新政落地二十天，濟南樓市二三事

經濟導報記者｜劉勇

近日，經濟導報記者走訪濟南多個樓盤發現，樓市政策調整帶來的積極影響逐漸顯現，到訪量以及交易量均穩步增長。且首套房貸利率已經從3.75%下調至3.45%，進一步激發市場活力，吸引了更多購房者入市。

受訪的業內人士指出，房貸新政“三箭齊發”提振了購房者的信心，濟南樓市的復甦之路越走越寬。雖然市場回暖跡象明顯，但要達到一個正常交易量仍需再添一把火。

01.成交提速

6月4日，經濟導報記者再次來到了濟南清河北路一家樓盤的售樓處。或許是工作日的原因，停車場內停放的車輛並不多，除了濟南牌照的汽車外，還有德州、濱州的汽車。

該樓盤銷售顧問吳飛告訴經濟導報記者，這個週末看房的人又多了一些。“上週末的客訪比政策出臺後的第一個週末，增加了20%。除了銷售顧問自己拓客邀請的，沒有預約自己來的客戶也比之前多了不少。”吳飛解釋，“多數看房者比較關心的還是新政實施後，能得到哪些新優惠。”

在另一家樓盤售樓處，營銷總監徐興智告訴經濟導報記者，從到訪量看，新政發佈到現在，環比有近40%的提升，主動到訪的客戶環比增加了60%，外地客戶的到訪量環比也增加了70%以上。“從成交上看，提速也不少。以前一個新客戶從看房到籤合同差不多需要1個月甚至更長的時間，現在明顯縮短到了2周甚至更短。而從購房者關注的戶型看，大三室和大四室的戶型關注度比較高，佔比達到了80%左右。”徐興智解釋。

6月5日，經濟導報記者聯繫了此前採訪過的孫英傑，他表示，已經簽訂購房合同了。

據瞭解，新政實施以來，濟南樓市逐步回暖。數據顯示，5月17日至31日，商品住宅日均網籤140套左右。5月份濟南市商品住宅網籤總量超過4300套，高於4月份的3198套，環比增長超34%。

02.二手房賣得比新房好

新房回暖的同時，二手房回暖的跡象更明顯。

濟南華誠房地產中介公司負責人徐華鵬告訴經濟導報記者，新政出臺，最明顯的變化就是大家都忙活起來了。

“新政第一個週末，包括我在內整個團隊12個人，每個人都外出帶客看房。最多的一個置業顧問兩天時間裡一共帶看了9組客戶。”徐華鵬說，“在業主家裡還能遇到別家門店中介帶客戶看房，現在我們下班時間都有不同程度的延遲。”

同樣，濟南鑫匯房地產經紀公司負責人初鑫告訴經濟導報記者，從量化數據來看，諮詢量提升最爲顯著。“電話不斷，門店諮詢量也增長了近40%。能明顯感受到，客戶出來看房和簽約的誠意更足了。”

徐華鵬告訴經濟導報記者，目前二手房市場成交主力戶型爲兩室和小三室，佔比達到80%左右。“購買大三室戶型的多爲改善型客戶，這類客戶要求比較高，部分二手房在戶型以及其他方面無法滿足這類客戶的要求，雖然有成交，但佔比很小。”

此外，初鑫認爲價格倒掛也是大戶型二手房難成交的原因之一。有些熱點地區的新房和二手房價格倒掛，新房賣1.3萬元/平方米左右，而周邊二手房的單價到了1.5萬元/平方米。“二手房買賣中還需要繳納稅費和中介費。也讓許多原本想購買二手房的市民轉而購買新房。”

濟南市房地產業協會公佈的數據顯示，前4個月濟南新建商品房銷售面積404.4萬平方米，其中住宅成交1.54萬套，成交面積201萬平方米；二手住宅成交套數與面積均超過新房市場，達到1.93萬套、201.76萬平方米。

“當下，濟南樓市表現出來的改善需求比較旺盛”，濟南一家房地產營銷策劃公司總經理袁傑表示，“濟南新房和二手房市場的購房人羣正在進一步分化，改善型需求的購房者更傾向於選擇新房市場，而剛需和首改購房者則更多地進入二手房市場。”

03.房貸利率或再降

“關於首套房貸利率或再降，我的預測準確。”濟南一家房地產公司的副總經理馮澤瑞笑着對經濟導報記者說。

就在新政出臺後，馮澤瑞曾表示，濟南的首套房貸利率有可能降至3.45%左右，甚至更低。

在新政出臺後，濟南多家銀行很快對首套住房商業貸款首付比例和首套房貸利率進行了調整。首套住房商貸首付比例最低15%，二套最低25%；5年期以上首套房貸利率執行3.55%，二套房執行3.95%。這已經是濟南有史以來的最低水平。

6月4日，濟南首套房商貸利率下調10個基點，按3.45%執行。農業銀行、工商銀行從6月5日起，新申請住房按揭貸款的客戶執行3.45%利率，二套房商貸利率不在調整範圍。

綠地瀾庭公館置業顧問表示，項目合作貸款方工商銀行、農業銀行客戶經理已通知下調首套房商貸利率，從5日起執行3.45%；中海一樓盤營銷負責人表示，項目上已有興業銀行、招商銀行、浙商銀行可執行3.45%利率，其他銀行大概率會跟進；萬科北宸置業顧問也表示，樓盤合作銀行已下調首套房商貸利率。

“房貸新政最直接的影響就是降低了購房成本，緩解了還貸壓力。”馮澤瑞給經濟導報記者算了一筆賬：一套售價300萬元的房子，首付15%，其貸款總額爲255萬元，按照30年期限等額本息還款方式計算，如果利率爲3.75%，月還款額爲11809元左右，本息總計425.14萬元左右。如果利率爲3.45%，月還款額爲11379元左右，本息總計409.67萬元左右。“這樣算下來，首套房利率調整後，購房者每個月將節省430元左右，本息總計能省15.47萬元左右。”

不過在袁傑看來，與其他城市相比，濟南的利率仍不算太低。取消利率政策底，因城施策，或將爲進一步降低商貸利率留下空間。

04.打通新房與二手房通道

貝殼研究院數據顯示，在當下客戶購房需求中，改善性需求佔比約爲54%，其中改善換新房的需求佔比超過30%。

經濟導報記者在調查中發現，“賣舊換新”存在較長的週期差，舊房遲遲不能售出，居民觀望新房不敢入手，成爲“賣舊買新”的核心痛點，並阻礙了越來越多的家庭以房換房。

而從去年9月份開始，不少開發商爲了拉動新房的銷售，和二手房中介公司合作推出了“賣舊換新”業務。

“‘賣舊換新’這種新交易模式，可以幫助購房者提前鎖定意向新房，同時加速舊房售出。”袁傑說，“但‘賣舊換新’也有硬槓槓。如有的開發商要求只能置換140平方米以上的戶型，舊房子房齡儘可能是十年以內，如果房子有貸款抵押的話，需要自己去解押。”

濟南市房地產業協會執行副會長李剛表示，“賣舊換新”服務解決了房屋置換流程當中的痛點，是新形勢下房地產新模式的一種探索。“我們從‘有房住’開始往‘住得好’過渡，在這個過程當中，會產生大量改善性住房的需求。比如，城市更新和城中村改造，通過二手房和新房的這種聯動，加快二手房的流轉，促進了改善性購房需求的落地。”

“只有將新房、二手房交易打造成一個閉環，才能讓房地產市場平穩發展，實現良性循環。”徐華鵬表示。

袁傑則建議，二手房交易應享受同等補貼政策，如只要買房就有補貼和消費券。讓一二手房真正聯動起來，可進一步提高樓市活躍度。

本文源自：經濟導報