怎麼辦？退休後想買房當包租公，卻遭另一半反對擔心慘賠退休金！

圖／記者朱曼寧攝影

拿着退休金投資房地產、買新房出租，晉升爲包租公，賺取每月固定收入，聽起來是一件有保障的事情，但是面對房價高漲、利率走升的環境下，真的是一個好決定嗎？專家建議，要考量3個面向，包括租金投報率、房屋維護問題、資金異動風險，全面考慮後再做決定。

考量1：租金投報率高不高

房仲達人陳泰源指出，現在銀行定存利率不到1%，頂多1%上下的現況相比，以臺北市而言，買房收租投報率最少2%起跳，還比定存多1%。拿退休金買新房出租，賺取每月現金流的作法「當然可行！」

對此，在租屋市場擁豐富經驗的包租公律師蔡志雄，反倒持不同看法，他認爲「除非你是年輕時就有出租經驗，不然退休纔買房出租不太划算」。首先可能遇到房價與租金投報率不符的問題，以雙北來說，租金投報率約僅2%，若拿租金付房貸本息至少要4%，計算後並不划算。

他進一步說明，假設阿中看上一間房價1200萬位在新店的房子，依第二間房貸款成數約7成左右計算，房屋頭期款400萬，阿中拿退休金支付，他另外向銀行貸款800萬。

假設以利率2%計算，每貸100萬要支付5000元本息，阿中每月需付4萬元本息，一年下來要付48萬，48萬/1200萬(房屋總價)=4%，而4%的利息相對租金投報率雙北市僅2%相比，會是賠本生意，但若沒有房貸壓力則是另一個議題了。

他認爲，買房出租起碼收完房租，要可支付房貸本息。但也不代表無法以退休金買房出租，蔡志雄分析，以目前的租屋市場行情，雙北市投報率2%、桃園地區3%、臺中、高雄等地都有近4%投報率，越往南移租屋投報越高，「這兩年臺中高雄房價漲很兇，退休族買房出租縣市選擇很重要，其次是何時取得、有無經驗等」。

考量2：帶看、修繕、清潔等問題

另外，阿中也要考量維修費要額外計算，例如遇到房客熱水器、燈泡修繕、水塔沒水，當退租後房屋清潔處理，裝修、帶看、修繕一籮筐問題。蔡志雄表示，阿中想當包租公除了一手包，還可交給包租代管公司，避免掉管理房屋的諸多麻煩。

蔡志雄說，包租代管分兩種型態，「包租」是專人幫忙整理房子，一次籤十年長約，阿中不需要擔心租不出去，修繕管理皆由租屋公司負責，由包租代管公司給阿中一筆租金，後續細節都不用操煩；「代管」則是業者作爲仲介，協助阿中與房客簽訂租約，並由業者負責管理出租的住宅，適合退休族想當包租公且無暇自行管理的退休族。

包租、代管兩種服務，每家公司的費用不同，市面上大多收取月租金的10%~25%，且包租與代管分開收費，因此，外包給專業代管公司時，付出的成本也要考量在房租收入之中。

考量3： 資金異動風險

陳泰源進一步指出，但前提是，須考量最大風險爲「變現性較差」，萬一遇到緊急事故，急於用大筆現金，無法今天賣房、明天有現金。因此有些人會選擇拿退休金存股，購買低風險「指數股票型基金」（ETF）。

另一可能性是，如果買新房出租，出租期間無收入、萬一碰上閒置期太久，面臨沒有租金可收的窘境，上述都是成本。

最後，陳泰源指出，如果退休族真的沒有其他的收入，只能倚賴房租維生的話，有另一變通作法，買3房產品，自己住1房，另外2房出租，與室友共用衛浴、客餐廳、廚房，「一邊收租、一邊有人陪伴，還能相互照應，非常適合有房卻沒有工作、也沒有其他收入的單身獨居退休族」。

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