臺糖合建分屋 建商有苦難言

臺糖合建分屋爭議摘要　●臺糖位於鹿港的土地。圖／本報資料照片

政府禁令超過500坪的國有非公用土地不得標售，全臺最大地主臺糖爲活化資產，設計「合建分屋附買回」的土地招標機制，沒想到「房地合一2.0版」今年7月1日實施，全臺數十家得標建商，依照合約「附買回」臺糖應分回的房地，卻因再次交易而被課45％「炒房懲罰稅」，建商叫苦，大喊政府稅制設計不合理、有欠公允。

由於已有許多臺糖合建分售附買回的建案將交屋，且明年報稅在即，一位建商大老疾呼，中央政府要有擔當，儘速修法、或以行政命令解釋，將與國營事業臺糖「合建分屋附買回」的標的，予以排除在「房地合一2.0版」的課稅對象。

臺糖「合建分屋附買回」的機制被外界視爲「變相標售土地」，因爲，從2009年開始，行政院就規定，超過500坪的國有非公用土地不得標售，依此規定，臺糖根本就不能「標售」或以疑似出售土地的模式，「處分土地資產」。

但臺糖設計「合建分屋附買回」機制，民間建商在大面積土地難取得的情況下，也樂於競標臺糖土地，但在「房地合一2.0版」7月1日實施後，扮演協助國營事業臺糖活化資產的民間建商，開始叫苦了。

依建商與臺糖「合建分屋附買回」合約，是由臺糖提供土地給建商負責興建，根據合建契約第四條規定，在申請建照時，起造人必須由契約應分得房屋的建商和臺糖各自擔任。

直到建案完工取得使用執照，開始辦理保存登記時，雙方的合建契約第11條、13條和14條規定，建商必須依約承購由臺糖應分得的房地，因此，由臺糖依約過戶給建商，再由建商銷售、過戶給一般民衆。

但根據7月1日實施的「房地合一2.0版」規定，建商與地主臺糖合作，依照契約承購臺糖應分得的房地，無法適用「營利事業交易其以起造人申請建物所有權第一次登記所取得的房及其坐落的土地」，而是必須適用「營利事業出售二手房屋、土地」的規定，且根據持有時間，適用不同的差別稅率級距。

換句話說，本來在「房地合一2.0版」實施之前，建商只要繳交20％的營利事業所得稅，但在「什麼事都沒改變」的情況下，建商也不是向臺糖購屋炒房，而是依合建契約行事，卻得被無端加稅25％，只因根據「房地合一2.0版」規定，在二年內買賣過戶，就得課稅45％，建商大嘆「人在家中坐，禍從天上來」，一個建案憑空要多繳數千萬元的「懲罰稅」。