又有城市鼓勵“半購半租”賣房模式，市場會買單嗎？

繼蕪湖之後，安徽黃山近期也出臺新政，探索購買部分產權，鼓勵房企探索部分產權銷售方式。根據合同約定，購房人可以選擇先購買房屋的部分產權，剩餘產權繼續由房地產開發企業持有。購房人有權租賃使用這部分產權，並在購買剩餘產權時，已支付的租金可用於抵扣購房款。

作爲一種新的賣房方式，開發商出售部分產權，購房者需要“半購半租”，市場會買單嗎？又存在着哪些風險呢？

開發商、購房人共持產權，後者可租賃使用

這一被稱爲“半購半租”的模式，與共有產權房有點相似，只不過前者是購房者與開發商共同持有房子，後者是購房者與政府共同持有房屋產權。

黃山並非首個提出這種模式的城市。今年，安徽的另一個城市蕪湖，同樣提出“探索購買部分產權”。6月7日，安徽省蕪湖市發佈《關於優化蕪湖市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》，重磅推出13條房地產市場優化發展政策。其中指出，鼓勵房地產開發企業探索購買部分產權的銷售方式，通過合同約定，購房人可以先購買房屋部分產權，剩餘產權繼續由房地產開發企業持有，購房人可租賃使用，購房人購買剩餘產權時已支付的租金可抵扣購房款。

再往前，大理曾經發布類似政策。2022年8月1日，雲南大理白族自治州人民政府發佈《關於印發促進房地產業平穩健康發展的實施意見的通知》，其中指出，支持房地產開發企業通過“共有產權”方式銷售商品房，購房人可以先期購買不低於50%的產權，剩餘產權繼續由房地產開發企業持有，由購房人租賃使用，再按雙方合同約定購買剩餘產權。

去庫存大背景下，創新型的賣房方式漸起。從出發點來說，這無疑是一件好事，既能夠幫助購房者降低購房門檻，又有助於房企去化庫存。

58安居客研究院院長張波表示，這個思路和早幾年各地政府推進的“共有產權房”類似，購房者與政府共同擁有房屋產權，購房者只需支付部分房價，政府持有剩餘部分的產權。推進這政策的目的也是爲了降低購房成本。

對此，有購房者告訴記者，如果沒有按揭、沒有利息，還是可以的。但是更多購房者表示出擔憂和疑問，“影響賣房子嗎？”“萬一房企倒了房子會受到影響嗎？”“後續如何轉換全部產權？”

也有購房者指出，開發商通過收租迴流現金，現金流能支撐得住嗎？是否會增加資金壓力？

業內：房企若出現資金問題，潛在風險大

在業內人士看來，無論是從購房者還是開發商的角度，“半購半租”模式在執行過程中都存在着難點。

中指研究院華東大區常務副總高院生指出，“購房者後續使用需支付給開發商租金，雖然最終可以用來抵押購房款，但在購買全部產權期間無形中增加了一項新的成本，而且房地產開發商與購房人共持產權存在的風險問題也不得不考慮。”

張波表示：“房企的信用等級肯定是明顯低於地方政府，購房者和政府共同擁有產權本身的信任度強，但房企是獨立的經營個體，這幾年出現風險的情況也在不斷增多，購房者是否會願意和房企共同擁有房產是個問題。一旦房企出現資金問題，會不會影響到所共有的房屋也是購房者所關注的。即使可以將房屋的共有做切割，不影響到購房者所持有的部分，但由於產權分割也可能造成後續房屋交易層面的問題。”

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉同樣認爲，此舉最大的問題是，如果因爲一些法律、債務糾紛，導致房企持有的這部分產權被執行，就會損害購房人的權益，這是一個很大的不確定因素。基於這種考慮，估計購房人對這種共有產權的模式並不太能接受，“而且這種模式，從目前來看，幾乎沒有過案例出現。”

此外，對於開發商來說，是否願意採用這種銷售模式，也是一個未知數。

張波說：“對於房企來說，由於‘半購半租’會導致現金迴流變慢，雖然在一定程度上可能加快了房屋交易的速度，但由於一部分的產權並未完成交易，還需要通過租金慢慢迴流，對於資金面壓力大的房企來說，也未必是最佳的選擇。”

新京報記者 段文平

編輯 楊娟娟 校對 穆祥桐