政策效應減弱 2月70城房價走勢下行

本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

3月17日，國家統計局公佈70城房地產市場相關數據。2月份，新建商品住宅銷售價格走勢轉向下行，上漲城市數減少、70城總體環比降幅擴大；二手住宅銷售價格走勢持續低落，上漲城市數已連續3個月減少、70城總體環比降幅與上月相同。

《中國經營報》記者瞭解到，當前政策效應減弱疊加經濟及居民收入增長乏力，新房市場仍在“以價換量”、二手房市場“買方市場”特徵明顯，價格端缺乏上漲動力。短期來看，市場復甦仍然具有不穩定性，價格全面止跌回穩尚需時間。

一線城市韌性凸顯

國家統計局數據顯示，2月份，70城二手房價格走勢仍然低落，2月僅有3城環比上漲，較上月減少4城；2城環比持平，其餘65城單月環比呈現下跌態勢。2月70城平均環比爲-0.34%，跌幅與上月相同。

新房方面，從2025年2月份70城新建商品住宅房價指數來看，新房價格環比上漲城市數18個，較上月減少6個；7城環比持平；其餘45城環比下跌，下跌城市個數佔比約64%。2025年2月70城平均環比爲-0.14%，跌幅較上月收窄0.07個百分點，環比跌幅年內首次轉擴。

目前，房地產市場正處於政策持續發力、市場信心逐步修復的關鍵時期。從2月房價數據可以看出，市場正處於複雜的調整階段，一線城市新建商品住宅價格有一定支撐；二手房市場的波動並不會改變市場持續復甦的趨勢；但二三線城市面臨不同程度的價格調整壓力，市場的分化還持續存在。

其中，2月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.1%，漲幅與上月相同。其中，北京、上海和深圳分別上漲0.1%、0.2%和0.4%，廣州下降0.2%；一線城市二手住宅銷售價格環比由上月上漲0.1%轉爲下降0.1%。其中，深圳上漲0.3%，北京持平，上海、廣州分別下降0.4%和0.3%。

從統計局的數據來看，2月一線城市二手房價出現下降，主要表現在上海、廣州成交價格下滑。58安居客研究院院長張波指出，這主要緣於二手房成交結構中，中小戶型成交佔比環比有所提升，並且中低價位的高房齡項目成交活躍，成交的結構性原因導致房價總體有所下滑。但從春節後二手房成交量，結合安居客線上找房熱度超過10%上漲來看，一線城市的“小陽春”並無懸念。

值得關注的是，2月份深圳新房表現較爲突出，以0.4%的漲幅領先。張波表示，這一方面緣於深圳新房價格自2024年10月起連續4個月環比上漲，形成“買漲不買跌”的市場心理，進一步刺激價格上行；另一方面成交結構中福田、南山等中心城區的高價項目成交活躍也對房價上漲有一定推動作用。

此外，北京2月新房價格環比轉漲、二手房價格維持平穩態勢，在市場價格總體走勢低落的背景下，北京保持穩步修復顯示出了一定的市場韌性。

二三線城市分化明顯

從數據來看，2月份二三線城市市場的分化表現明顯，二線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.1%轉爲持平，二手住宅環比下降0.4%，且降幅比上月擴大0.1個百分點，這顯示出整體市場表現出一定壓力。

其中，成都、南京、杭州等熱點城市的房價潛在上漲動力依然較足。據麟評居住大數據研究院高級分析師關榮雪介紹，2025年2月南京新房環比上漲0.7%持續領跑70城，而截至本月，南京新房價格環比已連續4個月上漲，且連續3個月領漲，顯示出南京市場的強勁復甦，不乏在低密豪宅和四代住宅項目增多的情況下，改善需求釋放增強，推動了房價上漲。

另外，成都二手房價格也較爲堅挺，2月環比上漲0.2%，環比已連續5個月上漲。

而大部分三線城市目前還存在一定去化壓力，二手房掛牌量增加，購房者觀望情緒存在，以及房東“以價換量”是房價下行的主要因素。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，2月份主要城市房價表現相對較弱。一方面是因爲2月份恰逢春節，居民外出探親出遊人數創下新高，看房買房的相對較少。另一方面去年四季度商品房交易較爲旺盛，部分需求在春節前的1月份釋放。同時，開發商衝刺全年業績完畢，春節期間新推盤比較少，多爲2024年的尾盤，降價幅度比較大，導致二三線城市新房價格表現較弱。

從近期二手房價格走勢來看，關榮雪表示，去年四季度的“止跌回穩”特徵在逐漸減弱，進入2025年以來價格上漲城市數再度回落到歷史較低位水平，價格修復不及預期，房價下跌趨勢尚未完全止住，結合重點城市二手房交易量持續上升來看，“降價促交”仍是二手房市場的短期態勢，當前經濟週期處於調整階段，市場信心恢復需要時間。

對於後市表現，李宇嘉指出，2025年最大的變化就是一大批改善型新盤入市，特別是密度較低、配套完善、品質優良的“好房子”項目。近期，住建部明確將住宅層高提高至不低於3米，並擴大了存量在售新房收儲力度。供給側改革將引領和驅動基於美好人居的改善型時代到來；需求端積極消化庫存有望改善供求關係和市場預期，新房價格將得到進一步的支持。

由此，改善住房的潛力得到激發並帶動換房需求，促進二手房掛牌的同時，“賣舊買新”的效率更高，二手房市場或將呈現交投兩旺的活躍局面，議價空間也將收窄。

（編輯：盧志坤 審覈：童海華 校對：顏京寧）