央行：首套、二套房存量房貸利率批量下調 平均降幅0.5%左右

中國人民銀行9月29日，發佈公告，完善商業性個人住房貸款利率定價機制，允許滿足一定條件的存量房貸重新約定加點幅度，促進降低存量房貸利率。市場利率定價自律機制同時發佈倡議，各家商業銀行原則上應在2024年10月31日前對符合條件的存量房貸開展批量調整。

對於加點幅度高於-30基點的存量房貸利率，將統一調整到不低於-30個基點，且不低於所在城市目前執行的新發放房貸加點下限（如有），使得利率水平靠近全國新發放房貸利率附近，預計平均降幅0.5個百分點左右。

爲適應房地產市場供求關係的新變化，在批量調整和常態化調整階段，均不再區分首套、二套房（有房貸利率政策下限且區分首套、二套的城市除外），引導首套、二套存量房貸利率降至全國新發放房貸利率平均水平附近，減輕存量房貸借款人利息負擔。

中國人民銀行公告〔2024〕第11號

中國人民銀行公告〔2019〕第16號自發布以來，對推動利率市場化改革、促進房地產市場平穩健康發展發揮了重要作用。爲落實黨中央、國務院決策部署，適應房地產市場供求關係的新變化、人民羣衆對優質住房的新期待，深化利率市場化改革，更好發揮市場機制作用，維護借貸雙方合法權益，現就完善商業性個人住房貸款利率定價機制有關事宜公告如下：

一、借款人申請商業性個人住房貸款時，可以選擇固定利率或浮動利率作爲定價方式。合同約定爲固定利率的，利率水平在合同期保持不變。合同約定爲浮動利率的，利率以最近一個月貸款市場報價利率爲定價基準加點形成（加點可爲負值），加點幅度應體現市場供求、借款人風險溢價等因素。

二、固定利率商業性個人住房貸款借款人可與銀行業金融機構協商，由銀行業金融機構新發放浮動利率商業性個人住房貸款置換存量貸款。置換時，利率以最近一個月貸款市場報價利率爲定價基準加點形成，加點幅度等於原合同利率水平與最近一個月貸款市場報價利率的差值。

三、自2024年11月1日起，合同約定爲浮動利率的，商業性個人住房貸款借款人可與銀行業金融機構協商約定重定價週期。在利率重定價日，定價基準調整爲最近一個月貸款市場報價利率。利率重定價週期及調整方式應在貸款合同中明確。

四、自2024年11月1日起，浮動利率商業性個人住房貸款與全國新發放商業性個人住房貸款利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行業金融機構協商，由銀行業金融機構新發放浮動利率商業性個人住房貸款置換存量貸款。重新約定的加點幅度應體現市場供求、借款人風險溢價等因素變化，加點幅度不得低於置換貸款時所在城市商業性個人住房貸款利率加點下限（如有）。

五、中國人民銀行各省級分行應指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢及當地政府調控要求，指導轄區內金融機構做好落實工作，規範市場競爭行爲，維護市場秩序。

六、銀行業金融機構應切實做好政策宣傳、解釋和諮詢服務，依法合規保障借款人合同權利和消費者合法權益，確保有關工作平穩有序進行。

本公告自發布之日起施行，中國人民銀行公告〔2019〕第16號同時廢止。此前相關規定與本公告不一致的，以本公告爲準。

中國人民銀行

2024年9月29日

中國人民銀行有關負責人就完善商業性個人住房貸款利率定價機制有關問題答記者問

1.此次公告發布的背景是什麼？

答：爲疏通貨幣政策傳導渠道，推動降低實體經濟融資成本，中國人民銀行於2019年8月改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制，促進貸款利率及時反映市場利率變化。在改革完善LPR形成機制過程中，我們充分考慮商業性個人住房貸款（以下簡稱房貸）涉及面廣、期限長、受到公衆高度關注等特點，發佈中國人民銀行〔2019〕第16號公告，明確了房貸利率在LPR基礎上加點形成，使較長合同期限房貸的利率能夠隨市場利率調整，對推動房貸利率市場化、促進房地產市場平穩健康發展發揮了重要作用。但隨着利率市場化改革不斷深化、房地產市場供求關係發生重大變化，現行房貸利率定價機制也暴露出一些不足，人民羣衆反映較爲強烈，迫切需要調整優化。

爲貫徹落實中央政治局會議精神，迴應羣衆關切，中國人民銀行發佈〔2024〕第11號公告，完善商業性個人住房貸款利率定價機制，推動降低存量房貸利率。

2.當前房貸利率定價機制的問題是什麼？如何完善？

答：根據合同約定，房貸在LPR基礎上的加點部分在合同期限內固定不變。房貸合同期限普遍較長，固定的加點幅度無法反映借款人信用、市場供需等因素變化，一旦市場形勢發生轉變，容易造成新老房貸利差擴大。隨着利率市場化改革不斷深化，需要優化制度設計，促進商業銀行和借款人以適當方式變更合同。

2023年8月，爲充分響應羣衆訴求，本着急用先行的原則，中國人民銀行會同金融監管總局引導商業銀行，採用協商變更合同利率等方式批量調整了存量房貸利率，取得較好效果。但由於現行房貸利率定價機制下加點幅度不能自主調整，近期新老房貸利差矛盾再次累積擴大。商業銀行將通過行業自律協調一致，對符合條件的存量房貸再開展一次批量調整，將利率降至全國新發放房貸利率附近。但上述方式治標不治本，要從根本上解決新老房貸利差問題，還需要通過深化利率市場化改革，在維護合同嚴肅性的同時，破除制度性障礙，促進商業銀行、借款人雙方基於市場化原則自主協商、動態調整。

3.此次公告調整優化的主要內容是什麼？

答：中國人民銀行公告〔2024〕第11號主要進行了如下優化：一是允許變更房貸利率在LPR基礎上的加點幅度。借貸雙方可通過協商變更合同等方式調整加點幅度，以更準確體現市場供求、借款人風險溢價等因素變化。後續，市場競爭機制可促使商業銀行與借款人自主協商、適時調整加點幅度，不需要等到新老房貸利差積累較大後再由商業銀行進行批量調整，能夠漸進有序緩釋矛盾，並維護合同嚴肅性。

二是取消房貸利率重定價週期最短爲一年的限制。自2024年11月1日起，新簽訂合同的浮動利率房貸，與除房貸之外的其餘浮動利率貸款保持一致，可由借貸雙方自主協商確定重定價週期。符合條件的存量房貸借款人在與商業銀行協商調整房貸利率加點幅度的同時，也可調整重定價週期，使存量房貸利率及時反映定價基準（LPR）的變化，暢通貨幣政策傳導。

4.公告發布後，存量房貸利率將如何調降？

答：市場利率定價自律機制將發佈倡議，引導商業銀行於2024年10月31日前開展一次存量房貸利率批量調整。各商業銀行將發佈有關公告和批量調整細則，統一調降房貸利率在LPR基礎上的加點幅度，並儘可能爲借款人提供便利。絕大多數借款人可通過網上銀行、手機銀行等渠道完成“一鍵式操作”，無需到商業銀行網點辦理，具體請及時關注承貸商業銀行官方平臺發佈的有關信息。批量調整完成後，借貸雙方還可按照中國人民銀行公告〔2024〕第11號，基於市場化原則自主協商、動態調整存量房貸利率。