新政實施後哪類房屋買賣可減稅

11月18日晚,北京市住建委等三部門聯合印發《通知》,取消普通住房標準,明確自12月1日起,個人銷售、購買住房涉及的增值稅和契稅按新規定執行。數據顯示,從成交情況看,進入11月,市場活躍度仍在延續,1日至18日,北京新建商品住宅成交2709套,較去年同期增長5.8%;二手商品住宅成交10047套,較去年同期大幅增長40.1%。

滿2年二手房再上市免增值稅

《關於取消普通住房標準有關事項的通知》明確,北京市取消普通住房和非普通住房標準。取消標準後,根據《關於促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》規定,個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免徵增值稅。個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的徵收率全額繳納增值稅。

業內人士指出,在房子供不應求的情況下,必須要最大限度增加房屋供應,於是就有了普通住房和非普通住房的劃分,以及差別化的稅收政策。現在,房地產供求關係發生重大變化,差異稅費對待不僅失去了存在的意義,而且阻礙了交易循環和市場企穩。相關標準的調整,是在減稅讓利、涵養稅源。

北京鏈家研究院院長高原表示,增值稅作爲賣方稅種,原則上由賣方承擔,但實際仍會體現在房屋總價中。本次增值稅政策調整對於改善性需求的釋放構成實質性利好,按照新政策,持有滿2年、原來被認定爲非普住房的房屋將被免徵增值稅,稅務成本將有明顯降低。

以北京爲例,政策優化前,滿兩年非普宅需繳納增值稅,若現價500萬元,購買時原值200萬元,則應繳增值稅爲(500-200)/1.05×5%,即14.3萬元。政策優化後滿兩年原非普宅也可免徵增值稅,原應繳增值稅可全部節省。

契稅降至1%惠及改善型需求

《通知》還明確,北京市適用與全國統一的個人購房契稅優惠政策。對個人購買家庭唯一住房(家庭成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女,下同),面積爲140平方米及以下的,減按1%的稅率徵收契稅;面積爲140平方米以上的,減按1.5%的稅率徵收契稅。對個人購買家庭第二套住房,面積爲140平方米及以下的,減按1%的稅率徵收契稅;面積爲140平方米以上的,減按2%的稅率徵收契稅。

業內表示,免徵增值稅再加上契稅降低、個稅政策,減稅帶來的一次性降成本效應非常明顯。目前,北京二套房契稅稅率均爲3%,政策優化後二套購買140平方米以內住房契稅稅率爲1%,購買140平方米以上住房契稅稅率爲2%,利好更爲顯著。

業內人士表示,“以北京爲例,契稅政策調整後,面積在90-139平方米的二套房,稅率從3%降至1%。這個面積段,目前可以覆蓋到北京大部分改善型需求,特別是購置新房,現在基本上可以做到3-4房,有效滿足了改善型需求。”

此外,目前北京還有換房退還個稅的優惠政策。按照政策規定:2024年1月1日至2025年12月31日,對出售自有住房並在現住房出售後1年內在市場重新購買住房的納稅人,對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

高原表示,此次契稅及增值稅政策均相對更利好中間面積段、改善性住房,對於改善性羣體而言,整體購房成本顯著下行。而對於剛需羣體而言,此次政策調整則有利於剛需羣體選擇中間面積段住房,能夠在接近的購置成本上選購相對居住條件更好的住房。

新政發佈前已網籤的可後申報繳稅

有購房者表示,政策發佈前剛買了房,能否享受此次稅費?據瞭解,《通知》自2024年12月1日起施行。2024年12月1日前,個人銷售、購買住房涉及的增值稅和契稅尚未申報繳納的,符合《公告》和《通知》規定的可適用執行。

有地產從業人員表示,在政策施行前的這段時間可以先完成網籤,等12月1日以後再申報繳稅,也能享受新的優惠稅率。

分析

“組合拳”落地市場活躍度提升

9月30日,北京針對限購、限貸等限制性政策進行了優化,疊加多部委加快房地產“組合拳”落地,北京市場活躍度得到明顯提升。

中指研究院政策研究總監陳文靜表示,此前北京二手房交易中,非普宅需要按差額繳納增值稅,對於購房者而言是一筆較高的支出成本。受此影響,北京二手房的成交結構中大面積戶型佔比較低。此次稅收政策優化後,對於有意願購買改善類次新房的購房者而言,購房成本有較大程度的降低。另外,針對契稅政策的優化,也能有效降低改善類、購買二套的購房成本,加速改善置換客戶的加速入場。

本組文/本報記者宋霞