一週超30億拿下羊城兩宗地 廣州地鐵的地產選擇題

觀點網 短短一週時間，廣州地鐵已斥資30億元拿下兩宗宅地。

12月13日，廣州地鐵成功以11.84億元競得番禺區亞運大道BD0210116地塊，樓面價0.98萬元/平方米，佔地面積9.99萬平方米，其中出讓宗地面積8.515萬平方米。

而就在該地塊成交的前三天，12月10日，廣州地鐵以18.6億元競得廣州黃埔區雙崗停車場地塊一期，成交樓面價1.7萬元/平方米。出讓的地塊佔地約17萬平方米，總建面38.26萬平方米。

截至目前，2024年內廣州地鐵作爲單一主體參與的土地競拍，僅上述兩宗住宅用地。

資料來源：企業公告

從近年拿地情況來看，不同於合作公司越秀地產的活躍，廣州地鐵除了2022年較爲積極外，其在土拍市場的表現一直十分低調，去年也僅以21.97億元拿下1宗白雲設計之都三期的地塊。

爲此，市場十分好奇，今年廣州土拍市場成交涉宅土地超30宗，爲何廣州地鐵會唯獨選中番禺亞運大道、黃埔雙崗停車場2宗地塊？

合作項目銷售亮眼

或許廣州地鐵地產項目的銷售業績可以告訴些許答案。

廣州地鐵最早接觸房地產業務是在2017年。其開局便以總價195.4億元拿下番禺漢溪長隆地塊和官湖車輛段上蓋地塊。截止目前爲止，廣州地鐵地產累計開26個項目，包括住宅和商業。

據觀點新媒體不完全統計，目前廣州地鐵地產在廣州共有12個在售樓盤，其中包括7個獨立開發項目和8個合作開發項目。

資料來源：企業公告、公開報道整理

從上圖中可以看到，儘管廣州地鐵地產在售樓盤幾乎涉及了全廣州區域，可其單獨開發的項目也僅是在白雲、荔灣、海珠三個區，而其在黃埔和番禺的項目均是和越秀地產相合作。

其中，黃埔區的星匯城TOD和星樾TOD項目是廣州地鐵地產和越秀地產、科學城集團三方共同合作開發的，這也是廣州地鐵地產爲數不多已售罄的項目。

據專業機構數據顯示，星匯城TOD該項目於2020年10月首開，當時首開的價格到2.3-2.5萬/平方米，近幾年的網籤均價也一直保持在2.4-2.5萬/平方米。項目在2022年位居廣州銷量TOP3、知識城銷量TOP1，兩年勁銷3818套。

星樾TOD同樣不甘示弱。該項目於2021年11月首開，僅2個月，便以906套的網籤套數位列科學城成交NO.2。同時，據合富地產統計，星樾TOD在2022年五一期間加推的279套貨源，最後成交240套，全年成交套數1461套，位居黃埔區第二。

目前，黃埔和番禺區依舊在售的項目也僅剩下科學城的星樾山畔TOD和廣州南站的星瀚TOD，項目均是由廣州地鐵地產和越秀地產共同開發。

星樾山畔TOD屬於大社區樓盤，體量多達2156戶。不過該項目的去化速度算是相當快，2020年10月開盤，首開兩個多月便售罄封盤。2021年11月重新加推，賣了2個月再次售罄封盤，此次銷售累計超10億元。目前該樓盤進入清倉階段。

而番禺區的星瀚TOD項目的規模更龐大一些，總規劃21棟，共4378戶，首開在2019年年底。該項目在2022年總成交792套，位居成交套數TOP，全廣州TOP9。該項目在今年火爆程度依舊不減，10月黃金週成交了109套，僅次於亞運城。

從以上數據中可以看到，廣州地鐵地產和越秀合作的項目在黃埔區以及番禺區的銷售情況都十分可觀，這也得不難理解爲何廣州地鐵會在黃埔以及番禺亞運城附近繼續拿地。

不過接踵而來的問題是，廣州地鐵此次拿地後，是會繼續選擇和越秀地產合作還是單獨開發？

獨自開發項目去化率較低

聚焦於廣州地鐵獨立開發的項目銷售情況來看，似乎其要學習的路還長着。

就拿海珠琶洲瓏璟臺項目爲例，該項目位於地鐵18號線龍潭站，由廣州地鐵獨立開發。根據廣州市住建局披露的數據，瓏璟臺最早拿證時間爲2023年3月，網籤已售房源爲112套，未售150套，去化率爲42.7%，而10月去化率僅爲30.5%。

去化率提升的背後，還有開發商降價促銷的功勞。瓏璟臺入市時單價9.5萬元/平方米左右，現價已低到7.5萬元/平方米，部分房源單價甚至到6字頭。在國慶期間，樓盤中介更是推出了一口價、特惠房、購房返傭、購房補貼等活動加大去化力度。

據中介介紹，在黃金週期間，廣州地鐵地產推出限時特惠房源促銷活動的項目共5個，包括琶洲·瓏璟臺、雲平上品、雲城上品等。

白雲區的雲平上平項目是廣州地鐵在2022年5月以11.7億元拿的地，最早2023年8月取得預售證。據廣州市住建局披露的數據，該項目取得預售證在售的共223套，目前已售76套，去化率僅34.08%。

同時，嘉禾望崗板塊的雲城上品最早取得預售證是2022年12月。目前，該項目住宅已售294套，未售374套，去化率44%。

相比之下，位於白雲區核心地權廣州設計之都的雲築上品項目的銷售數據更可觀些。該項目在今年10月賣出5.5億銷售額，奪下白雲區總價300-600萬銷量第一位置。目前住宅已售270套，未售158套，去化率64%。在12月10日取得最新的預售證，準備加推186套。

看起來，其獨自開發運營的項目表現確實沒有合作項目來得亮眼，但這也並不影響廣州地鐵地產公司今年在廣州市的整體表現。

根據觀點指數《2024年1-11月房地產企業銷售表現》披露，廣州地鐵地產僅憑廣州單個城市的銷售權益銷售金額157.10億元就位居百強名單第38名，超越了星河灣、合生創展、象嶼地產等著名房企。

同時，據第三方數據顯示，2024年1-11月廣州房企銷售榜，廣州地鐵地產已位居第三大開發商的寶座，僅次於保利發展和越秀地產。

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