在園區，這個板塊的樓市存在感緣何愈發減弱？

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衆所周知，無論蘇州樓市如何發展，園區都是市場矚目的“宇宙中心”，TA是蘇州樓市的風向標，也是購房者的心之所向區域。

尤其是去年，湖西、湖東、獨墅湖等核心板塊樓面價屢創新高，斜塘、車坊、青劍湖等次核心板塊產品也不斷進階，區域樓市表現出多點開花的景象。

然而，各位有注意嗎？一個前幾年樓市熱度頗高的板塊存在感正逐漸減弱。

TA就是勝浦（高貿新城）板塊。

同質化、去化慢

勝浦缺乏新盤領銜熱度

在兩三年之前，勝浦（高貿新城）板塊還是一大園區置業熱門。

從2021年到2022年，勝浦板塊的新房成交面積和套數在園區板塊排名中一直名列前茅。

板塊自2020年起迎來新增供應，萬科東方雅苑、越秀悅見雲庭、五礦路勁瀾悅溪雲、中鐵建花語瀾苑先後入市，其產品主力戶型在約100-120㎡，受到剛需、首改型客戶青睞，去化表現也都不錯。

尤其是2022年，五礦路勁瀾悅溪雲和中鐵建花語瀾苑的入市，在戶型設計、裝修品質等多個方面進行了升級，板塊備案均價也穩在了“3字頭”的行列。

然而，“好景不長”，從去年開始勝浦板塊在市場上的聲音逐漸減弱。

根據克而瑞蘇州房產的統計數據，一季度勝浦新房成交量僅爲0.65萬㎡，已滑落至近三年的最低水平，同時，成交量與成交均價也處於區域各板塊的較低位置。

不可否認的是，如今的勝浦新房市場的熱度漸漸減弱，與板塊供應是有一定關係的。

目前，勝浦板塊仍是22年前入市的幾個樓盤在售。

其中越秀悅見雲庭和萬科東方雅苑此前已交付，處於尾盤狀態；而中鐵建花語瀾苑與五礦路勁瀾悅溪雲也將在今年交付，也處於準現房狀態。

但從狹義庫存（取證）來看，按照近12個月的月均去化速度算，勝浦的存量去化週期已經接近18個月，實在算不上健康。

在面臨市場下行，同質化的競爭激烈的形勢下，庫存去化壓力高企，勝浦板塊新房項目只能通過大幅打折來吸引購房者的關注。

有一些樓盤甚至推出了極具吸引力的折扣，如“9.9萬買園區改善房”等口號。

圖源：網絡

但由於當前板塊內的新房產品與二手房在面積和總價上存在一定的重合，板塊有不少客戶選擇相對總價更低的二手房。

可以說當下的勝浦破局十分艱難，未來的產品需在價格或產品力上有所突破。當然，勝浦也意識到了這一點。

板塊去年成功出讓的恆泰商置43號項目，容積率在1.2-1.5之間，是目前勝浦板塊容積率最低的地塊，裝標也提升至“不低於2000元/㎡、不高於5000元/㎡”。

然而目前項目進度稍慢，與該項目同期拍出的招商臻和璟園已經處於在售狀態，而勝浦恆泰項目規劃至今還未出爐。

由於長時間沒有新盤入市，當前勝浦板塊留給市場的只有“以價換量”的印象，其樓市存在感自然愈發變弱。

園區的供應結構變化也是一大原因

除了板塊自身供應因素，園區整體的供應結構變動也導致了勝浦板塊的關注度逐漸減弱。

過去幾年，由於園區供應稀缺，剛需購房者幾乎只能選擇勝浦作爲置業陣地。

作爲園區的價格“窪地”，在被賦予“高貿新城”的定位後，勝浦板塊熱度一度高居不下，甚至還吸引了一些投資客。

然而，近年來園區的供應情況發生了顯著變化。

次核心區域如車坊、跨塘和青劍湖等板塊都有新盤推出，並且這些樓盤都提供了小戶型產品，爲購房者提供了更多選擇。

比如青劍湖板塊的建發青雲上約90㎡洋房戶型、車坊板塊的中海獨墅雲著約97㎡戶型等......雖然總價上相較勝浦板塊新房會更高一些，但其提供了更優質的地段選擇，使得勝浦作爲剛需陣地的地位便不穩了。

此外，隨着園區限價的逐級突破，一二手房價的差距逐漸縮小，去年下半年開始，曾經風生水起的園區樓市也逐漸迴歸理性。

園區內的許多二手房也開始採取“以價換量”策略。在我們之前統計的區域二手房成交榜單中，許多熱門的剛需房源也開始降價。

與勝浦板塊的新房相比，這些房源無論地段，還是價格都更勝一籌，剛需客羣當然更傾向於選擇位於更核心地段的二手房。

勝浦的發展潛力仍不容忽視

雖然當前的勝浦板塊在園區樓市中存在感逐漸減弱，但分析師認爲勝浦的發展潛力還是不容忽視的。

雖然其地理位置不處於園區核心，但勝浦卻是園區正在重點發展的板塊，正處在上升期。

勝浦有27平方公里劃入蘇州高貿區，2019年搭上高貿區的快車後，其也有了新的名字——“高貿新城”。

並且客觀來講，板塊的很多規劃已經在慢慢地落地。

從生活配套完善度來看，勝浦規劃建設5座鄰里中心，其中勝浦鄰里中心主體結構已封頂，預計2025年上半年竣工。

從教育資源來看，高貿新城擁有三座星海教育集團下的學校：星浦實驗中學、星浦小學、勝浦實驗小學。

至於一直被爭議的地鐵問題，今年也有了新回覆，根據寒山聞鐘上的回覆，已經確認有線路通往勝浦。

根據此前規劃，地鐵9號線就將通過勝浦，只是落地尚需時日。

9號線路線示意圖 具體以官方公示爲準

當然，勝浦（高貿新城）發展的底氣還是在於自身的產業佈局。

產業是決定一個新城發展速度、上限的關鍵性因素。

目前高貿新城已匯聚高精尖六大產業集羣，金光產業園及一衆省市重點項目落地建設，在規劃面積、投資金額和產業指標等維度皆是大手筆投入。

產業園入駐企業涵蓋生物醫藥、醫療診斷、光學儀器、裝備製造等領域重大項目30餘個，包括參天集團、通富超威、蔡司、康德瑞恩等。

大量的產業集聚，帶來的是人口的擴張和區域的經濟發展。高起點、強規劃下，高貿新城也將是園區下一個30年發展的着力點之一。

當然，板塊規劃的落地都需要時間來兌現的，因此新盤項目受益週期也會比較長。

尤其是軌道交通的長期缺失，勝浦（高貿新城）與園區其他板塊之間通勤還是較爲不便的，這也一定程度導致了我們上述“許多不在勝浦或周邊工作、生活的剛需客羣更傾向選擇核心區域性價比二手房”的情況。

勝浦的存在感逐漸降低，其實是在情理之中的。

歸根結底，原因在於2023年園區新房的供應量大幅增加，這使得原本供不應求的局面發生了改變，而勝浦自身板塊又由於缺乏新盤供應，從而失去了園區剛需陣地的唯一性優勢。

同時，當下的行情下，剛需人羣更傾向選擇性價比更高的二手房源，進一步導致勝浦新房在園區市場中的存在感逐漸減弱。

分析師認爲，作爲擁有着“園區血統”的勝浦板塊，其未來發展前景仍然是值得期待的。

尤其是在“園區向東”的城市規劃推動下，板塊配套不斷落地、地鐵通車，勝浦（高貿新城）板塊未來新房在價格或產品力上突破後，或仍是一個值得考慮的選擇。

本文僅爲個人觀點，不代表所在企業立場，供參考

引用數據及觀點請註明來源：克而瑞蘇州房產測評（cricfjsz）

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