一條城市中軸的時代見證：險資撐場，地產退場

最近，被譽爲佛山“金腰帶”的季華路，迎來了新金主。

8月8日，平安集團大手筆入主季華六路，以8億底價斬獲禪城山湖地塊，擬建超高寫字樓和高端商業中心。

作爲佛山CBD中軸，季華路常用來對標廣州花城大道、深圳深南路，一路匯聚了40多家中外金融機構、170多家境內外企業總部，還有超過10座大型商場，包括佛山最大商場王府井。

季華路不缺寫字樓，也不缺商場，商業體量甚至可以用過剩來形容；光鮮的外表下也不乏爛尾樓......更何況，險資企業這兩年正在加速撤離房地產。

因此，許多人可能會疑惑，平安爲何在這個節骨眼買地？

業內人士認爲，平安也許是看中了佛山保險行業這塊肥肉。2021年，佛山保費總額位居全省地級市第一、全國地級市第二，還有大把“錢”景。

季華路可能不缺寫字樓和商場，卻缺少一座保險公司總部。

一面是險資企業重金起樓，一面是房地產深陷泥沼，季華路這座城市中軸，成爲時代的見證者。

A面：金融保險撐起季華路門面

說季華路是佛山的“金腰帶”並不誇張，這條約10公里長的東西中軸，匯聚了多家銀行、金融、投資和保險企業總部。

*季華路實景（來源：本站房產）

近年來，季華路新投用的寫字樓中，金融保險公司都是租賃大戶，以佛山綠地中心爲例，超130家進駐企業中，近七成是金融保險類企業。

還有佛山萬科金融中心，金融保險類區域總部與省級分公司共有42家，租賃面積佔比超50%。

季華四路的宏宇國金，也有多家保險公司扎堆，每天早會時段，地下停車場都是車滿爲患，待早會結束人員散去，上百個車位又變得空蕩蕩。

保險行業增長有多快，從朋友圈就可以看出，越來越多的“前同事”轉行保險圈，其中也不乏地產人的身影。

以季華路爲載體，禪城早在2018年就啓動了保險示範區建設，全市70%保險機構都在禪城，佔據全市三分之一保費收入，保險密度約2萬元/人，位居全國前列，達到發達國家水平。

“十四五”期間，禪城的重點發展方向，也是聚焦科創金融和保險產業。季華路作爲CBD中軸，必然是吸金的主力。

B面：最好的地段，最多的爛尾樓

城市中軸自帶吸金體質，必然獲得更多資本關注，但投資皆有風險，在季華路這條“黃金大道”上栽跟頭的，可不止一個。

今年7月，天豐譽城和鴻翔芮麗同時暴雷，季華路爛尾樓再添“新成員”。

*鴻翔芮麗（來源：本站房產）

關鍵是，兩大項目僅一路之隔，佔據佛山最好的地段之一，雙地鐵環繞，還有幾大商場等成熟配套。

爛尾原因也類似，開發商違規挪用資金，導致項目停工，業主無法按期收樓。

在業主的求助帖中，禪城區住房城鄉建設和水利局已確認，天豐譽城開發企業未將預售款存入監管賬戶，且開發企業與總包之間存在工程款糾紛，導致項目停工。

居住關係民生大事，在官方推動督促下，天豐譽城住宅交樓也許有望，但商業產品卻很難了。據瞭解，項目二期用地原本就是商業屬性，後通過“商改住”調整土地性質。

在房地產吸金的高峰期，商業地產也跟着吃了一波紅利，尤其是季華路，商業大廈拔地而起，寫字樓、公寓、商場供應不斷，遠遠超過需求。

從季華一路到季華七路，從蓮塘翡翠灣公館、威達大廈到錦恆廣場，所有爛尾樓都是商業性質。甚至季華五路的星星華園國際，前身也是爛尾的兆銀酒店。

如今，商業地產的天坑，甚至蔓延至住宅，有天豐譽城業主質疑，項目停工的原因，疑似是開發商將購房款挪用至公寓建設，由於公寓銷售差回款慢，導致資金鍊斷裂。

具體原因不得而知，但開發商沒錢了是事實。

隨着房地產迴歸本質，地產項目的開發，不僅考驗開發商資金實力，同時也考驗企業對市場需求的準確把握，盲目開發、遍地撿錢的時代已過。

季華西房價重回五年前

樓市整體低迷，城市中軸的季華路也扛不住。

尤其是季華西路的張槎和石灣，即使有準地鐵和交通樞紐加持，也擋不住降價浪潮。

最近，大華佛山首個項目大華紫樾府亮相，主推89-142㎡精裝高層，以及143-199㎡疊墅，對外宣傳1.7萬/平起，比此前2萬/平左右吹風價降了不少。還未開盤，已感受到市場的涼意。

該項目位於季華二路，臨近張槎TOD樞紐站，有佛山2號線（已通車）、廣佛環線（在建）和佛山4號線（在建）三地鐵交匯，且拿地價超1.4萬/平，至今仍是張槎板塊地王。

雖然地段不錯，但招架不住競品的價格戰，只得割肉求生。一邊是復地公園和光、季華正榮府1.6萬/平屠城，一邊是張槎1.2-1.4萬/平特價房，大華紫樾府首波註定血虧。

事實上，價格內卷之下，季華西房價已回到5年前，當時中海鳳凰熙岸開盤在1.5-1.8萬/㎡左右，還是雙合同，首付門檻相對更高。

以前，總有人說，房價回到5年前一定會買房。如今願望成真，卻失去了上車的信心和勇氣。