廣州放售/放租兩套房買第三套按首套算？多家銀行這樣迴應……

日前，有報道稱，廣州某股份制銀行內部發文落實廣州限購新政，如果已有兩套房，兩套全部放盤租或者放售備案，可首付三成，按首套利率貸款。如果把廣州有貸款的房子放租或者放售備案，也可首付三成，按首套利率貸款。

對此，證券時報記者3月8日致電招商銀行、廣發銀行、中國銀行等多家銀行廣州支行，得到的迴應均是，目前銀行還沒有明確執行細則。

業內人士認爲，廣州放租或放售（有登記備案或產生房源碼）的房子不納入限購的範疇，不影響原有的限貸政策，新政更多是鼓勵大家多買房，而不是多貸款，而且目前居民對於多貸款的意願並不是很強，即便廣州的商業銀行推出多套房放租或放售仍享受首套房優惠，也不會有太大的反響。

多家銀行尚未明確執行細則

3月7日，有報道稱，從多個信源確認，廣州某股份制銀行內部發文落實廣州《關於進一步優化我市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》中關於優化調整廣州市限購的政策。根據通知，該銀行將進一步優化分行個人住房按揭貸款利率定價，即：針對目前廣州有1套住房且貸款未結清的情況下，購買建築面積120平方米以上（不含120平方米）住房，如客戶家庭將自有住房用作租賃住房並辦理房屋租賃登記備案手續的，或在廣州市存量房交易系統取得房源信息編碼並掛牌計劃出售的，購買住房時相應覈減家庭住房套數。

報道還稱，根據最新銀行的內部發文通知，即日起，在廣州，如果已有兩套房，兩套全部放盤租或者放售備案，可首付三成，按首套利率貸款。如果把廣州有貸款的房子放租或者放售備案，也可首付三成，按首套利率貸款。

對此，證券時報記者3月8日致電招商銀行、廣發銀行、工商銀行等多家銀行廣州支行進行諮詢，得到的迴應均是，目前銀行還沒有明確執行細則。

廣發銀行廣州某支行的客戶經理小王對證券時報記者表示，如果按廣州限購新政，將名下住房放售或放租，進行備案後，可抵消一個套數。但現在總行也在研究應該怎麼去修改政策，目前我們仍按舊的貸款政策來執行。

不過，小王同時告訴證券時報記者，雖然貸款不能按首套算，但現在利率可按新政來執行，就是如果有一套房且貸款沒結清，出租或出售掛牌備案後，再買房利率可按首套的利率執行，但是首付比例仍是四成，還是按照二套算。

招商銀行廣州某支行房貸部門的小李也對證券時報記者表示：“現在只是知道房管局在買房方面是按新政，如果個人按照公示的網站上傳了掛租或掛售的信息，那就可以剔除掉這套房子的套數，可以按首套再買。但現在銀行還沒有特別明確操作細則。”

工商銀行廣州某支行的客戶經理同樣告訴證券時報記者，目前銀行還沒有明確執行細則。

新政更多鼓勵多買房不是多貸款

根據1月27日廣州發佈的限購新政，居民家庭和個人新購買建築面積120平方米以上住房，不納入限購範圍；名下已有的建築面積120平方米以上住房，不計入名下已擁有住房套數覈算。同時，支持“租一買一”和“賣一買一”，居民家庭和個人將名下自有住房用作租賃住房並按規定取得房屋租賃登記備案證明，或者在廣州存量房交易系統取得房源信息編碼並掛牌計劃出售的，購買住房時相應覈減名下住房套數。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，廣州“1.27新政”本身是限購政策的調整，也就是說，放租或放售（有登記備案或產生房源碼）的房子不納入限購的範疇。但是，這並不意味着房子全部放租或放售以後，就可以享受首套資格，後者是限貸的內容。

李宇嘉進一步指出，限購是地方調控政策的權力範疇，在一城一策後，特別是今年初將調控權力下放給地方以後，限購鬆或緊，由地方自主決定。但是，限貸政策是我國差別化信貸政策的一部分，調整的權力在央行。地方可以提出調整限貸政策的建議，但執行與否，權力在央行。爲了防控過度加槓桿，防控資金無序流入樓市，央行一直執行嚴格的、差別化的信貸政策，比如二套房提高首付，三套房不能貸款等。

李宇嘉表示，目前，央行執行差別化住房信貸政策，以實時查冊作爲是否認定爲首套房的原則。如果放售的房源沒有完成過戶，則再買房時依舊認定爲有房，而無法享受首套房的低首付、低利率優惠政策。因此，廣州放租或放售（有登記備案或產生房源碼）的房子不納入限購的範疇，不影響原有的限貸政策，也就是，可以買多套房，但無法貸款了。

“廣州‘1.27新政’更多是鼓勵大家多買房，而不是多貸款。而且，目前居民對於多貸款的意願並不是很強。”李宇嘉說，因爲在存款利率、無風險理財利率下降至歷史低點（2%—3%）後，房貸屬於高利率產品，貸款買房的積極性減弱。截至2023年底，中國居民個人住房貸款餘額38.17萬億元，同比下降1.6%，歷史首次出現下降的情況。因此，即便廣州的商業銀行推出多套房放租或放售仍享受首套房優惠，也不會有太大的反響。