廣州，終於認真救市了？
樓市疲態持續，廣州市場“求放鬆”的呼聲漸高。
國慶長假前夕，官方給出迴應，相比上半年半遮半掩的入戶放寬，這一輪鬆綁進一步接近核心。
三波措施，不再隔靴搔癢？
廣州限價範圍再放寬
廣州市場一直在傳新房限價放鬆，備案價在原來上下幅度6%的基礎上，調整到可以上浮10%，下調20%，總體價格可控幅度增至30%。
針對不同樓棟、朝向、層高產品，有了更大的定價空間，爲金九銀十的讓路促銷，有了名正言順。業內調侃：看似限漲，實則限跌？
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進接受中國經濟時報採訪時指出：爲“金九銀十”促銷，掃清定價障礙，有利於去化。
“廣州此次釋放的調控信息帶來的備案價空間增大，使得樓市價格調整的空間和自由度增加，一方面有助於“金九銀十”促銷工作的開展，另一方面也使得房企的定價空間增大，這也是營商環境改善的重要體現。”
貝殼研究院廣州分院院長 李茂喆則撰文指出：重點在於允許價格下調20%。
“當然在當下市場一般很少項目售價還頂着備案價在賣，意味着當下即使價格可以上浮10%，也很少有項目有漲價動力，不過未來市場好起來後就不一定。
那重點心就在於允許價格下調20%，這意味着有些項目會通過降價來加速去化，不過核心是這並不是當下才發生的事，因爲政策雖現在被爆出來，但其實過去一段時間已經有不少項目有了價格的調整。”
廣州二手房“帶押過戶”
人民銀行廣州分行近日向轄內各中心支行及銀行機構發佈關於鼓勵推廣二手房“帶押過戶”模式。
二手房“帶押過戶”模式的核心是免去了提前還貸以註銷抵押登記的“過橋”環節，實現貸款資金到賬與產權過戶登記、抵押權註銷和設立登記同步辦理。
仍揹着房貸的業主賣房，可以不用愁未還完的房貸需自己墊錢。
但覆蓋面不會太大，因爲執行難：積極參與的銀行有限；跨行交易產生風險，因此銀行多要求買賣雙方房貸銀行爲同一家；銀行會有申請的各種要求，成功案例很少；派生出的擔保費等。
在有限程度上，盤活二手房交易，間接加快新房去化。
傳黃埔南沙人才政策放寬
市場面流傳，時隔一年，黃埔人才政策又開放了。
根據@拆神消息，亮點有二：
1、在黃埔企業工作6個月及以上，且在黃埔範圍內無房，即可購買一套。（針對定點的企業和單位）
2、二胎家庭，在黃埔範圍內可以多買一套。
此前黃埔政策收緊爲1年社保+本科學歷，可購買一套房。後在去年8月徹底取消人才購房政策，統一執行全市要求：廣州戶口或外地戶口五年社保。
黃埔新引入產業紅火，帶動的新人口多爲強購買力的互聯網、生物醫藥等新興產業人才，口子打開將製造可觀的樓市需求。
熟悉的配方，兩年前將黃埔樓市熱度衝頂，房價短時間內翻倍，人才放開功不可沒。
另一個曾吃盡人才政策紅利的區域——南沙，也躍躍欲試。
網傳，對南沙特定的房企開放限購名額，南沙範圍內無房即可購買一套。
政策效力幾何？
無論是金九銀十衝刺一戰的樓市，還是節後待售的地市，都急需積極政策信號。
但力度幾何？
畢竟此一時彼一時。曾經阻攔購房的是政策，現在最大的問題是購買信心被擊穿，經濟預期悲觀。
今年以來，廣州兩次在人才入戶側面開口“救市”：
自8月來執行，全日制本科畢業生在廣州參加社保就可申請落戶。取消了參保半年的時間限制。
6月起，入戶學歷進一步放寬，實施全日制大專學歷可落戶花都、從化、增城，而後根據工作地和社保3年，也可“曲線”輸入全市各區。
以上兩個政策，由於未觸及限購核心，未在市場面引起較大水花。
國慶前夕這波政策回饋來看，黃埔南沙放寬目測威力最大，但懂得都懂，現在這種政策實施都低調處理，不官宣直接在操作層面實施，因此發酵、觸及到廣泛購房人羣需要時間。
另一邊，庫存壓力漸增。
庫存壓力漸增
儘管9月下旬數據未盡數體現，但今年前三季度廣州全市一手住宅成交量大概率成爲近五年最低。
購買力不足，庫存量更好地說明了目前的壓力。
截至8月末，全市庫存量1165萬㎡，去化週期17個月，這意味着，現有的房子要1.5年才賣完。花都、南沙、從化、增城4區消化週期甚至維持在20個月以上。（via.廣州中原研究發展部）
強壓之下，仍有希望。
最近，銀保監定調“房地產金融化泡沫化勢頭得到實質性扭轉”，被譽爲房地產拐點。
雖然速度較慢，但當下廣州二手房成交確實呈現一定的恢復態勢，從 2021 年 8月31 日之後最低點 6000 套不到的水平，目前已經回溫到月成交 8000 套左右，甚至一度達到過 9000 套。（via.貝殼研究院）
如能持續多月穩住8000套，那意味着恢復到樓市遇冷前的常態水平。這也是普遍降價頻次提高的成果。
同樣，一手方面，以價換量發揮奇效。
行業大哥保利帶頭多盤低於預期價格開盤，甚至在朱村這樣冰封的市場創下開盤首日去化8成的奇蹟。黃埔星匯城、中央城、星瀚TOD等項目，紛紛開啓“特價房”促銷，8盤借勢登上今年成交TOP10。
限價的放寬，已經爲國慶降價掃清了障礙。放下幻想，積極讓利纔是正經事。這個層面，對購房者而言，也是好事。