未來房地產行業怎麼發展？改革房地產開發融資方式和商品房預售制度

21世紀經濟報道記者張敏 北京報道7月21日，黨的二十屆三中全會審議通過的《中共中央關於進一步全面深化改革 推進中國式現代化的決定》（以下簡稱《決定》）發佈。其中，《決定》指出，加快建立租購併舉的住房制度，加快構建房地產發展新模式。加大保障性住房建設和供給，滿足工薪羣體剛性住房需求。支持城鄉居民多樣化改善性住房需求。充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策，允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準。改革房地產開發融資方式和商品房預售制度。完善房地產稅收制度。

近些年，房地產市場供求關係發生重大變化，市場處於調整期，土地、樓市政策也在發生相應的變化。如何理解這種變化，是更好面對下一個發展階段的重要前提。

分析人士認爲，《決定》 中與房地產有關的表述內容較爲豐富，既有對原有調控思路的強調和夯實，如構建房地產新發展模式，加大保障房供給，賦予各城市政府調控自主權等；在部分制度上，又提出着破局的方向，如商品房預售制度、房地產稅收制度。

對於變革中的房地產來說，這些調整既決定着行業的發展方向，也是對房地產在宏觀經濟定位的重新卯定。

從“保增長”到“穩增長”

《決定》對房地產着墨之多，在一定程度上出乎外界的預料。

中指研究院市場研究總監陳文靜表示，與黨的十八屆三中全會審議通過的《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》相比，黨的二十屆三中全會《決定》的全文，在“健全社會保障體系”方面，用了整段、接近160字的篇幅着重提及了房地產。

此外，在“深化土地制度改革”方面，也有和房地產相關的內容，包括允許農戶合法擁有的住房通過出租、入股、合作等方式盤活利用；建立新增城鎮建設用地指標配置同常住人口增加協調機制；制定工商業用地使用權延期和到期後續期政策等。

陳文靜認爲，這一方面表明中央對於房地產行業發展的重視，另一方面，也爲未來幾年房地產政策指明瞭方向。

近年來，房地產市場告別高速增長，處於調整期，我國經濟也在向高質量發展轉變。房地產如何更好地助力經濟增長，成爲一個新課題。

7月19日，中央財辦分管日常工作的副主任、中央農辦主任韓文秀在新聞發佈會上表示，我國房地產市場規模大、牽涉面廣，對宏觀經濟運行具有系統性影響。他說，“我們要堅持穩中求進、先立後破，用改革的辦法解決前進中的問題，加快新舊發展動能轉換，爲高質量發展提供多元而強勁的動力支撐。”

儘管樓市處於調整期，在韓文秀看來，“我國新型城鎮化仍在持續推進，房地產高質量發展還有相當大的空間。”

有不具名分析人士向21世紀經濟報道表示，過去，房地產是“保增長”的重要力量，今後則爲“穩增長”提供動力。這種轉變是樓市政策調整的重要出發點，也意味着房地產新週期的開啓。

賦予各城市政府調控自主權

對於房地產問題的解決辦法，《決定》給出多項具體舉措。其中，打造租購併舉的住房制度，在黨的十九大和黨的二十大的報告中均有體現。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，對於新市民、年輕人、外來人口等羣體來說，其居住模式是先租後買，甚至是長期租住。租購併舉不僅是我國基本的住房制度，也意味着租賃市場及其相關的公共服務領域還有較大發展空間。

對需求進行分層，並區分保障與市場兩部分的主要職能，是《決定》的另一個亮點。

具體而言，保障性住房主要滿足工薪階層的剛性需求，改善性需求則“多樣化”滿足。

李宇嘉指出，保障性住房包含配租型和配售型兩類，此前，監管部門已經明確了這兩類房源的建設籌集、土地供應、資金來源、分配對象等。從監管部門鼓勵各地收購存量商品房的做法來看，除了新增建設外，通過盤活存量來解決是另一個方向。

對多樣化需求的支持，在今年全國兩會期間也有提及。李宇嘉認爲，一方面，這是需求端（尤其是改善性需求）的多樣化、個性化、差異化所使然；另一方面，也是指導供給端改革的標尺。

他表示，未來，不管是商品房供給，還是租賃房供給，保障房供給，都要做好需求調研，以需定建、以需訂購。

值得注意的是，前述不具名分析人士還指出，《決定》中提到的允許農戶合法擁有的住房盤活利用，有望爲改善性需求提供新的解決方案。

對於各方關注的樓市政策方向，《決定》強調，“充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策”，這與此前的提法基本一致。

“允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準”，則爲政策的進一步優化提供了政策空間。分析人士普遍認爲，未來的樓市政策方向，將繼續體現在降低購房成本上，除普宅標準取消外，一線城市的限購政策也有望進一步放開。

預售制度將漸進式改革

《決定》還爲幾項制度的改革埋下了伏筆。分析人士普遍認爲，與房地產稅收制度改革的複雜相比，融資方式和預售制度改革更具現實條件和可操作性。

我國商品房預售制度借鑑自香港，自上世紀90年代確立，後又經歷過兩次修訂。預售制度賦予房企一定的融資功能，使房企在有限的資金規模下實現槓桿開發，並在過去助力樓市實現快速增長。

近幾年，在樓市去槓桿的政策下，預售制度的弊端也開始顯現。2021年以來，部分城市出現停工停貸現象，使預售制度改革走到十字路口。

韓文秀在新聞發佈會上也提到，下一步，要貫徹落實好黨的二十屆三中全會精神，加快構建房地產發展新模式，消除過去“高負債、高週轉、高槓杆”的模式弊端。這其中就包含了融資方式和預售制度的改革。

李宇嘉表示，預售制度改革具備一定的現實條件。一方面，根據克而瑞統計，重點城市目前現售房已經佔到30%的份額；另一方面，2023年以來，期房銷售下降，現房和二手房銷售增長，意味着市場需求的新特徵是所見所得、立馬就住。

但房地產開發融資方式與商品房預售制度高度關聯，兩者需要同步推進。

陳文靜指出，轉向現房銷售後，企業開發貸使用時間延長，金融機構配套的資金支持如何優化調整，或是未來政策的研究方向。另外，在全面推進現房銷售前，部分城市或需進一步完善供給端政策，穩定供給預期。

因此，短期來看，預售制改革或仍將循序漸進，全面取消預售制預計仍需要一定時間。

相比之下，融資方式改革的推進前景，則要更加樂觀。去年末以來，城市房地產融資協調機制建立，金融機構依據“白名單”來推進開發貸款的發放，意味着融資方式改革有了重大進展。分析人士也普遍認爲，這種機制將成爲常態。

此外，包括REITs在內的房地產基金，有望在政策層面迎來進一步的突破。