首套房貸利率邁入“2.0”時代 公積金貸款還香嗎?
全國首套房貸利率已經跌至歷史新低,隨着5年期以上貸款市場報價利率(LPR)下調25個基點,各地房貸利率也給出新一輪的調整。
記者採訪多地銀行了解到,此次LPR下調後,除了北京、上海和深圳的房貸利率還停留在“3字頭”外,其餘城市的房貸利率已經降至“2字頭”。“本次利率調整之後,首先,全國平均首套房貸利率已經跌至3%之下,創歷史最低;其次,從基準利率來看,現在LPR3.6%也是歷史最低;再次,從優惠幅度來看,現在從3.6%的基準利率降到2.85%執行利率,這個優惠幅度也是史上最大的。” 廣州大源按揭總經理、房衛士創始人鄭大源在接受21世紀經濟報道記者採訪時表示。
廣州首套房貸利率已現“2字頭”
10月21日,央行公佈新一期貸款市場報價利率(LPR),其中,1年期LPR報3.1%,前值爲3.35%;5年期以上LPR報3.6%,前值爲3.85%。兩個品種均較上月下降25個基點。這已是年內第三次下調5年期以上LPR,累計下調了60個基點。
隨着LPR下調,全國各地新發房貸利率也跟着密集調降,房貸利率由LPR和加點幅度兩部分構成,從一線城市來看,北京、上海、深圳的房貸利率基本位於同一區間,即首套房貸利率按照LPR-45BP執行。
21世紀經濟報道記者致電北京多家銀行,主流銀行新發放按揭貸款利率都是按照新LPR定價爲“錨”,目前5年期以上LPR爲3.6%,首套房商貸利率爲3.6%減45個基點,爲3.15%。如果是二套房,購買五環內住房的商貸利率爲3.6%減5個基點,爲3.55%,購買五環外住房的商貸利率爲3.6%減25個基點,爲3.35%。
上海首套房商貸利率是在LPR的基礎上減45個基點。LPR調整之後,多數銀行已經將首套房商貸利率降至3.15%。
深圳的情況也如出一轍,本輪降息後深圳商業房貸利率將調整爲首套3.15%,二套3.55%。而深圳公積金貸款首套利率爲2.85%,二套利率爲3.325%。
廣州的房貸利率一直是一線城市中最“經濟實惠”的,甚至低於一些二三線城市。根據房衛士數據,目前廣州至少有13家銀行包括國有大行的首套房貸利率均爲2.85%,即LPR-75BP。二套房的房貸利率則區別較大,不過多數都在3%之上,華潤銀行的二套房貸利率比較特殊,目前也做到了3%之下,爲2.89%,直逼首套房貸利率。
東方金誠宏觀首席分析師王青表示,四季度的重點是在10月份LPR報價下調後,引導企業和居民貸款利率,特別是新發放的居民房貸利率較大幅度下行。展望未來,着眼於促進房地產市場止跌回穩,提振經濟增長動能,帶動物價水平溫和回升,2025年LPR報價或還有一定下調空間。
中指研究院分析稱,年內LPR第三次下調,房貸利率再創新低。整體來看,此次5年期以上LPR的調降,將進一步降低購房者的購房成本,有利於帶動購房需求釋放,預計四季度,央行在貨幣政策方面的力度可能會繼續加大,進一步的降準降息亦有預期。
10月17日,在國新辦舉行的新聞發佈會上,住房和城鄉建設部、財政部、自然資源部、中國人民銀行與國家金融監督管理總局五部門明確,將打出一套重磅“組合拳”,推動房地產市場止跌回穩。
王青表示,伴隨樓市重磅“組合拳”落地,供需兩端將全面發力,特別是5年期以上LPR報價下調將帶動四季度新發放的居民房貸利率更大幅度下行,短期內樓市將出現較爲明顯的反彈,房地產投資累計同比降幅也會收窄。
不得低於公積金貸款利率
隨着房貸利率的持續下調,它與住房公積金貸款利率之間也出現了大面積重合,甚至產生“倒掛”。“廣州前幾天確實存在部分銀行的首套房貸利率爲2.6%的情況,低於公積金貸款利率2.85%,不過目前已經被叫停了,現在最低爲2.85%,和公積金持平。”一家房地產中介的負責人對記者表示。
對此記者向廣州多家銀行求證,多家銀行均表示已經接到要求,房貸商貸利率不得低於公積金貸款利率。不過對於已經簽約的“幸運兒”,銀行表示還是“老人老辦法”,但是隨後新簽訂的客戶,需要按照不低於2.85%的房貸利率執行。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲,叫停“2.6%”房貸利率是爲了避免惡性競爭。廣州房貸利率不斷往下走,有政策驅動銀行成本下降的原因,不能忽視其中的惡性競爭因素,即銀行爲爭搶房貸份額,通過降低利率或價格戰來獲得客戶。這與開發商目前通過提高得房率、高贈送,變相降價的競爭邏輯是一致的。不顧成本和服務的價格戰都屬於惡性競爭。
李宇嘉坦言,過去公積金貸款利率和商貸利率大概有兩個百分點的差距,由於存款利率下降,準備金率下降,公開市場操作利率下降等,導致按揭貸款利率下降的幅度比較大,現在二者的差距已明顯收窄,甚至首套房利率水平非常接近。公積金貸款普惠性金融的屬性有所削弱。下一步需要下調公積金存款利率,來驅動公積金貸款利率下調,從而保持和商業性貸款利率至少一個百分點的差距。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進也認爲,如果倒掛情況加劇,未來公積金貸款利率預計還有進一步下調的可能,尤其是目前差異對比下。
鄭大源也表示,本輪房地產政策調整之前,公積金具有明顯的優勢,因此公積金貸款也是購房者的熱門選擇,但由於額度有限,所以很多購房者選擇“公積金+商貸”的組合貸款模式,如今,隨着市場環境的變化,這種組合貸款優勢反而不如純商貸。首先是額度,以廣州家庭爲例,公積金最高貸款組合額度是156萬元,公積金貸款更多是一種補充,而不能成爲主流的貸款模式。
記者注意到,2015年之前,公積金貸款利率變動較爲頻繁,步入2022年以後,公積金利率僅調整了2次,其間LPR下調了6次之多。
房貸利率新低“月月見”,何時是底也是普通購房者目前最爲關切的問題。李宇嘉在接受記者採訪時表示,商貸利率的下限不好判斷,從國際慣例來看,高的時候可以很高,低的時候可以很低,1%也不足爲奇。“從目前來看,房貸利率仍有繼續下降的趨勢和空間,只是速度快慢而已。通常來說,房貸利率至少要降到與無風險利率齊平,目前來看,大概在2.5%左右,居民貸款買房的意願纔會增強。”