越秀服務朱輝鬆：主動退出經營效益較差項目不盲追規模

本報記者 陳婷 趙毅 深圳報道

“今年我們主動退出了一些經營效益或回款能力較差的項目，我們相信這是爲了更好地輕裝上陣。對於外拓，我們更加註重拓展的質量，強化戰略聚集，不盲目追求規模，要做有密度、有厚度的經營。”

8月20日，越秀服務（6626.HK）非執行董事兼董事會主席朱輝鬆在2024年度中期業績會上對包括《中國經營報》在內的媒體記者如此表示。今年上半年，越秀服務終止合約面積390.2萬平方米，終止在管面積360.7萬平方米，分別較去年同期增加約200萬平方米。截至2024年6月30日，越秀服務總合約面積約8880萬平方米，在管面積約6670萬平方米。

值得注意的是，越秀服務在2021年6月上市之時曾定下上市三年內在管面積達到1億平方米的目標，但實際完成情況距離目標還存在一些差距。越秀服務執行董事兼常務副總裁張成皓在業績會上表示，目前存在的缺口主要在於收併購，但公司仍會對此保持慎重的態度，保證收購的質量。

截至2024年6月30日，越秀服務總資產爲70.05億元，現金及定期存款爲48.66億元，資產負債率爲45.9%。

新增合約面積926萬平方米

上半年，越秀服務調整業務發展策略，聚焦競爭優勢較強的區域，並退出部分不符合內部業務或財務要求的項目，各區域合約面積和在管面積有所改變。

業績公告顯示，上半年，越秀服務新增合約面積926萬平方米，新增在管面積507萬平方米，新簽約項目59個。其中，新增住宅業態合約面積的佔比最高，爲54%，其次爲TOD項目，其新增合約面積佔比爲22%。超過七成的新增合約面積位於粵港澳大灣區，且有65%的新增合約面積是通過第三方獲取。報告期內，越秀服務市場拓展面積增至599萬平方米，同比增長53.3%。

張成皓表示：“我們的目標是1億平方米，並且希望儘快實現。在當前的市場環境下，我們的收購將是質量優先，會基於城市密度和收購標的質量去考量，負責任地去推動收購。”

截至2024年6月30日，越秀服務總合約面積同比增長6.4%，在管面積同比增長2.2%，其中在粵港澳大灣區的合約面積增至5254.3萬平方米，在管面積增至3743萬平方米，公司在華東地區的服務範圍有所收縮，該地區合約面積降至1030.3萬平方米，在管面積降至741.2萬平方米。截至報告期末，越秀服務合約項目爲508個，在管項目爲418個，分別較去年同期增加32個、10個。

從業態分佈上看，住宅仍是越秀服務主要服務的項目類型。截至2024年6月30日，該業態在管面積佔比爲62%，達到4164萬平方米，商業及產業園在管面積佔比爲17%，爲1107萬平方米；TOD業態在管面積佔比爲11%，達736萬平方米，城市服務及公建在管面積佔比爲10%。

社區增值服務收入增長約60%

《中國經營報》記者注意到，今年1月初，越秀服務將上市所募資淨額中擬用於策略收購和投資的部分資金下調至5.05億元，佔未動用資金的比例從66.8%下降至35%。

越秀服務在公告中表示，由於2021年下半年以來，房地產開發市場存在重大不確定性，進而影響潛在收購目標的業務及財務表現，以及物業管理行業的整體投資情緒，公司因此採取更審慎的態度。

下調收購擬用資金的同時，越秀服務打算進一步發展增值服務，將該部分上市募資未動用所得款項從約1.91億元上調至2.89億元，並表示將繼續拓展和優化增值服務組合以提升公司的盈利能力。

業績公告顯示，今年上半年，越秀服務收入同比增長29.7%至19.6億元，股東應占盈利同比增長12.1%至2.78億元，其中社區增值服務收入同比增長61.2%，達6.45億元，超過基礎物業管理服務（6.01億元）。越秀服務方面對此解釋稱，社區增值服務收入獲得增長主要是由於非商業物業在管面積擴張帶來服務用戶的增長，以及向客戶提供的社區用戶服務類型多樣化所致。

越秀服務社區增值服務業務板塊主要分爲美居服務、空間運營服務、家居生活服務。報告期內，美居業務收入同比增長207%至2.45億元，佔比爲38%，家居生活服務收入佔比爲59%。

張成皓透露，公司美居業務主要集中在拎包服務和家裝服務領域，目前公司正在研究自營業務，比如陽臺封裝和局部改造，以應對整體市場環境的週期變化。

上半年，越秀服務整體毛利率持續下滑至25.9%，同比下降2.2個百分點，報告期內，公司銷售成本同比增長33.7%。“從整個行業來看，我們認爲毛利率約26%是相對可接受且較高的水平。公司毛利率下滑一方面是由於行業普遍回調，受房地產市場變化和成本剛性上漲的影響，隨着行業發展，毛利率調整是正常現象。就社區增值服務毛利率達到30.5%來看，這應該是一個非常好的生意。”張成皓表示。

（編輯：趙毅 審覈：童海華 校對：張國剛）