意外，照母山二手房熱銷大盤最新成交價跌破10000元/㎡，創下近七年來歷史最低？

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以下正文

5000+/㎡的巴濱路；

6000+/㎡的文旅城…

當你還在暢想二手房何時見底的時候，有一個熱門板塊的熱銷大盤悄悄刷新了近七年成交價的歷史新低。

這個樓盤就在二手房的信仰之地照母山。

該樓盤最近更新了一套二手房的成交記錄：

成交房源是一套建面約81.33㎡的大兩房，成交總價81.2萬，成交單價9866元/㎡。

注：貝殼二手房成交記錄會延遲半個月左右公佈，撰稿時公開數據截止08.28

劃重點：

該房源9866元/㎡的成交單價 ——

刷新了該樓盤自2017年2月15日以來的最低價！

很難想象，房價跌回七年前的事情竟然也會發生在宇宙中心的照母山~

01

是個例還是共性？

首先，恆大山水城是實打實的照母山腹地板塊。地塊直線距離光環購物公園約1.7公里。樓盤周邊有湖山樾、舜山府、御景半島、凡爾賽花園、萬科城等多個成熟社區，這裡也算是照母山板塊最早成熟的地方了。

不僅如此，該樓盤本身還是照母山的熱銷盤：

貝殼有記錄成交數據接近1000套；

且最近90天內是渝北區成交量最高的樓盤。

但就這麼一個熱門板塊高流通性的樓盤，卻在最近一段時間裡不斷刷新二手房的成交底價 ——

先是在今年的六月底，恆大山水城成交了一套建面81㎡的大兩房，成交單價9985元/㎡。隨後在今年八月底，再次將七年內的成交底價刷新至9866元/㎡。

拋開個別房源不談，恆大山水城最近三個月成交房源的主力單價也已經逐漸向萬元線靠攏，以該樓盤最近三個月的成交房源分佈來看 ——

單價13000+/㎡的房源僅有1套；

單價12000+/㎡的房源有6套；

單價11000+/㎡的房源有12套；

單價10000+/㎡的房源有13套。

主力成交單價主要分佈在10000~11000+/㎡。

其中 ——

10000+/㎡單價佔比最多，約40.6%。

11000+/㎡佔比約37.5%。

注：成交數據統計週期爲2024.06.01~08.28。

最慘的是，目前該樓盤還有3套單價低9000+/㎡的房源在售。光看房源名字，大家也能感受到業主們急切拋售的心情吧？

二手房的堰塞湖效應就是這樣。

起初一切看起來都只是個例，但它卻隨時都可能成爲點燃共性的導火索。

02

宇宙中心照母山也不行了？

二手房最後的信仰也坍塌了？

當然不是。

儘管是公認的二手房信仰之地，但實際的照母山也和中央公園南北一樣，是一個極度割裂的二手房市場。

有一個很直觀的例子 ——

壹號半島。

這個樓盤和恆大山水城一樣，都在今年兩度刷新了歷史成交單價。只不過恆大山水城刷新的是底線，而壹號半島刷新的是上限。

今年上半年一號半島成交了兩套250+㎡的房源：

一套總價1168萬、單價46167元/㎡；

另一套總價1176萬、單價46857元/㎡。

這兩套房源在短短半個月的時間裡，先後刷新了壹號半島二手房的歷史最高成交單價。在此之前，壹號半島歷史最高成交價也是由250+㎡的戶型創下的，當時的成交價是44051元/㎡。

半年多的時間，單價漲了2800+/㎡。

交易週期也大幅縮減到了一個月內。

是什麼導致了壹號半島和恆大山水城的割裂？

說到底，房子的保值程度最終還是取決於自身的價值支撐。

壹號半島的優質房源放眼市場奇貨可居。

但「恆大山水城」們，卻是遍地都是。

比如龍洲灣的旭輝城、茶園的同景城國際城等等等等等等，這些樓盤其實大都是一副相同的面孔，都主要依賴於大環境、大配套的吸引力，自身在板塊內很難找到明確的價值支撐。

最終行情變化，市場能幫它找到的唯一出路也就只有便宜了。

如果不行，那就再便宜一點。

03

是什麼主導了分化？

市場是最好的答案。

拋開壹號半島之類極度稀缺的優質改善以外，現在最能直觀主導行情分化的就是「教育」。

前段時間銘騰數據公佈了部分主城區各樓盤二手房成交量的排行榜，除了一些靠體量優勢堆出來的超級大盤以外，剩餘能夠登上暢銷二手房榜單的，大多都是靠着教育優勢。

比如渝北區，

榜單前十就像是巴蜀和西附的混戰。

圖源銘騰機構

而最近幾年，得益於教育平權帶來的龍珠校擴張，學區房更是開啓了卷「雙名校」的新趨勢。

比如公園北數據谷+空港人和街小學和渝北巴蜀小學的排列組合；比如喜迎兩江巴蜀K12體系的禮嘉等等，二手房逐漸火熱的背後，其實都是乘着「雙名校」的東風。

今年有機構統計了龍珠校初中段各校區招生的總數，大約是11000人左右。

而今年主城區初一的新生大約是11萬人。

也就是說 ——

名校遍地的背景下，進入龍珠校的比例也只有十分之一左右。

而像兩江新區、高新區等超高增速的生源新區，以及渝北區、大渡口區等老牌的生源大區~這些板塊雖然名校衆多，但由於本身生源基數的問題，優質教育入學的壓力其實也不小。

當然，最難的肯定還是一些教育薄弱的區域。

其實如果我們把各區初一新生的增減量拿來和二手房成交量一起對比，也就能夠很清晰的看出「教育」對於如今樓市的影響了。

04

教育是經久不衰的全民話題了。

目前教育會如此之卷，主要就是高等教育普及率越來越高的原因。由於高等教育普及率逐年增加，直接帶來的結果就是學歷的貶值。

如果說曾經學區房的市場助力是高等教育的紅利，那麼如今就是學歷貶值的焦慮。

圖源網絡

網絡上有一些博主做了高考參考人數的趨勢圖（也就是上圖），從數據上看，高考人數的拐點大約是在2032年附近。

在此之前，或許學區還會主導樓市很長一段時間。

文丨重慶樓雲社 作者丨山城的小年輕

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