益田走向重整歸途 上海商業項目與深圳舊改的漫長季節

觀點網行業風險不斷出清的當下，越來越多開發商殊途同歸，走上重整道路。

繼金科之後，深圳本土開發商益田也被法院裁定走上破產重整路徑。

近日消息，深圳中院正式裁定對深圳市益田集團股份有限公司進行重整。

該法院公告指出，4月16日，深圳中院裁定對益田集團的重整案件，並定於2024年7月30日召開第一次債權人會議。

重整風波

近幾年，房企走上破產重整的新聞已屢見不鮮，這部分企業的想法是通過法院裁定破產重整來盤活“受限”的經營。

據悉，對益田集團申請破產重整的立案執行申請人爲甘肅九通置業有限公司，分別於2月29日、3月14日向深圳中院申請對前者的破產審查案件及破產案件。

觀點新媒體瞭解到，在裁定申請破產重整案件之前，益田與甘肅九通置業之間就存在未履行的案件，並進一步導致益田集團及法人吳羣力的“限高”。

公開數據顯示，甘肅九通置業曾在去年5月12日對益田集團申請國內非涉外仲裁裁決，後因益田集團未按時間給付義務，法院對益田集團和單位法定代表人吳羣力採取限制消費措施。

企查查工商信息顯示，截至2024年4月28日，益田集團因多次未按時履行法律義務而被法院強制執行，並已被列入失信名單。其中，失信被執行人涉案金額約3.19億元；被執行總金額約81.5億元。

觀點新媒體觀察，被申請破產重整企業有着同樣的共性，即陷入財務困境，無法償還債務。但企業又希望通過破產重整來重新組織資產和債務，儘可能避免破產清算。

破產重整是幫助企業恢復正常運營，而破產清算則是企業的最終結局。破產清算的目的是結束企業運營，通過出售資產來清償債權人的債務，並按照特定的優先次序進行分配。

在行業中，破產重整對於“資大於債”的企業提供一定保護，可在法律框架內重新規劃和重建業務，是一種合法的處理財務困境的方式。

然而，大部分房企的重整均會獲得來自債權人的反對，原因是破產重整可能導致他們無法收回全部或部分債權，被迫陷入談判、折價的局面。

在益田集團破產重整中，反對的聲音同樣出現。

早在深圳中院披露受理益田破產案件之前，北京信託就在3月8日發佈公告指，向益田集團發送被申請破產提出異議的函，要求其及時協調九通置業撤回破產申請、及時向深圳中院提出異議並對相關事項及應對方案等進行說明。

與此同時，北京信託還向深圳中院發送關於益田集團破產事宜的異議申請，申請深圳中院審慎審查九通置業對益田集團提出的破產申請。

觀點新媒體查詢得知，北京信託積極提出“異議”的背後，是害怕“踩雷”益田集團——該信託機構的錦星財富152號集合資金信託計劃，募資主要用於益田位於深圳的木頭龍舊改及上海的益田假日廣場。

北京信託官網介紹，錦星財富152號集合資金信託計劃仍在正常運行，產品狀態爲存續，期限爲2+1年，資金規模38億元，項目成立時間爲2021年1月6日。

今年1月，北京信託對外披露了上述信託產品延期事宜事宜。彼時內容顯示，北京信託已經與益田集團協商延期事宜，信託計劃進入延期階段，涉及資產規模約25.75億元。

如今來看，北京信託的“異議”並未起效，益田集團向破產重整邁出了一步。

資產終局

從北京信託披露的文件來看，涉及益田的抵押物似乎也存在着謎影。

錦星財富152號產品的交易結構顯示，該信託是由益田集團實際控制人夫婦、上海錄潤提供不可撤銷連帶責任保證擔保，同時益田集團持有的深圳木頭龍舊改項目、上海錄潤持有的上海益田假日提供抵押擔保。

上述交易中，信託計劃受讓來自抵押標的的收益權，而益田集團則向信託回購標的項目的收益權。

公開信息則披露，對於木頭龍及益田上海項目抵押物的事宜，並未寫進彼時募資的信託合同及計劃書內，僅有來自益田集團實際控制人夫婦、上海錄潤提供的保證擔保。

2021年7月，在北京信託發佈的信託事務管理報告透露，上海錄潤、益田集團吳羣力以及陳旭夫婦簽署了保證合同，爲益田集團在《資產收益權轉讓暨回購合同》下的回購義務提供擔保。

同時，益田集團與北京信託簽署了《抵押合同》，但具體抵押物細節尚未公佈。

錦星財富152號產品經過1月份的延期後，北京信託曾召集投資者召開會議，並在會中表示錦星152號產品抵押物已被解除抵押。

觀點新媒體瞭解到，上海錄潤作爲上述信託的擔保方之一，目前已經被上海第三中院裁定破產清算。

2023年11月，上海第三中院發佈上海錄潤置業有限公司破產清算案意向投資人預招募公告，因不能清償到期債務，並且明顯缺乏清償能力，經債權人申請，裁定受理錄潤置業破產清算。

從主要資產情況看，即爲上海益田假日廣場項目所屬的土地使用權及在建工程。

項目位於上海市新江灣城街道412街坊9丘，佔地面積約爲2.64萬平方米。根據規劃，該項目總建築面積約爲18萬平方米，分爲寫字樓部分與商業部分。其中寫字樓部分設計百米高樓，規劃建面爲2.49萬平方米；商業部分則是爲10.26萬平方米。

據悉，因建設資金短缺，上海益田假日廣場項目已於2021年10月正式停工。截至停工時，益田假日廣場項目南側的寫字樓及局部商業裙樓，主體結構已封頂；北側的商業裙樓仍處於地下施工階段。

觀點新媒體瞭解到，該項目還存在資產抵押情況，分別在上海銀行浦西、白玉支行有抵押擔保情況，擔保金額分別爲10億元、13.6億元，其中浦西支行爲一押、白玉支行爲二押。

此外，上述資產歷經8輪司法查封，首次查封起始日期爲2022年6月1日。截至2023年10月，共有80戶債權人向管理人申報了95筆債權，債權申報金額合計107.26億元。

而深圳木頭龍舊改項目，或許是壓倒益田的最後一根稻草。

該項目曾是深圳首批重點城市更新項目，如今來看也是鵬城舊改歷史上最難的項目之一。2010年益田公告成爲項目申報主體，直至2020年才正式動工。

據悉，益田集團自2011年7月份開始啓動過渡期租金補償金支付，並在每年4-5月提前支付下一年的租金，所支付金額已累計超過10億元。因此，該項目也被業內喻爲“耗不起城市更新樣本”。

直至2022年9月，深圳安居建業與益田集團展開合作，在雙方合作敲定不久，木頭龍舊改轉化而來的益田御龍華府項目便印上安居建業的標誌，盤活了停工僵局。

觀點新媒體瞭解到，益田御龍華府曾在2021年12月首次拿證，推出708套房源及264套公寓。截至4月28日，項目整體備案進度99.9%，並存在一套房源被鎖定。