限價商品房過戶協議：老人反悔起訴無效，法院判決解讀

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景與當事人訴求

（一）原告訴稱

原告張某鵬、陳某燕向本院提出訴訟請求：

1. 判令兩原告與兩被告於 2013 年 1 月 30 日簽訂的《協議書》無效；

2. 本案訴訟費由被告承擔。

事實與理由：原告張某鵬與陳某燕是夫妻，被告張某平是兩原告的兒子，被告張某平與孫某霞是夫妻。2013 年 1 月 30 日，雙方簽訂《協議書》，內容是張某鵬名下位於北京市通州區 Y 號的房屋在五年後由兩原告無償過戶給兩被告，此房屋將成爲兩被告婚後財產。

原告張某鵬購買該房屋後未實際居住，而是由被告裝修並居住至今。此房是限價商品房，購房人需具備嚴格資質條件，當時兩被告並不符合購房資質。協議簽訂於2013 年，房產證下發時間在之後。原告認爲該協議違反購房政策性強制規定，應屬無效合同，故起訴。

（二）被告辯稱

1. 孫某霞辯稱：不同意原告的訴訟請求和理由。協議書是雙方真實意思表示，未侵犯第三方、國家或集體利益，也無非法目的。協議中的內部過戶是家庭財產分割，並非房屋上市交易，不存在損害社會公共利益的情況。目前法律法規未規定限價商品房家庭內部分割期滿後過戶行爲或合同無效，原告請求無法律依據。

2. 張某平辯稱：房子是我父母在我和孫某霞認識前申請的，我們 2013 年 1 月 4 日領證，年底簽了協議。我們沒資格買限價房，籤協議是想制約父母，本意是規避政策。

二、法院查明情況

1. 房屋購買情況：2011 年 10 月 6 日，張某鵬與北京 T 公司簽訂《北京市商品房預售合同（限價商品住房）》，購買北京市通州區 Y 號（以下簡稱 Y 號房屋），總價 485523 元。張某鵬支付首付款 229928 元，另支付 10 個月房屋貸款 24000 元，共計支付 272833.28 元。2013 年 3 月 13 日，北京住房公積金管理中心通州管理部出具證明，顯示張某鵬、陳某燕已於 2013 年 3 月 1 日還清 26 萬元住房公積金貸款。

2. 房屋使用情況：Y 號房屋於 2012 年 10 月交付後，由孫某霞裝修，張某平、孫某霞及其子居住。現房屋無人居住，鑰匙在孫某霞處。

3. 當事人關係及協議內容：張某鵬、陳某燕是夫妻，張某平是他們的兒子。孫某霞與張某平於 2013 年 1 月 4 日結婚，2017 年 3 月 22 日生子。2013 年 1 月 30 日，張某鵬、陳某燕（甲方）與張某平、孫某霞（乙方）簽訂《協議書》，約定甲方在五年後政策允許時將 Y 號房屋無償過戶給乙方，此房爲乙方婚後財產。房屋首付款、手續費及部分房款共 247528 元由甲方支付，剩餘貸款由乙方孫某霞一次性支付。協議簽訂後，孫某霞於 2013 年 2 月 25 日通過父親孫某奇賬戶向張某鵬轉賬 243681.19 元。在相關庭前會議中，張某鵬和陳某燕稱簽訂協議是爲兒子兒媳婚姻穩定，買房時孫某霞不知曉，知道時二人在戀愛。張某平曾起訴孫某霞離婚，後撤訴。

三、裁判結果

駁回原告張某鵬、陳某燕的全部訴訟請求。

四、案件分析

（一）合同效力判斷的法律依據

在判斷合同效力時，要依據民事法律行爲生效的條件以及合同無效的法定情形。民事法律行爲生效需行爲人有相應民事行爲能力、意思表示真實、不違反法律行政法規強制性規定且不違背公序良俗。合同無效情形包括一方欺詐脅迫訂立合同損害國家利益、惡意串通損害國家集體或第三人利益、以合法形式掩蓋非法目的、損害社會公共利益、違反法律行政法規強制性規定等。對於本案中協議的效力審查，重點在於是否存在這些導致無效的情形。

（二）本案協議是否損害社會公共利益

1. 限價房政策規定：《北京市限價商品住房管理辦法》規定，購房人取得房屋權屬證書後 5 年內不得轉讓所購住房，5 年後轉讓需按規定交納土地收益等價款。本案協議簽訂時 Y 號房屋未取得不動產權證書，協議約定是在五年後政策允許情況下過戶。

2. 協議性質判斷：從協議內容看，原被告之間不構成限價商品住房買賣或借名買房關係。協議對房屋過戶及還款的約定是家庭成員間對家庭財產權利和義務的分配。這種在限售期滿後父母將房屋過戶給兒子兒媳的約定，並未違反限價房五年限售規定，因爲辦法未禁止購房人在限售期滿後將房屋過戶給家庭成員。而且限價房以家庭爲單位供應，本案中張某平是張某鵬、陳某燕之子，孫某霞是兒媳，按協議履行，房屋仍在家庭內流轉，不會影響其他住房緊張家庭購買限價房的機會，所以協議未損害社會公共利益。

（三）協議的性質及當事人意思表示

1. 協議背景與性質：協議簽訂前，張某鵬、陳某燕曾邀孫某霞選房，且承認籤協議是爲兒子兒媳婚姻穩定，房屋交付後由孫某霞裝修並一家人居住。可見協議基於家庭成員婚姻關係形成，是對家庭財產權利和義務分配的一致意見，有很強的身份屬性。

2. 意思表示的真實性：雙方訂立協議時都有民事行爲能力，原告未證明簽訂協議時有脅迫、欺詐等意思表示不真實的情況，所以協議是雙方真實意思表示。

綜上，協議內容未違反法律行政法規強制性規定，未損害社會公共利益，是雙方真實意思表示，不存在無效情形，故法院駁回原告的訴訟請求合理合法。

（四）辦案啓示

1. 對政策法規的深入理解：處理此類案件，律師要深入研究相關住房政策法規，準確把握其對合同效力的影響。如本案中限價房的限售規定及家庭供應原則是判斷協議效力的關鍵，不能僅從表面理解，要分析協議是否實質違反政策精神。

2. 對協議性質的準確判斷：要從協議內容、簽訂背景等多方面判斷協議性質，不能簡單地將家庭內部關於房屋的協議等同於房屋買賣或借名買房協議。對於涉及家庭財產分配和房屋過戶的協議，需綜合考慮家庭關係、約定條件等因素。