升息循環下買房 腳尖別踮太高

永慶房屋研展中心副理陳金萍。（永慶房屋提供）

近3年來爲抑制疫情對經濟的衝擊，全球主要央行紛紛實施貨幣寬鬆政策，讓市場熱錢氾濫，而國內還有過去中美貿易戰而出現轉單效應，促使臺商迴流、民間投資強勁，讓房地產市場迎來一波榮景，交易熱絡，也推升房價走高，房租也跟着走揚，在房價、房租雙漲的狀況下，許多人就會有「轉租爲買」的念頭，不過，仍須做好自身財務評估，才能避免在升息循環下，增加違約風險。

一般來說，房價上漲勢必也會帶動房租調升，不過，租屋族簽訂租賃契約通常以年爲單位，不會即時反應，通常會有段時間差，過去兩年房價大幅上漲的熱絡市況，在今年下半年的房租指數已開始逐步發酵。根據主計總處最新統計，今年11月消費者物價房租類指數爲107.14，再創歷史新高紀錄，且自7月起，已連續5個月年增率均超過2％，顯示房租漲勢明顯，且不排除這樣的上漲幅度可能還會持續下去。房租持續上漲，讓租屋族每月租金負擔增加，且會有幫房東付房貸的感覺，因此，不少租屋族不想看房東臉色，也期待居住的穩定性，藉由平時的儲蓄習慣，存到第一桶金，抑或是受到家人的資助，可能就會開始考慮「轉租爲買」，在華人社會「有土斯有財」的觀念下，大多數民衆還是會把購屋當作人生目標，努力打拼買一間屬於自己的房子。

不過，筆者認爲，有幾點仍是需要留意與考量的。第一，須檢視自備款額度是否足夠，民衆購屋時對房貸的認知是首購可貸到八成，但仍舊有裝潢費、稅費與家電等開銷，加上目前銀行房貸放款審覈趨嚴，建議籌措自備款以總價至少三成較爲保險。其次，國內央行今年升息4次，利率已向上調升0.625個百分點，房貸利率即將突破2％大關，且明年仍有升息的可能，對於勉強購屋的民衆，每月房貸負擔恐怕會更爲吃力，仍需仔細評估財務負擔能力，每月房貸還款金額最多不要超過總收入5成，同時預留未來持續升息的利息增加空間，做好房貸還款壓力測試，以免再度升息時，還款壓力過大而面臨違約風險。

買房除了讓自己擺脫無殼蝸牛一族外，還能讓自己找到家的歸屬感，勤奮工作也多了一個明確的目標，不過，建議想買房的民衆，在經濟前景不明朗、升息循環仍未停歇的狀況下，須做好財務考量，即使踮腳尖買房，也別踮太高，必須考量自備款是否足夠、精算每月房貸負擔能力，才能避免買房造成進退失據的窘境。