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楊浦·五角場！8號線軌交新盤「越秀·楊浦天玥」推約99-124㎡高層/洋房！
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看房請務必致電與銷售確認時間，避免空跑
楊浦五角場板塊
8號線地鐵盤
「越秀●楊浦天玥」
將推建面約99-124㎡高層/洋房飛機戶型
聯動價9.2萬/㎡
01.
推售信息
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戶型上，越秀楊浦天玥定製建面約99㎡全齡進階三房空間、建面約124㎡超改善電梯洋房兩大戶型，全功能空間之上，以極致收納、軒闊尺度等優勢，寫意四季舒居生活。
戶型分佈圖：
建面約99㎡戶型
建面約124㎡戶型
02.
基本信息
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今年3月14日，第一批次首輪土拍中，越秀以總價75383萬元，拿下了楊浦區長海社區002-05地塊（長海街道340街坊），容積率2.3，溢價率9.58%，樓板價43941元/㎡，房地聯動價92000元/平。
項目東至002-06地塊,南至市光路,西至居民小區,北至民京路;002-05:東至002-06地塊,南至市光路,西至居民小區,北至民京路。
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三類住宅組團、社區公共配套設施用地，用地面積7479㎡，容積率2.3，限高50米，住宅套數下限130套，其中住宅≤80%，社區配套≥20%！
要求地塊內含成建制居委會建築面積780㎡，菜場建築面積2000㎡，社區食堂建築面積500㎡，日間照料中心建築面積200㎡。
項目擬建設1幢16F商品住宅、1幢5F商品住宅，1幢3F社區級公共服務設施，7F公租房、3F成建制居委會及其他配套設施。
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具體經濟指標：
作爲城市副中心江灣五角場的新盤，越秀楊浦天玥整體規劃汲取現代豪宅營造理念，打造一座鎏金洋房住區，重塑版塊內的人居標準。
項目以海派建築風格、塔冠造型，致敬城市經典。極致線條勾勒，金屬鋁板與大面積玻璃搭配，輔以香檳色與灰色系色彩，演繹當代建築美學。
約3480㎡的3層社區配套，融入海派生活與時尚、潮流的元素，打造多功能、多業態社區鄰里交互場所，演繹海派精緻的煙火氣。
爲了革新品質人居標準，項目以全屋奢配，打造高階奢境生活空間。同時，通過奢雅選材，以精益求精海派工藝，涵藏城市摩登氣韻。
爲了營造歸家的儀式感，越秀楊浦天玥打造了寬約35米、高約5.1米酒店式奢闊門頭，引入了價值不斐的名貴黑松。酒店式入戶大堂的營造，精選雪山飛狐奢石，高山流水奢石、星白奢石等奢材，將品質感拉滿。同時，酒店式入戶大堂溯源海派經典，融入古銅色金屬格柵、海派拼花（首層和地下大堂）、海派復古壓花玻璃等海派表達，讓人文感滿滿。
03.
版塊信息
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項目位於楊浦五角場板塊，五角場，因五條發散型大道的交匯處而得名。
五角場是上海十大商業中心之一，與徐家彙、淮海中路、中山公園等齊名，提供超140萬方的消費娛樂場域。
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五角場不僅是與徐家彙齊名的市級商業中心之一，更是上海更穩定，更全面、更高規格的商業集羣。
五角場小巨蛋提供超140萬方的消費娛樂場域，匯聚上海合生匯、上海萬達商業廣場、百聯又一城、悠邁生活廣場、五角場NS2地塊大型商業廣場（規劃）、蘇寧電器廣場等諸多商業巨頭。
可能大家對商業中心沒有什麼概念。
當下，即使是上海的商業，也會面臨“招商難、空置高、客流少”的問題。
而五角場已是成熟運營多年的大型商圈，商業的能級和量級很高，客流量穩定，在整個上海都是獨一檔的。
五角場商業中心通過導入新品牌、營造新業態、融合新IP等途徑，不斷推動商圈整體升級，多個大型商業載體加快引進國內外新潮業態，打造時尚潮流引領地。
未來業主們不用走遠，在周邊就擁有高能級的吃喝玩樂購一站式服務。
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與市區其它同價位板塊不同，五角場商圈規劃能級之高，城市資源之豐富，在中環旁板塊裡幾乎找不到第二個。
這裡“產學研”一體化形成閉環，擁有大創智+尚浦中心+多所高等學府，更容易留下高精尖人才。
這裡既擁有強勁的產業人才和技術基礎，更有大量年輕活力人羣源源不斷的補充新鮮血液，相輔相成，如虎添翼。
根據楊浦區規劃，大創智和楊浦濱江、環同濟、大創谷一樣，是楊浦重點發展的四大區域之一。
“大創智”創新發展示範園區是上海創新濃度超高的地方，已有衆多遊戲社交泛娛樂、文化產業企業，目前擁有超4500家企業，年營收超3000億元。
楊浦的新地標尚浦領世，規劃建設兩棟超高層，未來將打造成現代辦公商業綜合體，預計2025年竣工。
這裡集聚的產業也是鑽石級的。
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有抖音、嗶哩嗶哩、疊紙等一批數字經濟領軍企業；有丘成桐上海數學與交叉學科研究院等一批新型研發機構；還有耐克、漢高等一批實體經濟龍頭企業。
海量人才儲備，源源不斷的提供新鮮血液！
五角場坐擁數座知名院校，包括有同濟大學、復旦大學、上海財經大學、上海體育大學、海軍軍事大學等高校。
既有大量年輕活力人羣，更可以爲科創產業提供強有力的人才和技術支持。
項目背靠江灣-五角場城市副中心，真正做到了既有現在，又有未來，是資產配置與自住兩相宜的城市“爆款”。
項目距離8號線市光路站直線約800米。自駕出行更爲便捷。通過龐大的交通體系網絡可以通達陸家嘴、徐家彙、人民廣場等多個核心商圈。
項目周邊覆蓋有豐富的業態，配套包括國華廣場、中原城市廣場、江灣裡meet678等商業，長海醫院、東方肝膽外科醫院、肺科醫院等三甲醫院。
教育方面，周邊擁有上體附中附屬小學，以及楊浦區排名前三的公辦重點學校同濟第二初級中學，周邊2公里內更有楊浦區市光託兒所，楊浦愛綠幼兒園，黑山路幼兒園，政通路幼兒園，上海二師附小，同濟初中，蘭生復旦中學，上海體育大學等。
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2024年5月27日上海發佈近8年來最有力度的房產新政，自5月28日起正式施行。
以前外地人想在上海買房，不僅要有錢，還要卡社保或個稅，現在這些限購的條條框框都有所放鬆，買房不再是一大難題。
下面匯貸就爲大家介紹一下上海一手房購房全流程，包含政策變動，認購流程，積分制細則、搖號、稅費、相關申請要求等常見問題。
一手房一般具有以下特點：
①需要與開發商或房地產公司簽訂購房合同。
②等待房屋竣工後才能辦理房產證。
目前上海最低首套利率3.4%，二套利率3.6%。
01
政策變動對比
二娃未成年可增購一套，商貸、公積金貸款首付比例，貸款利率都有所調整。
繼LPR調整後，開始執行最新的房貸利率了。目前上海首套房貸款利率現在是3.4%。二套房利率3.8%，重點區域利率3.6%。
那下面匯貸也來和大家聊一聊商貸及公積金調整範圍。
商貸及公積金：
02
限購套數
那我們目前還能不能在上海買房？能買幾套？如何怎麼判定的？下面一起隨匯貸來看看上海個人及家庭房產限購政策。
滬籍與非滬籍有在限購套數上有一個很明顯的區別，那就是非滬籍需要有繳納社保參數。
滬籍：
非滬籍：
ps：五大新城+寶山、金山人才購房2年社保或稅單，臨港人才1年社保或稅單，除此都是3年社保或稅單。
03
一手房交易全流程
1
確認樓盤、取證
上海新盤必須拿到蓋章生效的《商品房預售許可證》、《準售房源公告及一房一價表》才能向購房者收受含有意向性質的認購意向金費用。
ps：認購金額由開發商定，一般要求首套不低於房源最低價的20%，二套不低於30%，當然，不同開發商比例略有不同。
開盤流程須知：
開盤主要有線上線下兩個渠道，下面匯貸就來說一下二者大致流程。
1、線下開盤：
簽到、資料複查、公證處搖號、按搖號順序選房、繳納定金。
線下開盤還存在搖號與開盤同一天進行或分開進行的情況，但大致的流程是相似的。
2、線上開盤：
公證處搖號、搖號結果公佈、線上系統確認信息、測試線上選房程序、等待正式選房、按搖號順序選房、簽署線上認購書。
另外，當天搖號選購後，如仍有剩餘房源，按原有搖號順序繼續銷售。
2
認籌
購房者繳納規定認購金，並提供限購資格審查材料，收到收據、銀聯POS單及自己簽字確認書的《認購意向書》。
認籌時，購房者需提供限購資格審查的材料。
2.認籌後，公證處還會再次審覈一遍。
3.主要審查資料有：
①購買人身份證、戶口本、婚姻證明（結婚證、離婚證及離婚協議）、未成年子女出生證明；
②社保證明或納稅證明（只有非上海戶籍需要提供）
③購房人及家庭成員名下住房相關資料，購房合同或產證（只要是購房人名下的產證均需要提供，與父母共有、動拆遷、宅基地均算）
認籌時間一般爲5天。
ps：認購金只能刷儲蓄卡，走開發商的POS 機，不允許現金支付，支付認籌意向金後，纔有參與搖號的資格，認籌早晚不影響搖號概率。
3
積分制
以下是積分制打分標準：
總分=基礎分＋年限分
新房認籌筆超過1：1.3，開啓積分制。
按100套房舉例，取分高的130組入圍，入圍後，開啓公證搖號。
如未超過1：1.3，則不開啓積分制，所有參與了認購的客戶，均可公證搖號。
ps：只有符合積分制要求入圍的購房者,纔可以參與後續的搖號買房哦。
4
搖號選房
1.上海新盤統一由公證處進行電腦搖號排序。
2.根據搖號順序選房。
3.選好房，簽訂認購書，將認籌金轉爲定金，在開發商要求的時間內補首付款、簽訂貸款合同
ps：簽訂《認購書》之後，意味着意向金成了定金。如果毀約不要房子了，就要賠付違約金
4.沒選房，沒簽訂《認購書》，全額退籌。
5.一般開發商都在30個工作日內退回認籌金。
選房一般會遇到以下幾種情況：
①選房時還有房子，但房子位置不好或者不是你想要的，可以棄號不選，全額退款；
②選房時沒有房子了，棄號不選，全額退款；
③選到了自己想買的房子，簽訂認購書，將認購金轉爲定金，在開發商要求的時間內補足首付款、簽訂貸款合同。
04
一手房相關稅費
相較於二手房，一手房所涉及的稅費較少，只有契稅和房產稅。
契稅：
房產稅：
在上海，以下幾種情況可以免徵房產稅：
①上海戶籍
首套：無論面積多大，免徵房產稅。
二套及以上：人均60平建築面積免徵房產稅，超出面積視爲“應稅面積”應繳納房產稅。
②居住證滿3年或居住證積分滿120分的外地戶籍
1、符合
持有上海居住證滿3年或居住證積分滿120分並在上海工作生活的購房人。
其在上海新購住房、且該住房屬於家庭唯一住房的，暫免徵收房產稅。
2、暫時不符
持有上海居住證但不滿3年或居住證積分不滿120分的購房人，其上述住房先按本暫行辦法規定徵收房產稅。
待持有上海居住證滿3年或積分滿120分並在本市工作生活的，其上述住房已徵收的房產稅，可予退還。
ps：如只滿1年先交2年到滿3年可退前面2年交的房產稅。
③外籍人士、港澳臺人士
1、外籍人士
在上海的“居留許可”連續滿三年或稅單滿3年並在有效期內的，可以在報稅當天直接申請免徵。
2.臺灣人士
在上海的“居留簽註”連續滿3年並在有效期內的，或持有連續滿3年的稅單和社保都可以直接申請免徵。
3、港澳人士
持有連續滿3年的《港澳居民暫住證》、稅單、社保都可以直接申請免徵。
05
相關申請材料
1、戶口簿/戶籍證明
2、身份證明
3、結婚證或離婚證明（若離婚協議涉及房產需明確分割，否則需提供補充協議）
4、未成年子女出生證（若有）
5、不動產登記證或房產證
6、產調
7、上海市社保或稅單（若爲非本市戶籍）
8、勞務合同及工作類居留許可證
9、資金、存款類證明
10、徵信報告
06
一手房相關問題解答
1、名下無房，5年內無購房記錄的範圍是只算上海嗎？
是的，只看上海房產。
2、社保斷開過一段時間對買房有影響嗎？
沒有，不要求連續，按繳納社保的實際月數來計算。
3、滿五唯一是根據網籤時間滿五還是辦產證時間滿五？
滿五唯一按產證時間來算。
4、2011年前有一套和父母共有的房子，買房算首套還是二套？
可以，11年前與父母共有算無房，所以算首套。
5、朋友有一套12年買的房，房子本身還有貸款，如果把貸款還清，過給我的話，他們買房算無房還是有房？
要看是買賣還是贈與，買賣方式算無房，贈與算有房。
6、已簽訂拆遷合同，但需要5年以後才能拿到，對五年內買房有什麼影響嗎？
這種分成2種情況：
①選房前的合同，這個不算拿到房子，算無房；
②選房後的合同，籤動遷協議，算有房。
ps：如果是買房，進行了網籤，有購房記錄，算有房。但如果是賣房，給別人網籤後需要過完戶才能算自己無房。
7、夫妻名下均無房，婚後共有一套房，目前離婚，我淨身出戶，離婚超過五年，想買套房，算首套還是二套？
離婚後不追溯，算首套。
注意，一手房在認購環節，認購金銀行卡務必提前開通大額支付功能，避免因限額而影響認購。