雜誌精選》地震頻發生地主想重建怕遇建商毀約怎麼辦？

臺灣地震發生頻繁，居住在危險老舊建物的民衆，應儘早進行補強或參與重建，讓居住安全獲得真正實質的保障。(圖由中力都市更新團隊提供)

地震頻發生地主想重建怕遇建商毀約怎麼辦？

戴雲發

．Alfa Safe建築系統創辦人

．社團法人建築安全履歷協會理事長

受到疫情、缺工缺料的接連衝擊下，建商欠缺資金、倒閉落跑的新聞事件層出不窮，此類相關報導不免讓原本想重建的地主們引發擔憂，擔心自身是否會遇到這類問題，因而使得重建意願大幅降低或是紛紛來詢問相關問題的處理方式。

又近期有一危老重建案和其他預售屋一樣有建經以及銀行的履約保證、不動產開發信託的續建機制，最後卻因資金運用不當而欠債落跑，導致當初與該建設公司合建之地主無法取得新房屋，購買預售屋之承購戶血本無歸、求償無門，土地甚至遭到法院拍賣，續建、交屋遙遙無期。

據側面瞭解，該案最大問題在於所有資金是由建商處理，民衆訂購預售屋的費用也進了建商的口袋，建商私下挪用資金造成資金不足無法如期開工興建，在沒有資金的情況，以及重建後價值預期無法達到損益兩平或少許利潤之下，即使有續建機制，也沒有其他建商或營造廠願意再接手。此案件無法續建原因在於剩餘資金不足或重建後扣除成本無利潤所導致，誰接手誰虧錢，而非續建機制的問題。

選擇與建商「合建」的地主不需出錢就能分回新房屋，若合建順利進行地主不需承擔成本高漲的風險，建商會幫地主處理好一切，但是若該建商資金吃緊、財務有狀況，或是近期的營建成本不斷上漲，合建的建商已無利潤甚至虧損時，就可能發生延後開工、廠商變更，甚至出現無人願意接手的窘境。

尋求專業管理團隊協助 確保資金正確使用

而選擇「自主更新」、「全案管理」就如同自己當建商，發哥(戴雲發)建議地主找專業管理團隊協助處理重建事宜，在銀行信託時注意重建資金是否都在銀行信託專戶內，並按照進度專款專用，透過專業管理團隊、建經公司、信託銀行等單位確認、查覈並覈准後(或地主推派代表審覈用印)，依據信託指示書才撥付款項予各施工廠商，尤其是營造廠，經由如此層層嚴格把關，確保各單位都有達成進度並收到正確之款項金額。

即使後續不幸發生營造廠倒閉，雖然可能無法向倒閉之營造廠求償違約金，但可依據營造廠承包工程前已簽署相關切結書及拋棄書，將營造廠之保留款或當期已施工未請領之工程款等相關款項歸重建地主所有。後續需啓動續建機制時，專款專戶裡仍然保有資金可供繼續興建，在保有原本資金及相關保留款或當期已施工未請領之工程款的情況下，其他營造公司評估過後尚有利潤，就能找到願意接手的廠商。

都更危老重建所需要的成本，不僅僅是營建鋼筋、水泥等建材的費用，還有其他貸款利息、建築師費用、會計師、租金補貼、搬遷費…等等其他雜項費用，重建前由執行管理的專業團隊做好財務規劃、編列合理之預算及預備金，就算在發包營造階段遇到成本上漲，建築依然可以順利興建完工。

請專業人員把關 建築結構安全輕忽不得

近期在房市上確實有不少重建案件糾紛的發生，成功重建的案例亦不在少數。最後，發哥再次強調，臺灣地震發生頻繁，危險老舊房屋的重建勢在必行，爲了重建後房屋能住得更舒適、安心，不只要確保資金的正確使用，建築興建的部分也非常重要，重建後的房屋是否更安全需交由專業人員來爲地主們把關，若忽視建築結構安全導致新屋沒多久又出現龜裂、漏水等問題，反而得不償失。

因此，不論是選擇何種方式進行重建，不該因爲少部分糾紛案例而選擇繼續居住在危險建物中，建議地主都需慎選廠商，讓都更危老重建能更安全、更順利的完成。

本文作者：戴雲發

(本文摘自《理財週刊1168期》)

《理財週刊1168期》