“五窮六絕”之後，房地產回暖能不能帶動A股“七翻身”？ ｜ 市場觀察

2024年下半年一個交易日開盤。

7月1日上午，上證指數上漲0.31%，報收2976點。在政策支持以及成交數據刺激下，地產股大幅上漲，龍頭股保利發展（600048.SH）上升7.65%，報收9.43元。

自5月20日見頂3174點後，A股經歷了“五窮六絕”的行情，上證指數跌破3000點大關。二季度開始，7月1日上午地產股大幅上漲，帶動相關產業鏈逆勢向上，到底7月A股能不能在地產產業鏈帶領下，演繹出“七翻身”的行情？

展望7月行情，有業內人士表達了相對樂觀的看法。一方面，此前房地產市場下行對A股上市公司業績影響有限，跌破3000點的A股已經兌現了各種利空因素；展望未來，房地產救市政策將會在市場成交上有所表現，有望帶動產業鏈相關個股反彈，並且拉動A股向上，甚至帶動房價回暖。

地產股反彈或拉動A股

房地產政策面的支持，終於在成交數據上有所反映，並且拉動地產股反彈。

6月28日，中國人民銀行發佈消息稱，貨幣政策委員會召開2024年第二季度例會。會議強調，要充分認識房地產市場供求關係的新變化、順應人民羣衆對優質住房的新期待，着力推動已出臺金融政策措施落地見效，促進房地產市場平穩健康發展。加大對“市場+保障”的住房供應體系的金融支持力度，推動加快構建房地產發展新模式。

此前，5月17日，房地產政策組合拳正式落地，包括降首付、取消房貸利率下限、下調公積金貸款利率，設立3000億元保障性住房再貸款，隨後大多數城市陸續執行了首套房首付最低15%的要求，房貸利率較基準普遍下浮30個基點到50個基點。

政策效果也在成交數據逐步顯現，7月1日，克而瑞研究中心的數據顯示，6月百強房企實現銷售操盤金額4389.3億元，環比增長36.3%，同比降低16.7%。

鑫鼎基金首席經濟學家胡宇向第一財經記者表示，一線城市地產政策放開後，各地的銷售數據表明市場信心在有效恢復，說明5月17日新政對市場具有兜底的作用。按照此前地產股的估值水平來看，以週期股常用的估值工具PB計算，也已創出歷史新低，市場恐慌情緒伴隨着價格的觸底，已經落入歷史最低估值水平，政策的強有力落實對地產行業擺脫信心危機有較大的作用，隨着房地產銷售及新開工數據的觸底反彈，預計地產股有望醞釀一波大反攻行情。

信達證券策略分析師樊繼拓表示，此前這一次房地產下行，對全A整體ROE的拖累遠低於預期，這將會是新一輪牛市很重要的前提。房地產下滑對各行業盈利的負面影響逐漸達到尾聲，今年2月5日A股整體市淨率（PB）達到2003年以來歷史最低，但整體淨資產收益率（ROE）並不是歷史最低，股市已經較爲充分的定價了大部分宏觀悲觀預期。

樊繼拓認爲，這一輪地產股的行情，起點可能是地產企業通過去庫存實現現金流改善，加速點可能是銷售企穩反彈，終點可能是房價企穩回升。

玄甲基金總經理林佳義向第一財經記者表示，5月20日以來A股的下跌，已經兌現了大部分的利空，在這個基礎上7月的交易來看，主要是投資者對未來半年報公佈的預期了，週期來看市場總是“有來有回”，比如互聯網和醫療方面未來有望重拾上升勢頭；房地產和金融來看，總體來說逐步出清依然需要一定的時間。

7月有望震盪反彈

業內人士認爲，7月政策面超預期也有望帶來反彈。

華金證券策略分析師鄧利軍表示，7月A股可能出現震盪反彈，一方面7月經濟和盈利修復預期可能回升，比如地產銷售、公路貨運同比增速等短期出現一定回升，二是A股中報盈利增速可能較一季報出現改善：從4、5月工業企業利潤增速、基數效應和中觀景氣看，上游週期、科技製造等盈利增速改善可能支撐A股整體盈利增速回升。

此外，7月政策和外部事件影響可能偏正面：7月各種會議有望提振經濟增長預期。二是中美等地緣風險7月可能維持平穩。流動性方面，海外來看，特朗普支持率上升提升美聯儲年內降息的預期；6月季末過後，7月國內流動性可能再次寬鬆，鄧利軍表示。

胡宇認爲，7月政策面有較大預期差，尤其是改革紅利仍有較大釋放空間，而市場情緒較悲觀，存在較大預期差。其次，市場價格、估值以及成交量都處於今年2月初以來的低點，進一步反映市場情緒較低迷。考慮到美元加息進入尾聲，新興市場被美元迴流壓制的空間邊際上越來越小，未來存在較大的風險溢價回升的機會。所以，以時間換空間的角度看，7月份相比6月應該值得期待。

樊繼拓認爲，新國九條後，政策的直接影響是快速改善股市微觀供需結構，鑑於產業資本流出大幅減少，未來即使沒有增量資金，股市也可能在“回購+分紅”慢慢超越股權融資規模的情況下，逐步進入牛市。新國九條的長期影響是，改變上市公司和二級市場投資者之間的利益分配機制，確保上市公司給股東創造價值，構建支持“長錢長投”的政策體系。股市的估值體系可能因此而穩住甚至逐步回升。

此外，短期來看，投資者擔心貿易政策變化對出海有負面影響，樊繼拓認爲，一年內全球庫存週期上行也同時會對出海產生正面影響，這兩個次要矛盾相互對衝，估計對海外通脹帶來的中國出海優勢不會帶來太大的影響。林佳義則稱，對製造業出口方面，因爲外部關稅上調等原因，估計接下來三、四季度業績上會有一定的反映。