積缺陷是重點問題，不規範市場行爲最終會導致消費者信心挫傷。三是儘快明確房地產稅的原則，房地產稅是影響百姓購置住房預期的重要因素之一。四是明確土地使用權期限屆滿的制度安排，法律明確住宅用地使用權期滿後自動續期，但在續期費用上具有不確定性。

長江證券首席經濟學家伍戈指出，房地產問題不應被簡單視作行業問題，而是與宏觀經濟及匯率政策密切相關。香港的房地產經驗說明，如果想要靈活調整房地產行業，逆週期政策特別是利率政策要擺脫固定匯率的掣肘。爲了實現穩住房市這一目標，我們需要在實際利率和預期管理上有更大力度的措施。

儘管過去半年央行和財政積極參與收儲，但實際效果不如預期，主要原因在於資金性質的界定。若供給端需要通過資金實現市場出清，必須確保這些資金真正具備公共性質，而不是準商業化的資金。中央最近提出對商品房建設要嚴控增量，如果對供給端實施過度約束，可能導致明年的土地出讓收入進一步顯著下降，這將削弱地方政府在逆週期調整中促進經濟復甦的動力，使需求端繼續走弱。在穩定房地產市場的過程中，應平衡新舊動能的關係，在供給端重點關注系統性風險，才能推動房地產市場實現長期健康發展。

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