廣州提速土地出讓：一次“上新”50宗地塊，能否激起拿地熱情？
南方財經全媒體記者吳佳楠 廣州報道
8月20日，位於廣州市海珠區三滘立交AH101314地塊，由中交、廣州交投睿郡置業以底價約47.4億元競得，摺合樓面價約31279元/平方米。
這也是今年以來，廣州成功出讓的第六宗涉宅用地。
不過，今年上半年廣州土拍市場明顯“低溫”，可供對比的是，2023年上半年廣州宅地共成交16宗，成交總價約431.2億元。
但不同於上半年土拍市場的收縮情況，廣州供地步伐加快在今年下半年格外明顯。8月19日，廣州市2024年部分擬供商品住宅用地項目清單（第三批）正式公佈，共50宗地塊，擬於2024年8月15日至2024年11月14日期間陸續發佈出讓公告。
擬出讓的地塊名單中，共涉及廣州9個區，從地塊歸屬區域來看，中心四區地塊數量幾乎與外圍區齊平，分別爲20宗與30宗。值得一提的是，此次清單中推出不少“壓箱底”的優質地塊，比如天河南方面粉廠、越秀廣州大道中、海珠琶洲南、荔灣廣鋼1號等地塊。
廣州市規劃和自然資源局相關負責人向南方財經全媒體記者表示，本輪清單中供應多個核心區域的優質土地，是基於開發商與羣衆真正需要的好房子需求作考量，通過土地供應實現規劃落地，通過規劃落地爲羣衆提供更好的宜居產品，實現廣州城市建設風貌的良好有序發展。
而在業內人士看來，下半年這些核心區域的優質土地有望得到開發商的青睞，從而有助於整體提高廣州供地的吸引力，以完成今年整體的供地計劃，但必須注意的是，民營企業拿地積極性仍有待加強。
“靚地”扎堆進場
從清單來看，廣州下半年擬出讓的“靚地”頗具一定吸引力。
以天河區員村臨江大道北側AT080722地塊爲例，其前身爲南方面粉廠，地塊位處金融城西區，臨江大道旁，緊臨珠江新城東區，與琶洲僅一江之隔，南向一線望江，地理位置優越。
據瞭解，該宗地在2007年年底就曾“上架”過，面積10.98公頃，摺合樓面價1.3萬/平方米，成爲當年的廣州地王。此次供應的面積縮小至3公頃，結合近幾年金融城成交的宅地項目市場表現，業內人士普遍認爲，該地塊的樓面價值得期待。
作爲中心區域的供應大戶，海珠區此次共推出了8宗地塊，其中備受關注的是琶洲南區的AH090402、03、04三宗地塊，三宗地塊總佔地面積6.66公頃，位於琶洲南TOD東側，北邊是黃埔涌，南邊是新滘路，西邊是赤沙舊改，東邊是科韻路。
根據克而瑞數據監測，目前三宗地塊地處的琶洲板塊在上半年的成交均價均突破10萬元/平方米，位列廣州上半年商品住宅板塊成交均價排名第三。地塊的出讓熱度有望提高。
土地供應緊缺的越秀區同樣供出一塊廣州大道中AD016619地塊。該地塊緊靠珠江新城，周邊配套成熟，距離在建的地鐵十號線廣州大道中站約500米，是越秀四年來唯一出讓的一塊宅地。
荔灣區最值得關注的，是芳村大道南以西AF040109地塊，即廣鋼1號地塊。該地塊佔地面積7.7公頃，地塊一線南向望廣鋼中央公園，靠近在建的廣州地鐵11號線和規劃中的佛山地鐵11號線。
地產經濟學家鄧浩志向南方財經全媒體記者表示，按照過往經驗，遠郊土地基本比較難出讓，核心城區相對來說需求旺盛，開發商也願意拿地，所以下半年供應節奏走向中心城區。
克而瑞廣佛區域首席市場分析師肖文曉向南方財經全媒體記者表示，今年廣州的供地計劃與去年在供應量上無太大差異，但整個廣州的供地計劃今年節奏上有點放緩，年初首批土地出讓沒有達到預期後，接下來土地供應就要及時跟進調整，所以大部分優質土地要等到第三批供地時才釋放。
“目前開發商在外圍區域拿地的意願偏弱，從第三批土地供應計劃看，可以看出官方希望增加中心城區的優質土地，提高整體供地的吸引力，以完成今年整體的供地計劃。”肖文曉表示。
一名廣東頭部房企市場研究人士向南方財經全媒體記者表示，下半年這些核心區域的優質土地有望得到開發商的青睞，未來預期售價較高，有助於整體廣州土拍市場走向回暖改觀趨勢，對下半年樓市的企穩復甦有積極意義。
目前僅成交6宗宅地
與廣州加大土地供應形成對比的是，今年上半年，廣州土地市場顯著收縮。
“今年下半年廣州大量推出核心城區土地與上半年廣州土地市場較爲低迷有關。”鄧浩志表示。
根據克而瑞的數據，2024年上半年廣州涉宅用地供應爲11宗，總建面100.23萬平方米，同比減少73%。成交地塊僅4宗，總建面30.26萬平方米，同比減少87%，成交金額64.78億元，創下近五年來廣州涉宅用地供求規模的半年度新低。同時，撤牌率也達到了83%。
若加上7月中鐵以5.91億元成功競得的南沙橫瀝地塊，以及剛剛新成交的三滘立交地塊，截至目前廣州僅成功出讓6宗宅地。從成交價格來看，唯一的亮點僅是荔灣區廣鋼新城地塊，最終由保利以8.5%的溢價率、6.99億元的總價成功摘得，而其他地塊均爲底價成交。
肖文曉表示，整體來看，全國房企拿地的積極性都在下降，土地成交量與去年同期相比基本降低兩三成，在這一基本面上，今年廣州賣地情況確實不及預期。
可供對比的是，2023年上半年，廣州共計供應了21宗涉宅用地（包括純宅地和商住地），掛牌起始總價約431.8億元，共成交16宗，成交總價約431.2億元，佔掛牌量的99.85%。
“這一方面與今年廣州土地供應計劃節奏先慢後快有關，也與開發商在拿地時考慮的盈利預期有關。”肖文曉表示，廣州整體的地樓比在一二線城市中是偏高的，過去開發商參照當地房價定地價，但這兩年房地產市場處於下行期，開發商盈利空間變窄，儘管地價在這兩年也有所下調，但整體下調幅度對比房價下調幅度偏小，導致開發商在廣州拿地積極性不高。
鄧浩志表示，開發商目前拿地信心不足，一方面與廣州整體住房成交量和成交價創近幾年新低有關，另一方面與部分開發商資金緊張有關，儘管這兩年國企央企和地方平臺公司拿地託底的趨勢明顯，但地方平臺公司也會面臨不少資金壓力，所以今年上半年廣州拿地數量創新低。
從目前在廣州拿地的房企中，可以看到，包括中交聯合體、保利、越秀、中鐵、華潤及花都城投，清一色爲央企和國企，鮮見民企開發商身影。
肖文曉表示，民企開發商的經營模式正處在調整的陣痛期中，拿地投資目前不是民企開發商主要考慮的重點，這恰恰也在這個階段給了國企央企發力土地投資的市場機會，但從中長期來看，在商品房和保障房“兩條腿走路”的市場趨勢下，民企在經歷陣痛期後，仍有望在將來成爲房地產市場活躍的重要力量。
對此，廣州市土地開發中心土地出讓部相關負責人向南方財經全媒體記者表示，民企開發商的投資拿地一直是不斷拓展對接的關注點，信心比黃金重要，民企會對更有信心的城市進行投資，在現有形勢下，民企會選擇一種更安全的方式。但從目前的趨勢看，廣州越來越受到外地民企開發商的關注，比如廣州此前出讓荔灣區鶴洞路以南地塊時，就出現貝殼的身影，鑑於外地優質民企投資更爲謹慎，目前廣州也一直在跟外地優質民企保持良性互動，希望這些企業能夠在廣州找到自己心儀的地塊。
上述負責人表示，目前在供地計劃的企業服務保障方面，廣州現在基本是“拿地即進場”，深化審批制度改革，壓縮企業的開發建設週期，並在後續的預售、去化等過程提供全鏈條保姆式的企業服務。比如企業在參與土地競拍前，可以提前做開發建設的方案，提前進行預審，縮短開發建設的報建程序，以確保後續企業真的能夠摘牌的話，可以快速啓動正式的開發建設。