武漢一知名項目直降近萬元，被質疑“惡意降價”，新房市場陷入“價格戰”？

降價銷售，已成各地樓市普遍現象。

近日，位於武漢市光谷片區的萬和光谷項目引發關注，原因是其將銷售價格下調至1.25萬元/平方米，原備案價爲2.3萬元/平方米，每平方米速降近萬元，引發購房者質疑開發商“惡意降價”。

對於上述質疑，項目所在地政府部門——湖北省武漢市東湖新技術開發區管委會進行了回覆，稱因企業與施工方存在債務糾紛，將部分房屋抵給施工方，近期施工方爲回籠資金，將“工抵房”低價出售。

除武漢萬和光谷項目，武漢大部分樓盤近期均出現大幅降價銷售情況，部分樓盤甚至在降價銷售無果後直接封盤。

事實上，不只武漢，近期深圳、東莞、鄭州等多個城市的多個項目均出現降價促銷情況。如2.59萬元/平方米拿地的東莞鴻榮源熙園山院項目，2022年7月首批備案的高層均價在3.7萬~4萬元/平方米，現如今高層住宅在售價格已回落至2萬元/平方米起，整體均價約2.5萬元/平方米，尚不能覆蓋地價。

此外，爲了加大吸引力，房地產項目的營銷活動也在增多，從買房送家電、送裝修、送黃金、送飛機等策略不斷。

房地產項目降價、多策略營銷背後，是銷售壓力的逼迫。近日，國家統計局公佈了2024年1~7月份全國房地產市場基本情況，前7月新建商品房銷售額爲53330億元，同比下降24.3%，其中住宅銷售額同比下降25.9%。前7月，百強房企銷售額同比下降近40%，市場仍處築底階段。

另據記者瞭解，目前，“工抵房”已在多個城市出現，一些城市已出臺相關政策進行規範。

━━━━

降價促銷

引發市場關注的萬和光谷項目由武漢文化旅遊集團有限公司（以下簡稱“武漢文旅集團”）旗下的武漢柿子文化科技有限公司開發。對於降價銷售，萬和光谷銷售負責人王先生曾對中國經營報表示，今年5月份，公司向施工方武漢建工集團以房抵債，房源面積共計1600平方米，按1.8萬元/平方米計算衝抵工程款。“施工方找相關渠道銷售這部分房源，具體定價我們是不參與的，只負責爲房源備案更名。作爲國企我們不能隨意降價，售樓部正常對外銷售的價格是1.7萬元~1.8萬元/平方米。”

上述萬和光谷銷售負責人王先生還表示，受房地產市場下行大環境影響，項目面臨一定去化壓力，從去年11月到今年5月底一套房子都沒有賣，7月份只銷售備案了一套房。但根據合同約定，項目要在今年年底交房，需要解決後續資金投入的問題。

“我們這一項目前期售價爲1.8萬元左右/平方米，特價房之前在5月份已經做過一次降價銷售動作，降至1.35萬元~1.4萬元/平方米，當時出清了一部分，這批1.25萬元/平方米的特價房是準備清盤處理的，目前好樓層的房源已經不多，但頂樓和低層房源還有很多。”萬和光谷售樓處相關工作人員表示。

對於該項目降價原因、企業面臨哪些經營困境、項目建設交付等問題記者致電武漢文旅集團，其未給予正面迴應。

除了萬和光谷項目降價外，位於武漢光谷三環外的首個突破每平方米3萬元備案價的高層住宅項目——南山錦宸項目，經過多次調整備案取證後，目前售價已調至2.2萬元/平方米。

記者通過武房通查詢瞭解，南山錦宸取得過兩次預售證，一次是2022年7月，將240套房源推向市場，時至今日該批次項目僅銷售65套，去化率27%；今年7月4日取證的有124套房源，價格爲22849元/平方米，比上批次的2.7萬元/平方米降了4151元/平方米，目前未有售出紀錄。

公開信息顯示，目前南山錦宸項目已再度封盤，何時再重啓銷售還沒有具體通知。

武漢愷德光谷熙園項目也從開盤價的2.3萬元左右/平方米降至現在的1.8萬元左右/平方米，對於降價原因，售樓處工作人員表示，“這一項目已經陸續交房，目前處在清盤階段，約有100多套房源，降價主要與武漢房地產市場行情有關。”

此外，今年7月26日取證的武漢金地國際城也將價格調至9231元/平方米，對比上批次15211元/平方米價格下降了5980元/平方米；綠城武漢黃浦灣售價爲45604元/平方米，比上批次同樣下調了超5000元/平方米；金融街金悅府則下調了2499元/平方米。

來自克而瑞的統計數據顯示，7月武漢單盤月度平均來訪182次，認購9套，平均認購率4.9%，訪購和轉化率連續3個月下跌，整體與4月持平。TOP20項目訪購和轉化率門檻降至8.3%，環比降幅2.6%。來訪量和轉化率位居前列的中鐵逸景灣、華僑城紅坊等均是通過價格策略優化實現。

今年以來，武漢新房價格處於持續下跌狀態。國家統計局數據顯示，今年1~7月，武漢新房價格環比分別下跌了0.6%、0.5%、0.8%、1%、1.5%、1.1%、0.4%，這已是武漢新房價格連續13個月下跌；同比來看，截至2024年7月，武漢新房價格同比下降8.1%。

“項目折扣銷售已是一件習以爲常的事。”克而瑞分析認爲，按備案價計算，自2021年“九三折”開始，武漢新房銷售價格便持續下降。截至今年上半年，武漢可售貨值綜合折扣率爲84%，“三環外除了光谷，成交均價大多在備案價8折以下，城市外圍如四環外甚至有7折的”。

事實上，不只是武漢，近期深圳、東莞、鄭州等多個城市的多個項目均出現降價促銷情況。

如2.59萬元/平方米拿地的東莞鴻榮源熙園山院項目已將高層住宅售價調至2萬元/平方米起。

“我們這個項目2023年年底就已經交房，降價是因爲想盡快清盤，將人員調至深圳新開盤項目，降價後的成交情況還是比較樂觀的，清盤在望。”上述東莞鴻榮源熙園山院售樓處工作人員表示。

“我們有項目降價，降價幅度在10%~15%，降價原因主要是隨行就市。”某駐深央企地產高管表示，降價雖然能吸引一些客戶，但持續性不強。

“我們有兩個項目在降價，都是現房，周邊都降了，我們也不能硬扛。”鄭州某央企地產高管也表示。

房企正通過降價這一方式希望實現快速去化。

━━━━

地方政府的表態

實際上，早在今年5月份，就有多位業主反映萬和光谷項目存在大幅降價行爲。5月17日，有業主通過“武漢城市留言板”反映並諮詢：“萬和光谷直接降價5000元，品質和交房能否保證”？今年6月5日也有業主諮詢，萬和光谷5月份大幅降價，損害前期老業主利益，此行爲是否合乎新建商品房銷售相關程序？

面對業主提出的問題，武漢市東湖新技術開發區管委會表示，商品房價格由開發企業根據市場供求關係進行自主定價，同時與購房人通過合同約定最終成交價格，但不得超過預售方案備案價。企業根據市場狀況調整商品房住房價格屬於市場主體自主經營範疇，並不違背法律法規禁止性規定。

除了此次武漢萬和光谷項目被購房者質疑“惡意降價”外，北京、保定、重慶等地均有項目被購房者質疑，稱房地產開發企業“惡意降價”要求賠償。如5月份，有購房者反映稱，重慶市中海渝中雲錦小區開發商私自以“工抵房”形式，將小區未銷售的500餘套新房房源以低於備案價近40%出售，且開發商拒絕與業主溝通。

隨後，重慶市房地產交易事務中心提出“要求公司自查整改、規範銷售行爲，主動與前期購房業主溝通解釋”。中海公司表示，該項目自2021年開盤以來，整體去化情況未達預期，考慮到銷售週期較長，房屋裝修折舊明顯、維護成本過高，部分房源樓層、朝向存在瑕疵等因素，結合“五一”假期促銷活動推出了部分特價房源。

此外，對於房企是否可以自主降價等問題，重慶市房地產交易事務中心在回覆購房者時表示，根據《中華人民共和國價格法》第六條規定，“商品價格和服務價格，除依照本法第十八條規定適用政府指導價或者政府定價外，實行市場調節價，由經營者依照本法自主制定”。《商品房銷售管理辦法》第十七條規定，“商品房銷售價格由當事人協商議定，國家另有規定的除外”。

另一方面，多地取消新房銷售限價也爲房企自主調整價格提供了依據。據中指研究院統計，今年以來，瀋陽、蘭州、鄭州、寧德等城市均明確不再實施新建商品銷售價格指導，即取消銷售限價；另有廣東省陽江、珠海，安徽省蕪湖等地優化了限價政策，如縮短備案價格調整時間間隔、取消樓層差價限制等。

對於市場上出現的“工抵房”情況，一些城市也在積極處理，一是規範備案，二是引導合理銷售。如7月16日，廣西賀州市住房和城鄉建設局發佈《進一步促進住房消費的若干措施》的通知，稱即日起至2025年12月31日，建設單位使用商品房銷售款抵扣該項目工程款的，經建設單位與施工單位協商一致後，“工抵房”可直接進行商品房買賣合同網籤備案。

近日，安徽省六安市也推出了《關於促進房地產市場平穩健康發展的若干政策》公開徵求意見稿。意見稿提出，支持房企“工抵房”網籤備案變現融資，對已取得商品房預售許可證的項目，開發企業抵付給施工企業、材料供應商等的商品房，按雙方簽訂的“工抵房”合同或協議，可直接將相關房源網籤備案至施工企業、材料供應商等。“工抵房”銷售後，網籤備案合同可進行一次更名，銷售資金存入監管賬戶，監管部門根據開發企業申請，將銷售資金撥付至原“工抵房”合同網籤備案的施工單位、材料供應商等。

除了進行規範外，在價格方面也有約束，江西省九江市要求加強對“工抵房”價格管控，網籤備案價格應與該小區平均價格相匹配。

本文來自微信公衆號“中國房地產報”，作者：于帥卿，36氪經授權發佈。