多地下調首付比例、貸款利率 部分城市公積金貸款利率進入“1時代”

21世紀經濟報道記者張敏 實習生劉玉婷 北京報道

在監管層釋放樓市信貸政策的重大利好後，各地的“靴子”也陸續落地。

近日，多個城市宣佈下調個人住房貸款首付比例和貸款利率。21世紀經濟報道記者梳理髮現，商業貸款方面，武漢、合肥、西安、鄭州、長沙等地均將首套房最低首付比例降至15%，二套房最低首付比例降至25%。

上述城市還將貸款利率進行了不同程度的下調。其中，武漢將首套房最低貸款利率降至3.25%，二套房最低貸款利率降至3.35%。這也是目前二線城市中的最低水平。

同時，多地還下調了個人住房公積金貸款利率。西藏將首套個人住房公積金貸款利率調整爲1.36%，率先邁入貸款利率“1時代”。

分析人士指出，這些動作正在改變市場預期。隨着各地確定執行細則，市場情緒有望得到進一步提振，並將助推市場的回溫。另一個值得關注的問題則是，一線城市的門檻將如何調整。

信貸門檻繼續下降

5月17日，央行、金融監管總局接連發布三條政策，宣佈降低貸款首付比例，首套房首付比例不低於15%，二套房首付比例不低於25%；取消房貸利率下限；下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。

按照新政，個人購房的最低首付比例將降至歷史最低水平。貸款利率則已處於歷史低位，此次調整後將繼續刷新低值。因此，這也被稱爲史上最大力度的調整。

隨後，多個城市紛紛跟進，對現有的政策進行調整。其中，二線城市的動作最引人關注。

21世紀經濟報道記者瞭解到，5月20日，武漢便開始執行新的信貸措施，首套房首付比例降至15%，商貸房貸利率降至3.25%；二套房首付比例降至25%，房貸利率降至3.35%。武漢也由此成爲首個對信貸政策進行調整的城市。

隨後，鄭州、南昌、西安、長沙、昆明、濟南、合肥等二線城市也陸續作出調整。與武漢一樣，這些城市執行的首套房首付比例下限爲15%，二套房爲25%。

上述城市同時也都下調了貸款利率，但均高於武漢的水平。

據不完全統計，本週以來，已有超過10個城市對個人住房的首付比例、貸款利率進行了調整。

公積金方面，由於監管部門發佈了政策指引，各地調整的速度也較快。5月17日，河南省省直機關住房資金管理中心發佈通知明確，對於購買首套住房的購房者，五年期以下（含五年）和五年期以上的貸款利率分別下調至2.35%和2.85%。購買第二套住房的購房者，五年期以下（含五年）和五年期以上的貸款利率分別下調至2.775%和3.325%。

同一天，河南省內的鄭州、洛陽、開封、信陽等地也發佈消息，下調公積金貸款利率。

另有不少省市也對此做出了調整。除了下調公積金貸款利率外，還對存量住房公積金個人住房貸款政策銜接做了相應的安排。

其中，陝西省、合肥市、杭州市還同步調整了公積金貸款政策，涉及公積金購房的首付比例、最高貸款額度、家庭住房套數認定標準等。

此輪調整後，西藏成爲公積金貸款利率最低的區域。根據西藏自治區住房資金管理中心的規定，對於首套房購房者，五年期以下（含五年）和五年期以上的公積金利率分別調整爲不低於1.36%、1.68%；對於二套房購房者，五年期以下（含五年）和五年期以上的公積金利率分別調整爲不低於1.686%、2.038%。

市場情緒轉向樂觀

事實上，由於被賦予較大的自主調整權限，很多城市早就開始調整信貸政策。

中原地產研究院統計數據顯示，今年4月以來，全國超過30個城市下調了房貸利率下限，其中有27個以上取消了房貸利率下限。總體來看，全國累計已經有超過105個城市下調了首套房貸利率下限，超過91個城市已經取消了房貸利率下限。

中原地產首席分析師張大偉表示，綜合近期各地的動作來看，517政策全面落地後，大多數城市房貸利率可能下降0.3個至0.4個百分點。

他表示，按照100萬元貸款、30年期限、等額本息還款方式計算，總利息支出可減少7萬餘元。對於貸款額度較大的改善性需求來說，利息支出會減少更多。

分析人士指出，各地細則“靴子”的落地，既能夠進一步降低購房門檻，也有助於預期的穩定。

根據機構的統計數據，在細則落定之前，交易量已經有所活躍。

易居克而瑞指出，“517新政”發佈後首個週末（5月18日-19日），上海二手住宅成交套數分別達到806套和743套，顯著高於4月的日均交易水平（609套）和3月的日均交易水平（654套）。

北京鏈家研究院院長高原也向21世紀經濟報道記者表示，“517新政”發佈後首個週末，北京三方協議成交量達到年內相對高點，客源新增量達到年內最高點，市場反饋比較積極。從數據水平來看，各項指標處於正常區間內偏高位置。

他表示，市場良好的表現主要基於三方面因素：一是市場預期邊際改善，近期政治局會議、國常會相繼宣佈諸多重大利好政策，有效提振了市場信心，居民觀望情緒減少，轉化效率提升。二是市場價格相對穩定，3月以來，市場調整幅度收窄，買賣雙方價格預期較爲接近，更易達成交易結果。三是天氣因素使然。上週末天氣晴好涼爽，對於消費者看房、成交有促進作用。

值得注意的是，到目前爲止，一線城市尚未對商業貸款的最低首付比例和貸款利率做出調整。張大偉表示，一線城市的信貸門檻仍然相對較高，其政策動作向來有風向標意義。因此，其最終的落地情況，將在一定程度上影響整體市場的情緒。

總體來看，市場情緒正在轉向樂觀。分析人士普遍認爲，未來一段時間，將有更多的城市推出相關的落地細則，短期內市場交易量也將有所回升。

但在經歷了長期的深度調整後，市場的回穩速度恐怕不會很快。張大偉指出，2024年樓市的需求、購房者的收入和信心都還需要一定時間恢復，市場還在逐漸見底過程中，各方也期待落地政策的力度更大一點。