我見我思－善用REITs解決老人住老宅悲歌

臺灣1999年發生921大地震，爾後政府修法強化提高建築耐震係數，1999年以後的建築物如果建商依法設計不偷工減料，耐震力會比1999年以前建築物來的強。921大地震發生至今將滿24年，換言之，居住在屋齡在24年以下住戶應該會比較放心，但遺憾的是，臺北市的建築物應有半數超過40年或50年，每逢地震發生，擔心受怕驚恐，不會只有個人的長輩，個人深信臺北市應有許多長者居住在老宅中，因此解決老人住老宅是超高齡化臺北市刻不容緩的市政課題。

政府推動都市更新或老宅重建都會碰到少數釘子戶，有些釘子戶是貪婪，但有些確實是無力負擔而拒絕，但政府不能因少數住戶的拒絕而影響多數人的居住安全，對貪婪者應由出面強制拆除不容許如此刁民，對無力負擔重建費用的住戶可先由出資代墊，等原住戶離世後，繼承人若不願償還代墊款，就由政府拍賣取回代墊款。

都市更新或老宅重建的費用龐大，非臺北市的財政力能負擔，但臺北市能借由不動產證券化（REITs）財務金融工具，作爲籌措資金，並運用公私合夥關係（PPPs）找尋有能力與有良心的建商與建築師來推動都市更新或老宅重建，才能讓市民尤其是長者能「安居」。

REITs自1990年代引進臺灣，但政府一直未善用，尤其是馬政府時代有把都市更新列爲十大新興服務業，是可以藉由REITs來籌措財源協助臺灣發展較早的城市如臺北、高雄。遺憾的是，馬政府時代的都市更新公部門一直無力介入，任由民間部門的「1坪換1坪」策略來主導，讓都市更新牛步化，更助長建商借由住戶零出資來墊高地價，讓臺北地價不斷攀升，進而拉高全臺灣地價。

相對上，對岸中國大陸後來居上，2003年開始在民間部門使用發展購物中心等商用地產，從2015年開始引進公部門，先協助基礎建設資金籌措，近期則應用在保障宅〈社會住宅〉興建如深圳市紅土保租房公募REIT、中金廈門保租房公募REIT、華夏北京保租房REIT，華潤有巢租賃住房REIT，從中國大陸相關財報可知公募REIT前景可期待，是解決未來中國大陸住宅問題的主要工具，期盼蔣市長能借鏡中國大陸的好經驗，一方面解決臺北老人住老宅悲歌問題，另一方面可加快處理臺北都市更新問題，讓臺北市成爲一個真正安全都市。