深度起底廣州別墅市場：市中心別墅即將斷貨！
來自內地的富商謝炳（化名），想在香港買一套自己的Dream House。他的心理價位是10億港幣以上，在山頂，能夠俯瞰維多利亞海景。
但幾個月下來，他發現並不容易。他的代理告訴他，“再不抓緊，就又買不到了”。而這位代理的這句話，還真的不是“催單”，而是講了真實情況而已。
“山頂超級豪宅供應近乎爲零的狀態，買一棟就少一棟了。”這也是謝炳們遇到的共同問題。一旦山頂有豪宅放盤出來時，就會有大量標書蜂擁而至。香港超級豪宅一般都是以招標模式進行售賣，也就是並沒有公開的市場價格，通俗來講，就是看誰出的錢多，價高者得。
一年前，有“重慶李嘉誠”之稱的中渝置地主席張鬆橋，先後豪擲15億和51億購入了山頂的兩套豪宅，合共花了66億，這是普通人數輩子加起來可能都不敢想象的一個天文數字。
香港半山豪宅被瘋搶，其實並非特例。這兩年來，類似於香港半山豪宅的這一類佔據城央核心地段、同時具備自然景觀資源、供應極度稀缺的頂級豪宅無一例外受到追捧。
在廣州市場同樣如此。
來自第三機構的統計數據顯示：這兩年，一手市區別墅都是呈供不應求的勢頭。
最不差錢的是2016年。當時，由於天河奧體牛奶廠板塊集中推貨，廣州市區別墅的供應量飆升到1564套，結果同一年就賣出了1812套，基本把餘糧都掃光了。
而2017年，市區別墅嚴重缺貨，新增供應量僅107套，但就在這種情況下，全年還是賣出了530套。也就是說，連續兩年，廣州市區別墅的庫存都在持續萎縮。
不信？來看一組數據：
配圖：數據來源：中指院
時間來到2018年，雖然衆多高端項目涌現，攪動市場風雲。然而，真正的城央墅卻始終是一墅難求！
高速發展的經濟形勢下，催生了一大批富豪新貴。廣州高收入人羣正呈指數級增長。胡潤研究院報告顯示，在全國千萬資產高淨值家庭數量排名中，廣州以63500戶位列第五，增長率高達10.9%，遠超香港和深圳！
需求逐年攀升，供應卻是捉襟見肘。可以想象，廣州高收入人羣和高端豪宅之間仍有難以匹配的矛盾。
貨源不足，價格自然是居高不下，這當中，猶以城央別墅爲甚。
“城央別墅”中的“戰鬥機”：城央獨棟別墅
城市作爲資源集合地，讓人趨之若鶩。土地本身是不可再生資源，別墅作爲最爲高端的居住形態，更是依託產品特質，中心資源等優勢成爲“升值之王”。在“禁墅令”大背景下，城央別墅已經不可逆轉地成爲絕版稀缺產品，成爲城市貴族追求的至高生活情懷。
而假如要論“稀缺中的稀缺”是哪一類產品，那則非城央獨棟別墅莫屬了。
在“禁墅令”之前，其實早有禁止開發獨棟別墅的“禁獨令”，也就是說，獨棟別墅是比普通的別墅更早被截住了供應的產品類型。
正是如此，目前市場的獨棟別墅，多供應於二手市場。而在一手樓市中，僅存無多的獨棟別墅，多位於郊區在售時間較久的大盤，而位於市區的一手獨棟別墅還有多少，基本是可以用十位數來計算了。比如位於白雲區南湖的新天·半山墅，有40來棟獨棟別墅；天河帝景山莊有幾套獨棟別墅尾貨，可以說是真正的鳳毛麟角。
由於正是稀缺中的稀缺，舒適產品中的最舒適，城央獨棟別墅比起聯排別墅，升值更加驚人。
來看最近的一宗放盤信息：
這套1.3億的獨棟別墅，位於珠江新城，產證面積爲408平方米，單價約爲31.94萬元。據媒體覈實，價格是真實的，目前是外國人住着。
據瞭解，這裡的二手獨棟豪宅最高曾掛出將近53萬/平方米的價格。所以，其實最近這個放盤價格並不貴。而相比於這個售價，也許更令人尖叫的是下面這組數據：
2003年開盤的珠江別墅，當時售價僅爲2萬/平方米！升值高達26倍！
由此可見，城央別墅、尤其是城央獨棟別墅的價值是真的不可估量。
“買山頂豪宅對於這些內地有錢人來說，更多是一種身份的象徵”，來自香港頂級豪宅市場的中原地產負責人說，30多年以來，山頂（The Peak）一直都是香港的超級豪宅區，能夠買一套山頂的豪宅，意味着拿到了進入“香港富豪圈”的門票了。
那麼，問題來了，怎樣的頂級豪宅才能經受時間的考驗，能成爲歷久彌新、富豪們都不捨得放出的“藏品”呢？或者換一句話來說，都是別墅，怎樣的別墅才能算是真奢侈、真別墅？
判斷別墅價值至少有三個標準：
1、地段、地段、還是地段
李嘉誠的這句名言，放在所有房子都是適用的。地段價值是判斷房產價值的重要標準。有沒有一個好的地段，價值可以說天差地別。香港半山豪宅之所以天價，是因爲其不僅位於大都會的核心地帶，還擁有城央稀缺的自然資源，既繁華又宜居，此兩者的加持，才讓這裡的頂豪含金量無以倫比。
畢竟，一個位於中心區可常住、又能擁有山水資源的別墅，在使用價值與持有價值上都是最高的。
相比於直觀的地段價值，容積率指標很多人並不瞭解，也會忽略掉。然而，這也是一個僅次於地段之後最重要的條件。
爲什麼這麼說？
首先你必須知道什麼是容積率？容積率爲總建築面積與用地面積的比率。通俗地理解， 這是一個建築密度的指標。我們到了山清水秀的地方，會覺得舒服，是因爲容積率低。如果到了密密麻麻的石屎森林，這裡的容積率肯定非常高。
容積率直接影響舒適度、隱私等等。但是，由於土地資源的稀缺，目前低於1的容積率已不再批出。去年11月，廣州出讓了一塊番禺草堂地塊，引來碧桂園、保利、萬科、招商、龍湖、華潤、合景泰富、五礦、荔園、同創等房企爭搶，就是因爲這塊地塊容積率僅1.01，是廣州近五年的出讓的宅地中，容積率最低的一塊，後來，五礦以樓面價30711元/平拿下，成爲當時的“地王”，可見“容積率”是多麼值錢！
低容積率意味着開發商做別墅的發揮空間，否則舒適性與高隱私無從談起。所以，業內人士判斷一個項目是否爲真正的頂級別墅，就常常用一個指標簡單粗暴來界定，就是看容積率。
嚴格上講，容積率高於1的別墅，都很難算是真別墅。
由於土地資源越來越稀缺，政策管控越來越嚴格，容積率指標也越來越高，所以現在市場上建別墅都是“螺螄殼裡做道場”。我們可以發現很多有趣的現象，比如目前市場上，不少別墅都把地下空間越挖越深，有些別墅甚至挖到地下三四層，贈送面積高得令人心動。
但是真正行內人士便知道，如果說這是產品創新的話，毋寧說是開發商的無奈之舉。
畢竟現在地價越來越貴，有些地塊必須開發豪宅纔有可能回本，而事實上，這些用地在先天環境上未必適合做別墅，比如先天自然環境一般，比如容積率已經高達2以上了，這決定了，在這塊地上其實是無法做大花園，也很難做出一種很舒適、開揚的空間，那麼怎麼辦呢？只能挖空心思在有限的用地指標裡做“產品創新”——做地下室、做超大贈送空間，而這個，又往往是最直接、也是打動市場最有用的手法了。
但是假如一個別墅，具有超大花園，同時具備低密度的自然環境，在價值上，是遠遠勝於超大地下室的。
這很好理解，在土地資源越來越稀缺的背景下，一棟別墅擁有多少“天”，佔有多少“地”，是價值的第一指標。
而被用地掣肘所倒逼開發的超大地下室，可以是加分點，卻非核心價值。地下空間，說到底都是可替代的資源。同時，地下室也不是越大越好，因爲其實際使用率並不高，同時，再如何創新，也無法完全規避採光通風不良等短板，並不是太適合南方的氣候條件，相比來說，地下空間不如大花園更親近大自然，也不如大花園含金量大，所以購房者在選擇別墅產品的時候，一定要把握這些價值的“要害”。
以上三個維度，乃是判斷是否真別墅的最重要標準，這三個標準互爲作用，同時具備此三者的豪宅絕對可稱爲真豪宅。
當然除了這三個硬標準之外，還有一些更軟性的標準：比如“選房選鄰”，是否擁有一個更純粹的居住圈層？是否位於傳統的豪宅區位？開發商打造的產品細節是否盡善盡美等等，這些也是非常重要的。
目前，北上深主城區的別墅都以億元以上爲計算單位了，千萬級的城央別墅已經基本消失。而在廣州仍有千萬級別的城央別墅在售。這對於城中富豪來說，是一個信號，更是一個難得的機會。如何把握住，還需好好甄別！
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