爺爺私下把房子過戶給孫子被判無效，律師：損害其他繼承人的利益

近日，江蘇無錫江陰市人民法院審理了一起房屋遺產繼承糾紛案，老人在未告知其他繼承人的情況下，私自與孫子簽訂二手房買賣合同，辦理完過戶後孫子未實際支付30萬元購房款。其他子女得知後將老人與孫子起訴，請求法院確認買賣合同無效，最終獲得法院支持。

現實生活中，老人對遺產有哪些處置權限？在遺產處置過程中，處理方式如何判定是否有效？針對上述問題，北京市京都律師事務所合夥人常莎以“遺產處理有效與否的認定”“善意取得和惡意串通的界定”等問題展開，圍繞本案的實際情況做出了相應解析。

妻子去世後，老人擅自與孫子簽訂房屋買賣合同遭子女起訴

據媒體報道，近日，江蘇無錫江陰市人民法院審理了一起房屋遺產繼承糾紛。妻子李某去世後，王某在未告知其他繼承人的情況下，私自與孫子王小丙簽訂了二手房買賣合同，成交價30萬元。王小丙後續辦理了過戶手續，但並未支付 30萬元。知曉此事後，王某的其他子女認爲涉案房屋爲遺產，請求法院確認買賣合同無效。

江陰法院經審理認爲，王某未經全體共有人同意，擅自處分遺產，其行爲無效。同時，王某與王小丙私自將五人共有的房屋過戶侵害了三原告的繼承權，兩人以買賣形式掩蓋贈與之實。而且，王小丙作爲家庭成員，在明知涉案房屋系遺產的情況下，仍然與王某辦理過戶，可見並非善意，雙方惡意串通的行爲，損害了三原告的利益。

王小丙沒有支付房屋對價，其取得物權既非善意，又非有償，不符合善意取得的要求。王某與王小丙抗辯王某將涉案房屋過戶在其唯一的嫡孫子名下符合我國傳統理念與價值觀於法無據，違背了繼承法相關規定，依法不予採納。最終，法院確認王某與王小丙之間簽訂的房屋買賣合同無效。

一審宣判後，雙方均未上訴，該判決現已生效。

案外律師：以買賣形式掩蓋贈與之實，損害了其他繼承人的利益

北京市京都律師事務所合夥人常莎告訴新京報記者，一般而言，老人對遺產的處置權限主要包括遺囑設立權、遺產管理權、遺產分配權，以及保護自身財產權益。在遺產處置過程中，需明確哪些財產屬於遺產範圍，通常包括被繼承人的個人財產，如房屋、儲蓄和生活用品等。範圍明確後，需確定繼承人或受遺贈人，同時也需確定遺產管理人及其職責。之後需向相關機構提交必要的文件，如死亡證明、遺囑（如有）、繼承人或受遺贈人的身份證明等。最後，根據遺囑或法定繼承規則，對遺產進行分割和分配。在這個過程中，需要確保公平、公正地處理遺產，並遵循相關法律規定。

常莎表示，通常而言，有效的遺產處理方式包括遺囑繼承，即被繼承人在生前訂立遺囑，指定繼承人繼承自己的遺產；遺贈，即被繼承人生前訂立遺囑，將遺產贈與國家、集體，或者法定繼承人以外的人；遺贈扶養協議，即被繼承人與扶養人訂立協議，由扶養人負擔被繼承人生養死葬的義務，被繼承人的全部或部分財產在其死後轉歸扶養人所有。該方式主要出現在老人無人贍養的情況下。

“在上述三種情況都不存在的情況下，法律根據親屬關係的遠近確定順序，即所謂的法定繼承。如果同時出現兩種以上的繼承情況，在這四種繼承方式中，遺贈扶養協議的效力最高，其次是遺贈和遺囑，效力最低的是法定繼承。”

在本案中，王某未經全體共有人同意擅自處分遺產，違反了《中華人民共和國民法典》第一千一百二十三條“繼承開始後，按照法定繼承辦理；有遺囑的，按照遺囑繼承或者遺贈辦理；有遺贈扶養協議的，按照協議辦理”的規定。沒有根據遺產處置的法律流程對遺產進行析產、債務清償、遺產分割等，侵害了三原告的繼承權。同時以買賣形式掩蓋贈與之實，損害了其他繼承人的利益。以及雙方惡意串通，進一步加劇了行爲的無效性，屬於無效的遺產處理。

此外，王某、王小丙以及王某的其他子女同屬於李某的第一順序繼承人，根據《中華人民共和國民法典》第一千一百三十條第一款規定：“同一順序繼承人繼承遺產的份額，一般應當均等。”王某在未告知、未經同意的情況下擅自處分遺產，屬於無權處分的行爲。

行爲人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行爲無效

針對案件中出現的“善意取得”與“惡意串通”，常莎解釋稱，所謂善意取得指無處分權人將其佔有的動產或錯誤登記在其名下的不動產轉讓給善意第三人，在符合一定條件的前提下，善意第三人可依據法律規定取得動產或不動產的所有權或他物權的制度。

善意取得的條件包括：受讓人必須是善意的，即不知出讓人是無處分權人，且在交易過程中無重大過失；受讓人必須支付了合理的價款；轉讓的財產應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

本案中，王某與王小丙在明知該房屋爲遺產的情況下，故意隱瞞事實，以買賣的形式掩蓋贈與的真實意圖。這種行爲侵犯了其他共有人的合法權益，不屬於善意取得，而是惡意串通。根據《中華人民共和國民法典》第一百五十四條的規定：“行爲人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行爲無效。”

針對王小丙與王某簽訂合同、辦理過戶後沒有支付房屋價格的行爲，採取欺詐手段實現擅自處分遺產的目的。根據《中華人民共和國民法典》第一百四十六條規定：“行爲人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行爲無效。 以虛假的意思表示隱藏的民事法律行爲的效力，依照有關法律規定處理。”二人以買賣房屋爲名，實爲擅自處分遺產的行爲，合同自訂立時起無效。

“最終法院認定王某與王小丙之間的房屋買賣合同無效，是因爲該行爲不僅涉及無權處分，還存在惡意串通，嚴重侵犯了其他共有人的合法權益。”

新京報記者 慕宏舉 編輯 楊海 校對李立軍