銀行招手 套房變好貸
銀行搶房貸客戶卯足勁，利率優惠不斷下探，就連常被視爲投資置產型商品套房產品，都變好貸了！觀察聯徵中心公佈去年第4季資料，臺北市套房的貸款利率2019年第4季來到史上最低，僅1.72％，至於核貸成數過去多半在6到7成間，但2019年第4季衝破7成，達72.4％，和住宅的72.5％相去不遠，成爲近10年套房最好貸的時機。這顯示了在近年買氣回溫，各家銀行積極釋出優惠爭取客戶，套房核貸成數幾乎比照住宅，也反映在臺北市都會區，套房逐漸成爲市場接受度高的一般性產品。
觀察鑑估值變化，反映臺北市套房的市場行情，2015年第2季套房鑑估值一度高達910.9萬，之後受到房地合一稅上路的影響，投資客收手，套房產品退燒，總價也降至800萬上下襬蕩，而去年下半年連2季持穩在800萬以上。
光套房總價就要800萬，蛋黃區高級套房更動輒上千萬，這價格在其他縣市幾乎可以買到兩房，甚至小三房產品，不過北市房價居高，低總產品搶手，爲了擠進臺北門牌，或享受精華區的機能，還是有自用或投資出租的市場。
觀察臺北市去年交易最貴的小套房，就屬信義區的「新世界」，15坪大，總價2308萬，單價高達155萬；單價次高的是「仁愛Ａ＋」的152萬，正好分別代表臺北市兩大高價套房的類型。
信義區商圈一帶的豪華套房，因結合飯店式管理，華麗公設，健身房、游泳池SPA和KTV包廂，還有專人管理，完全不亞於高級社區，市場稱之爲小豪宅，主要針對商務白領租屋需求，因此租金高身價高；而在一堆熱門學區的大安區，最火熱的套房就是像「仁愛A+」般具學區設籍優勢，即使單價高一點，但總價門檻比一般住宅略低，雖然單價已稍微下修，仍相當搶手。
從銀行放貸的態度看來，套房產品已經不再是房市毒藥，房價盤整後，「低利」加「高成數」，是最吸引投資者進貨的二大誘因，也可望刺激今年的套房交易量。提醒想要買套房當現成包租公的投資者，除了考量租金投報率，還要觀察該物件的市場性，若套房在捷運周邊或地點精華、坪數超過15坪以上，屋齡較輕的套房，轉手相對容易，銀行鑑估值高；若再加上優質承貸人，也就是工作收入穩定，或任職千大企業，更是銀行眼中的好客戶，貸款條件可能會更優惠。（筆者爲臺灣房屋智庫發言人）