生猛！規劃10萬級人口規模，海口又一座超級新城曝光！

繼近期白龍北片區城市更新項目啓動，藥谷片區重磅城更方案曝光之後，“巨無霸”城更項目濱江新城三期又迎來大動作！

10月21日，海口市自然資源和規劃局發佈了《海口市濱江新城片區控制性詳細規劃局部修改(瓊山區濱江新城三期城市更新片區)》公示啓事，涉及重要規劃調整。

此前的7月底，在海口市瓊山區召開邁瀛片區及濱江新城三期城市更新項目動遷工作動員大會上，就曾釋放出這一城更項目的重磅消息！

會議提到：濱江新城三期城市更新項目涉及徵地面積2985畝，由於片區較大，將劃片區開展工作。其中，確定馮村、南渡村作爲首開區，共涉及更新範圍1178.36畝、徵地面積907.5畝、房屋16.28萬平方米，約500戶，1350人。

此次的公示文件，小易幫大家拎出了幾個重點：

1、從位置看：

濱江新城三期更新片區位於海口市瓊山區濱江新城片區東南側，北接椰海大道，南臨新大洲大道（規劃爲南渡江大道），東隔濱江路，西接海口聯絡線。是濱江新城片區的重要組成部分。

2、從用地、規劃人口規模看：

本次規劃區研究範圍達497.32公頃（約7460畝），規劃居住人口9.98萬人。從規劃人口規模來看，濱江三期將成爲又一個海口超級新城！在一衆城市更新項目中，屬於頂級“巨無霸”體量。規劃調整後，僅二類城鎮居住用地、商住混合用地規模合計就達到了188.15公頃（約2822.25畝），佔總用地規模37.84%，即使按照2.0的較低容積率計算，未來提供的住宅及配套商業體量超過370萬方！商品住宅、回遷安置房是主要的住宅產品供應形態。

3、從功能定位看：

規劃城區用地呈組團式發展，構成既相對獨立又有機聯繫的多個功能區，規劃形成一軸、兩帶、三核、三組團”的佈局結構。依託良好的區位條件、南渡江畔優美環境及自貿政策機遇，應將濱江新城三期片區打造成爲海南自貿港的“城市生態文化活力區，濱江門戶形象展示地。

值得一提的是：在濱江新城三期三組團規劃中，將打造一個“高端居住組團”，這在海口目前的城市更新項目中，是首次提出！同時，利用區域內公園、綠地、河流、以及南渡江一線江景等優良的資源基底，打造高端生態宜居社區，並在社區內部打造 2 個 15 分鐘生活圈服務節點。“高端居住組團”緊鄰南渡江岸， 將來或成爲海口高端改善住宅產品的集中供應區域。

以下爲公示文件全文：

《海口市濱江新城片區控制性詳細規劃局部修改（瓊山區濱江新城三期更新片區)》公示 規劃簡介

一、規劃範圍

濱江新城三期更新片區位於海口市瓊山區濱江新城片區東南側，是 濱江新城片區的重要組成部分。結合控規路網及權屬界線劃定本次規劃區 研究範圍：497.32 公頃（約 7460 畝），範圍北接椰海大道，南臨新大洲 大道（規劃爲南渡江大道），東隔濱江路，西接海口聯絡線。

二、原控規用地

濱江新城三期片區規劃用地面積總計 497.32 公頃，其中城市建設用地 472.87 公頃，非建設用地 24.45 公頃。主要用地面積及佔比如下：

二類居住用地面積爲 112.83 公頃， 佔總用地面積的 22.69%；商住 混合用地面積爲 71.88 公頃，佔總用地面積的 14.45%；公共管理與公共 服務用地面積爲 47.21 公頃， 佔總用地面積的 9.49%；商業服務業用地 面積爲 52.25 公頃， 佔總用地面積的 10.51% ；交通運輸用地面積爲 113.26 公頃，佔總用地面積的 22.77%；公用設施用地面積爲 8.41 公頃， 佔總用地面積的 1.69%；綠地與開敞空間用地面積爲 45.65 公頃， 佔總 用地面積的 9.18%；陸地水域用地面積爲 24.45 公頃， 佔總用地面積的 4.92%。

三、人口規模

規劃居住人口規模爲9.98 萬人。

四、規劃定位

規劃依託良好的區位條件、南渡江畔優美環境及自貿政策機遇，應 站在更高的起點和更高的平臺進行謀劃，將濱江新城三期片區打造成爲 海南自貿港的“城市生態文化活力區，濱江門戶形象展示地”。

五、規劃結構

規劃根據片區資源特徵及發展策略，規劃城區用地呈組團式發展， 構成既相對獨立又有機聯繫的多個功能區，規劃形成“一軸、兩帶、三 核、三組團”的佈局結構。

一軸：

爲城市活力發展軸：依託自貿港發展背景，結合瓊山打造濱江新城 的要求，規劃沿城市活力發展軸，東西向串聯時光裡、理想居、未來港三個片區的服務核心，並與海口市區、美蘭機場相聯繫，構建城市發展 骨架。

兩帶：

爲南渡江風光帶和響水河景觀帶。規劃沿南渡江和響水河構建景觀帶，串聯片區主要的公園綠地，並將多條延伸而出的縱橫交織的藍綠廊 道和各功能組團有機結合，打造生態魅力濱江。

三核：

爲時光裡（社區級服務中心）、理想居（片區級服務中心）、未來港（城市級產業中心）三個核心，其中：時光裡位於椰博大道南部，規 劃打造社區級服務中心；理想居位於片區中部被響水河環繞的區域，規 劃打造片區級服務中心；未來港位於濱江路西側，緊鄰南渡江畔，規劃 打造城市級產業服務中心。

三組團：

依託城市幹道和濱水廊道形成綜合發展組團、高端居住組團、產業 中心組團三個城市功能組團。

綜合發展組團：北至椰海大道，西至海口聯絡線，南至玉龍泉溼地 公園，東至椰博路，以文化風情商業、安置生活及城市配套功能爲主。

高端居住組團：新大洲大道以北，被響水河環繞的區域，依託生態 本底資源打造高端生態宜居社區，並在社區內部打造 2 個 15 分鐘生活圈服務節點，生活圈主要包括居委會、全民健身中心、大型多功能運動場地、社區文化服務中心、衛生服務中心等多種配套服務功能。

產業中心組團：北至濱江路，西至響水河，南至新大洲大道，東至 濱江路，主要爲商業商務及住宅功能，規劃打造集中的大型商業+酒店+ 產業集羣，塑造區域地標建築+產業橋頭堡。

六、用地佈局

本輪控規用地按《國土空間調查、規劃、用途管制用地用海分類指 南》（ 自然資發〔2023〕234 號）分爲 07 居住用地、08 公共管理與公共 服務用地、09 商業服務業用地、12 交通運輸用地、13 公用設施用地、 14 綠地與開敞空間用地、 15 特殊用地、 16 留白用地和 17 陸地水域。

其中，規劃二類城鎮住宅用地面積 117.30 公頃， 佔總用地面積的 23.59%；規劃城鎮社區服務設施用地面積爲 3.16 公頃，佔總用地面積的 0.63%；規劃二類城鎮住宅/商業混合用地面積 70.85 公頃， 佔總用地面 積的 14.25%；規劃二類城鎮住宅/商務金融混合用地面積 6.35 公頃，佔 總用地面積的 1.28%；規劃商業/商務金融/二類城鎮住宅混合用地面積 5.69 公頃， 佔總用地面積的 1.14%；規劃商業/旅館/二類城鎮住宅混合 用地面積 11.03 公頃，佔總用地面積的 2.22%；規劃機關團體/二類城鎮 住宅混合用地面積 4.63 公頃， 佔總用地面積的 0.93%；規劃醫療衛生/ 二類城鎮住宅混合用地面積 3.19 公頃，佔總用地面積的 0.64%；規劃公 共管理與公共服務用地面積爲 47.13 公頃， 佔總用地面積的 9.48%；規 劃商業服務業用地面積共 15.30 公頃， 佔總用地面積的 3.08%；規劃商 業/商務金融/體育混合用地面積共 5.62 公頃， 佔總用地面積的 1.13%； 規劃公共交通場站/零售商業/旅館混合用地面積共 0.80 公頃，佔總用地 面積的 0.16%；規劃交通運輸用地面積 113.35 公頃， 佔總用地面積的 22.79%；規劃公用設施用地面積爲 13.24 公頃，佔總用地面積的 2.66%； 規劃綠地與開敞空間用地面積爲 73.20 公頃， 佔總用地面積的 14.72%； 規劃特殊用地 0.42 公頃， 佔總用地面積的 0.08%；規劃留白用地 0.62 公頃， 佔總用地面積的 0.12%；規劃陸地水域面積爲 24.45 公頃， 佔總 用地面積的 4.92%。

七、道路交通

規劃城鎮道路用地面積 113.35 公頃， 佔總用地面積 22.79%，主要 用於完善區域幹路、支路路網建設以及打通城市斷頭路，提升濱江新城 三期片區城市道路網絡性和可達性。

（一） 城市道路系統

對外交通：濱江新城三期片區對外聯繫道路主要包括椰海大道、新 大洲大道、海口聯絡線及濱江路，向西向北與海口主城區其他區域聯繫， 向東可通過海瑞大橋、南渡江大橋與江東新區、美蘭機場聯繫，本片區 對外交通便捷。

道路等級：規劃與原控規相銜接，充分利用地形、水系等條件，結 合現有骨幹道路和已建區域，規劃形成具有片區特色的路網格局。規劃 片區內道路分成五個等級，分別爲：快速路、主幹路、次幹路、支路及 彈性路。

快速路及主幹路是城市路網的主骨架，支持城市佈局和功能結構組 織。結合海口市快速路系統專項規劃和原控規規劃道路路網體系，規劃 骨幹路形成兩橫四縱的路網格局。其中：規劃快速路包括南渡江大道和 海口聯絡線，規劃道路紅線寬度60m，雙向六車道。

主幹路包括椰海大道、濱江路和濱江十一縱路，其中：椰海大道和 濱江路規劃道路紅線寬度60m，爲雙向六車道，濱江十一縱路道路紅線 寬度 50 米。

次幹路，是介於主幹路與支路之間的集散性道路，承擔功能組團之 間的交通聯繫，分流主幹路交通、承擔集散交通的功能。規劃 8 條次幹 路，紅線寬度 20-40m ，爲雙向四車道。

支路，是區域內到達性道路，在交通上起彙集作用，直接爲地塊服 務，承擔進出街坊等短距離交通。規劃支路紅線寬度 10-30m。

彈性路，規劃新增彈性道路，加強街坊、地塊之間短距離交通聯繫， 規劃紅線寬度 12-15m。

道路網密度：更新片區規劃道路網密度爲 8.37km/k ㎡ ，其中主幹路 （含快速路）密度 2.69km/k ㎡ ，次幹路密度 2.92km/k ㎡ ，支路（含彈 性路網）網密度 2.76km/k ㎡ ，主幹路、次幹路網密度均高於規範值，支 路略低於規範值，綜合考慮到濱江新城三期現狀已建若干小區，路網相 對不規則，且綜合考慮次幹路路網密度，則路網整體密度高於規範值， 路網承載力較強。

（二） 公共交通系統

規劃以對外公交走廊及片區內公交環線爲主，形成公交線網主骨架，爲提高主要客運走廊上的客運服務水平爲目標，規劃線路營運速度達到 16—25km/h；同時規劃普通公交線路及站點，打造系統性的公交系統。

第一層次：打造對外公交走廊+公交環線。規劃沿海口聯絡線、椰海 大道、濱江路、新大洲大道等打造片區對外公交走廊和公交環線。構建 片區的公交網絡主骨架，並與海口主城區及美蘭機場相連接。

第二層次：普通公交線路。規劃公交 3 條線，近期主要聯繫中部建 成區域，遠期向東西兩側核心區延伸，並與海口其他片區相聯繫。

第三層級：公交首末站和公交站點。首末站的主要功能是爲線路上 的公交車輛在開始和結束營運、等候調度以及下班後提供合理的停放場 地的必要場所。 它既是公交站點的一部分，也可以兼具車輛停放和小規 模保養的用途。 本次所劃定的片區範圍內，共涉及 1 個公交首末站。 位 於濱江十一縱路東側，爲公共交通場站/ 零售商業/旅館混合用地，用地 面積 0.8 公頃。

公交站點又稱中途站點，規劃在起終點站及線路走向確定後進行， 依據《城市道路規劃設計規範》（GB50220-95）相關技術規定，本次進 行中途站規劃時需注意如下幾個方面：

1） 中途站應設置在公交線路沿途所經過的各主要客流集散點上；

2）中途站應沿街佈置，站址宜選擇在能按要求完成車輛的停和行的 兩項任務的地方；

3） 中途站的平均站距宜爲 500 米—600 米。

4）在路段上，同向換乘距離不應大於 50 米，異向換乘距離不應大 於 100 米，對置設站應在車輛前進方向迎面錯開 30 米；

5）在交叉口附近設置中途站時，一般設在過交叉 口 50 米以外處；

6）在交叉口上設置的中途站，換乘距離不宜大於 150 米，並不得大 於 200 米；

規劃站點按 500 米和 800 米爲服務半徑，實現公交站點全覆蓋。

規劃片區內沿主要道路佈設公共交通線路，與快速公交系統合理銜 接，並結合客流集散點佈置公交車站，增加公交站點覆蓋率，站點距離 300-500 米距離覆蓋率應在 80%以上。城市公共汽車停靠站宜採用開放式 港灣佈置，主幹路及以上道路設置公共交通停靠站應採用港灣式，其他 道路有條件時應採用港灣式停車站，站臺可設置在分車帶或人行道側。

（三） 靜態交通系統

公共停車場：片區規劃聯合配建的社會公共停車場（庫）8 處。參 照 2011 版《海口市城市規劃管理技術規定》及《海南省城鎮建設項目 停車場(庫)配建標準》的規定進行配建，同時建議項目在後續開發時適 當提高停車配建指標。公共停車場無障礙停車位依據《建築與市政工程 無障礙通用規範》GN55019-2021 的要求進行設置。

電動汽車充電基礎設施：按照瓊發改交能【2019】922 附件要求， 落實充電設施相應要求。原則上，新建住宅配建停車位應100%建設充電 基礎設施或預留建設安裝條件。辦公類建築按照不低於配建停車位的 25%建設；商業類建築及社會公共停車場、庫（含 P+R 停車場）按照不低 於配建停車位的20%建設；其他類公共建築（如醫院、學校、文體設施） 按照不低於配建停車位的 15%建設，電動公共汽車使用的專用充電站宜 結合公交場站進行設置。爲應對未來電動汽車的發展需要，在片區原規 劃的加油、加氣站點的基礎上，根據未來市場的需求，將部分加油、加 氣站點改設爲汽車充電站，汽車充電站的規模和建設應滿足《電動汽車 充電站設計規範（2011 年）》的要求。

八、城市風貌

濱江新城三期更新片區遵從濱江新城整體建築風貌的控制要求，以 將海口打造成爲“海南國際自貿港核心城市 ”爲總目標，要求設計順從 自然環境、建築風格應以當地傳統建築元素爲參考，結合現代的材料和技術，創造有地域特色的現代建築，在傳統風貌保護、繼承與發揚的基 礎上，大膽創新與重構建築風貌，突出海島的國際性、開放性、地域性 和文化性。

商務辦公區建築形象宜統一、協調，不宜過分追求多樣化；多、高 層建築的頂部和外立面禁止大面積廣告牌的佈置，建築名牌的設置也應 儘量和諧、統一，應選擇色溫偏冷的燈光塑造夜景。

商業零售區建築形象可豐富多元、不拘一格，允許外立面與屋頂布 置廣告牌與招牌，但應注意色彩、照明等與城市整體氛圍的協調。

居住區應以邊長 150-200 米的小街區爲主，避免道路過於稀疏造成 的閉塞和擁堵；建築形象應在統一中追求一定的變化，並與周邊城市環 境相融合，鼓勵住宅建築外立面公建化。

九、用地平衡表

公示附圖：

1） 區位分析圖

2） 土地利用現狀圖

3） 規劃結構分析圖

4） 土地利用規劃圖

5） 公共服務設施規劃圖

6） 商業服務設施規劃圖

7） 道路交通規劃圖

8） 開發強度控制圖

9） 建設高度控制圖

10） 建設密度控制圖

11） 綠地率控制圖

12） 綠地系統規劃圖

13） 綠線控制圖

14） 藍線控制圖

15） 黃線及紫線控制圖

本文圖片來自海口市資規局網站

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