廣州一買家購置雙層LOFT公寓，驗收發現是違建
“高拓展”“高贈送”等於“高風險”？
廣州市內部分複式LOFT公寓“打擦邊球”銷售，律師提醒購房者小心違建責任
LOFT公寓向來以“高拓展”“高贈送”出名，4.5米層高的公寓樣板房普遍做出雙層或躍層的效果，以展示更大的可利用空間。不過，近日廣州市南沙區人民法院公開公寓相關案例，有業主發現自己購買的複式LOFT公寓竟是違建。新快報記者走訪發現，市面上不少公寓標榜 “複式”“高實用率”等，不免讓消費者擔心，以單層報建的公寓，違建的邊界在哪裡，購房者需要承擔什麼風險？
■荔灣新天地的宣傳品聲稱“實用率150%”。
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廣州一買家全款購置雙層LOFT公寓，驗收發現是違建
在商業辦公用地建成用於居住的公寓出售，一直是不少開發商“打擦邊球”式的售樓方式。一些公寓在4.5米層高的項目樣板房呈現上下兩層的居住空間佈置，不少項目更將公寓樣板房設計成“雙鑰匙戶型”，並告知購房者可以分上下兩層進行分租。這真的是商住兩用，還是違法建設？購房者需要仔細甄別。
近日，廣州南沙法院公開一宗公寓糾紛，廣州一名買家在付清全款後才發現買來的公寓是違建。這位廣州買家參觀了位於市區黃金地段的商住兩用雙層LOFT公寓樣板房後，付了10萬元定金認購該物業，結果在付清全部購房款驗收房屋時，發現實際交付的房屋存在面積不足的問題，這才知悉該物業實際上是通過違法改建實現“商住兩用”功能。南沙法院最終判決雙方解除合同，出賣人返還買家全部購房款。判決指出，該公寓出賣人在未獲得相關部門批准的情況下，擅自拆除了原有的商用辦公用房，並將其改建爲多個所謂的“商住兩用”LOFT公寓進行銷售。根據合同約定，交易房屋應爲具備居住功能的雙層結構，但由於該物業的實際改建行爲屬於違法建設，依法應當予以拆除，故法院認爲合同目的無法實現。
新快報記者梳理髮現，近年已有多起“複式公寓被認定爲違建並被強制拆除”的物業糾紛，多是由於房屋是超出產權登記建築面積以外的違法建設，未取得規劃行政主管部分批准許可所引起。北京金訴律師事務所主任王玉臣律師告訴記者，根據《城市房地產開發經營管理條例》第二十三條等規定，開發商在銷售階段需要提交預售商品房分層平面圖等才能辦理商品房預售登記；而在此過程中，如果涉及到規劃變更也需要向相關部門提出申請。因此，開發商需要向相關部門提交樓層平面圖、結構圖等資料，並按相關圖紙施工，如果在施工或者銷售過程中將單層房屋改建爲雙層或者躍層，又沒有申請規劃變更，則很有可能涉嫌違建。
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買房要籤兩份合同，房子如是違建業主將成直接責任人
定義爲LOFT的雙層或躍層公寓，通常在實際銷售中會刻意放大實際使用面積，能達到產權面積2倍或以上，並以此作爲賣點。但要放大使用面積就必須間隔兩層，這個間隔由誰間，是開發商精裝交付雙層，還是業主在毛坯交付的基礎上自行改建，在法律上的責任認定有所不同。
新快報記者走訪發現，部分公寓雖然號稱總房價包含雙層精裝，但實際上需要買家簽署兩份合同，一份是與開發商簽訂的毛坯交付的買賣合同，另一份是與房企合作裝修公司簽署的裝修合同。“我們這套33㎡的雙鑰匙單位，套內約21㎡，4.5米高，我們帶裝交付加了個樓板，實際空間有40多㎡……樓上樓下全部報建好，交樓跟我們這個動畫呈現的是一樣的。”在廣州海珠一個公寓項目內，記者以買家身份進行諮詢，項目銷售人員表示，公寓交付時以裝修好的雙層狀態呈現。總價150多萬元，其中3萬多元是裝修費，需要以“毛坯交付”籤購房合同，另外簽訂裝修合同。銷售人員向記者展示公寓首層和二層的平面圖，但記者打算拍照留存時，銷售人員表示“這個不能拍照”。
號稱“雙入戶套房”，實際上開發商只交付毛坯，再提供裝修一條龍服務，這種情況下購房者需要承擔什麼風險？王玉臣律師表示，在購房合同與裝修合同相結合的情況下，購房者需要面對開發商和裝修公司兩個主體，開發商只負責毛坯交付，而後續裝修成雙層或者躍層，並接通燃氣、通過消防驗收等，在沒有合同的約定下僅是口頭承諾，需要購房者自行對接裝修公司，對於開發商的約束力並不強。“如果後續房屋在裝修過程或者裝修後被認定爲違建，購房者作爲業主，有可能會作爲拆除違建的直接責任人，並面對行政處罰；而如果因爲裝修改造等造成所在樓棟消防、電力等出現問題造成鄰居等人身、財產損失，鄰居有權直接要求購房者賠償，而由於裝修協議是購房者單獨與裝修公司簽訂，開發商只是口頭承諾，購房者賠償後向開發商索賠也很有難度”。
王玉臣進一步指出，如果購房者只與開發商簽約，並且交付時已經是裝修完成的雙層或躍層公寓，而房屋在改造過程中被認定爲違建，則一般開發商或裝修公司會直接承擔相應的拆除責任；如果因裝修改造等問題導致所在樓棟出現消防、電力等安全隱患，造成他人人身或財產損失，由於購房者還未收房，被侵權人可以直接要求施工方賠償。
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荔灣新天地聲稱複式交付，住建局官網顯示報建僅爲單層
“複式兩層，精彩分層。”“實用率150%。”廣州荔灣廣鋼板塊的公寓項目荔灣新天地，如此宣傳高實用率和雙層設計。該項目正出售36㎡至86㎡的辦公產品，多個實景樣板房呈現雙層和躍層狀態。銷售人員告訴以買家身份進行走訪的新快報記者：“我們都是雙層或躍層交付的，單層實用率七成多，雙層實用率是150%。這裡可以用於辦公也可以用於居住或出租，甚至租給別人用於註冊公司。我這裡就有很多公司資源，到時可以介紹給你……”該銷售人員更表示，該公寓上下層均已進行報建，可放心購買。荔灣新天地的戶型圖呈現出首層和夾層的平面設計，並有“上下兩層，實用率高”等明顯字眼。不過，記者發現，絕大多數海報及文章末端都會出現一行不起眼的小字提醒：“本戶型圖僅供參考，實際圖紙以合同約定爲準，本資料僅爲要約邀請，最終以雙方買賣合同和政府批文爲準。”記者查閱住建局官網陽光家緣發現，以銷售人員力推的36㎡產品爲例，目前房源信息顯示，建築面積爲36.27㎡，房屋戶型爲單房。
爲何報建爲單層，卻以雙層交付？王玉臣告訴新快報記者：“爲避免驗收不合格，一些開發商往往將改建行爲安排在驗收之後，但也不排除開發商在建造期內申請規劃變更。”他進一步提醒：“如開發商的複式改造本就涉嫌違規，其相應的宣傳自然也與規劃不一致，已涉嫌虛假宣傳。對此，購房者可以將開發商的相關材料予以保存後，向相關部門投訴、舉報，要求展開調查，避免更多的購房者因受誤導購房導致合法權益受損。”
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廣州不再審批新公寓項目，但目前去化形勢依然嚴峻
有業內人士向新快報記者透露，開發商對公寓進行改建，爲的是提高回報率，吸引購房者購買，實現去庫存。克而瑞廣佛數據顯示，截至2024年4月底，廣州公寓庫存28219套，去化週期34.1個月，其中荔灣爲44個月。而在去年4月，全市公寓平均庫存去化週期爲26.9個月。而在今年4月，據多家媒體報道，廣州市規劃和自然資源局披露，該局確實曾發佈《廣州市規劃和自然資源局關於停止審批商務公寓等類住宅項目的通知》，其中規定在全市範圍停止新的公寓等類住宅項目的規劃審批。廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，此政策是爲了嚴肅土地用途管制和項目審批規劃。“商務公寓等類住宅項目，土地用途是商辦，規劃按照商辦項目審批，但實際用途是住宅，違反了土地用途管制和項目審批規劃，導致本來用於實體產業和招商的空間，被髮展成房地產，也導致脫實向虛的趨勢。”他說。
公寓越來越稀缺，會帶來去化加速嗎？合富研究院7月商業數據顯示，7月公寓成交量爲41546㎡，同比去年7月上升17%，環比今年6月微降2%；近4個月成交量維持在4萬㎡左右，且成交量內部結構也相對穩定，以中心區域公寓爲主。在房地產市場研究專家鄧浩志看來，現存的商務公寓等類住宅項目，除了個別市中心網紅盤，目前去化難度依然較大，在新政出臺以後整體去化速度提升不多，而接下來還有一些此前已審批的待建公寓項目，預計高庫存會維持相當一段時間。
■新快報記者 何璐詩