孫宏斌，絕不成爲下個許家印
作者 | 詹方歌
編輯 | 邢昀
2022年年末，孫宏斌爲融創定下目標：爭取在2023年迴歸良性、健康發展軌道。
如今2023年只剩下八十多天，孫宏斌的目標完成多少？
10月5日，融創的境外債務重組計劃已根據高等法院作出的指令獲得批准。此前，公司發佈公告稱，公司境外債務重組計劃已獲大多數債權人批准。消息一出，港股上市公司融創中國（1918.HK）連漲兩天。沉寂已久的融創，似乎真的把融資端盤活了。
不過，資本市場更爲關心的似乎是企業本身的造血能力。
8月末，一線城市“認房不認貸”政策落地，融創押注一、二線城市改善市場的優勢開始凸顯，股價開始回溫。與此同時，北京融創壹號院乘着政策東風取證，首日認購金額超過56億元，售樓處人羣熙攘。
融資路徑開始暢通，樓盤銷售也開始回款，融創成爲了第一批轉動起來的企業。在恆大債務重組生變、許家印被抓，房地產行業被持續唱衰的今天，市場中的參與者都期待看到融創重新活過來，在房企自救和轉型的路上釋放出更加樂觀的可能性。
現在，融創資金已經流動至哪個環節，又有哪個環節亟待持續供血？弄清這兩個問題，或許有利於我們望向房地產行業更遠的遠方。
1、春江水暖誰先知
“救市”政策一波接一波，僅9月各地累計發佈的房地產調控政策，就高達175次。這其中，一線城市開始落地“認房不認貸”最受市場關注。
8月30日，以廣州爲首的一線城市陸續出臺“認房不認貸”，消息一出，上市房企股價得到提振，被戲稱爲“地產三仙（地產三仙股）”之一的融創，也感受到資本市場的熱情。
相比二手房市場，“認房不認貸”政策的落地對置換需求的刺激更多體現到了新房市場，不少有換房需求的中產、高淨值人羣都涌向了改善型新房市場，即便是中介，也都更傾向於帶客戶看新房。
在這其中，收到最多增益的，要數融創這類原本就重倉一、二線市場，且以改善型房源居多的房企。新政以來，融創位於北京東四環的融創壹號院項目，迅速成了北京最炙手可熱的樓盤。但看似火熱的畫面能否真正轉化成真金白銀的成交，或許還要用9月份的銷售數據來說話。
“我們這應該是全北京最火的項目了。”
9月初，融創壹號院的房產銷售自信地告訴《豹變》。在銷售的口中，融創壹號院共350套房源，首批開的三棟樓房源總數量不到300套。而融創官微公佈的數據則顯示，9月3日開盤首日，現場有169套成功認購，總認購金額約56.2億元。如果按照這些數據計算，首開認購比例超過一半，數據不錯。
不過，北京住建委網站公開的預售信息顯示，本次開盤的1、3、5三個樓棟批准銷售套數分別是151、155和158套，合計464套，而這個數據不包含還沒開盤的二號樓。
事實上，認購金額也不是實際銷售的金額。一般情況下，樓盤銷售過程中會存在因爲付款週期不滿足要求而清退房源的情況。而作爲一個房屋總價在3000萬到4000萬之間的樓盤，融創壹號院要求的付款週期其實比較嚴格。
樓盤銷售表示，融創壹號院屬於非普住宅，首套的首付要求付到全款的40%，全部首付款最遲也要在10到15天內付清，門檻不低。融創的銷售也坦承表示：確實因爲付款週期卡掉了一部分客戶。
無論如何，融創壹號院首開56億元的認購金額，都足夠給融創和其他困境中的房企注入一劑強心針，身處這樣的漫長的週期底部，信心正是此刻房企們最迫切需要的東西。
7、8兩月，房企銷售金額幾乎都跌至今年以來的最低。以融創爲例，3月銷售額達到最高111.8億元人民幣，隨後開始明顯下滑，8月合同銷售金額僅爲41.9億元人民幣。而這些銷售數據公告末尾，都寫着孫宏斌的名字。
不過，老孫或許也明白，最困難的時候已經過去了。2022年末的一場交流座談中，人們發現，自公司暴雷後許久未露面的孫宏斌已經頭髮花白，面頰也瘦削不少。不同於以往，他沒戴眼鏡，目光炯炯、神情輕鬆。
隔年一月，融資端的好消息開始不斷傳出來。
2、白衣騎士的“好人緣”
先是境內債，2023年1月，融創的160億元境內債券重組完成，10筆存續的公司債券及供應鏈ABS整體展期。2023年半年報中，會計師也出具了無保留意見。
最新的一條利好消息則來自境外債。10月5日，融創那份已獲大多數債權人批准的境外債務重組計劃被呈上香港高等法院，並獲得批准。當日，融創中國發布公告稱，這份重組計劃將在所有條件達成後開始生效。
除按規定提交批准令蓋章副本、正式簽訂承諾契據等之外，條件還包括75%以上的債權人蔘與投票，且在會上投通過票的債權人至少過半。
早在9月18日，融創已發佈公告稱，公司境外債務重組計劃已獲大多數債權人批准。雖然最終的好消息還未傳來，但資本市場已經聞訊大漲：10月5、6日兩天，港股融創中國漲幅分別達到6.31%和10.05%。
對於一向重資產運營的房企來說，最重要的資金來源其實不是銷售，而是融資。早在今年3月份，孫宏斌曾對外表示，對於境外債的重組只有兩個要求：一是快，這是恢復正常經營的基礎，二是方案必須系統、周全，能支持公司真正恢復過來，走出困境。這次，老孫沒有食言。
8月末，有媒體放出消息稱，融創將在10月末結束雙總部模式，從北京撤回到天津大本營。這被視作一個信號：融創將要告別此前大鳴大放的發展模式，保存實力，慢慢回血。
曾經的融創是收併購之王，孫宏斌也喜歡做“白衣騎士”。融創壹號院這個提振士氣的項目就是從泛海手中收過來的。如果要等掛地掛出這樣位於東四環核心區居住區的好地，再去搶，時間和成本都是大問題。
不過，在市場下行週期中，這些接盤來的項目，卻有很大的概率變成雷。
好在熱衷做“AMC”的融創最終迎來了屬於自己的AMC。根據此前的公開信息，融創引入東方資產、陝西金資、銀行、中信信託等資金方，共同盤活的項目包括但不限於武漢桃花源項目、咸陽森嶼城項目和上海董家渡項目。而在2022年末那次外界頗爲關注的會面中，孫宏斌會見的也是武漢城建。融創官微透露，雙方代表就有關事項簽訂了合作協議。
中指研究院數據顯示，2023上半年度，融創中國的交付規模僅次於碧桂園，名列第二，交付數量達到了11.8萬套。這其中或許也包含着AMC們的努力。
3、風沒吹暖的角落
不過，11.8萬套交付數量的背後，仍有大量的樓盤深陷延期之中。
這一環，顯然還沒有完全打通。比如位於融創大本營天津的融創御景宸院。2023年9月中旬，購買這個項目的545戶業主向融創發出“宣戰書”，稱2020年購房時獲知的信息是兩年完工入住，但2021年底開始，項目無限延期，始終未能復工。
與此同時，融創在售樓盤的交付週期也較長。比如剛剛開盤的北京融創壹號院，2023年預售，交房時間在2026年，爲交付預留了足夠長的期限。
因爲樓盤爛尾而受牽連的不只是業主們，還有融資和建設鏈條上掙扎着的人們。比如，同樣施工停滯的天津星耀五洲項目。天眼查顯示的涉訴案件中，與這個項目相關的建設工程施工合同糾紛高達227件，商品房預售合同糾紛數量高達1979件。
再比如可飛，一位在2021年4月份買入中融-承安75號集合資金信託計劃的信託持有者。這個項目的底層資產正是星耀五洲。
星耀五洲位於天津市津南區八里臺鎮，住宅佔比超過86%。在一個綜合體項目中，住宅項目佔比越高，通常被認爲回款情況越穩定。因爲項目開盤後即可迅速預售回款。但星耀五洲似乎不太一樣，它由融創在2017年收購而來，但卻未能盤活。
信託計劃管理報告顯示，從2022年4季度到2023年2季度，樓棟建設幾乎停滯在“16#、18#及24#地塊結構封頂，二次結構施工；19#、20#地塊主體結構施工”階段，沒有更明顯的進展。2023上半年，這個項目一共賣出了34套房子，成交金額6538萬元。而2022全年則賣出了263套房子，成交金額4億餘元。
2022年5月，可飛發現原本應該全額分配的收益只分配了一部分，再後來乾脆完全停止了兌付。直到2023年中，500萬又兌付了3萬，不過是以本金贖回的形式。在可飛看來，這是一種手段，爲了日後能少兌付一些利息。
總說“春江水暖鴨先知”，對於岸上的人們來說，復甦來得總是更慢一些。
“大家提到它（融創）一般都說它的境外這部分，但境內債的違約好像很少提到，提到也是說商票。”可飛感到，和自己一樣的投資者們似乎被忘掉了。
融創的境內債券的確展期了，但可飛和其他投資人們購買的是明股實債的信託產品。推介材料中風控措施一欄明確標註：土地抵押、集團差補和流動性支持，後兩者全部是融創集團的資金流動性在託底，而土地抵押這種風控措施則實際依仗土地評估價值。
當前的市場環境下，地塊不斷貶值，投資人們的心也一併蕩至谷底。人們篤信，吹向融創們的暖風，最終將照拂到產業鏈上下游的每個角落，但究竟是何時呢？
（應受訪者要求，文中可飛爲化名）